（2017）苏05民终6394号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-30
案件名称
王羽勇、曹静与王长松、陈兴凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王长松,陈兴凤,王羽勇,曹静,昆山住商房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终6394号上诉人（原审被告、反诉原告）：王长松，男，1973年08月17日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈兴凤，女，1976年02月23日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：赵中华，北京市中银（苏州）律师事务所律师（同时代理上述两上诉人）。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王羽勇，男，1989年06月04日生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹静，女，1986年06月12日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师（同时代理上述两被上诉人）。委托诉讼代理人：王加军，上海正源（昆山）律师事务所律师（同时代理上述两被上诉人）。原审第三人：昆山住商房地产经纪有限公司，住所地昆山市开发区伟业路18号楼1711室，统一社会信用代码91320583663251492D。法定代表人：黄荣珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱瑞龙，该公司员工。上诉人王长松、陈兴凤因与被上诉人王羽勇、曹静房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初16414号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王长松、陈兴凤上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王羽勇、曹静的诉讼请求，支持王长松、陈兴凤的反诉请求。事实和理由：一审法院认定“2016年8月30日，王羽勇和第三人通知王长松、陈兴凤前来协助办理按揭贷款手续，王长松、陈兴凤未前往配合”无事实和法律依据；一审法院认定“根据王羽勇一方提供的存款资料显示，在2016年10月30日过户前具备支付王长松一方首付款145万元能力”与事实不符；一审判决认定“王长松、陈兴凤为证实其关于王羽勇一方违约的主张，共同提供其与第三人经办人周良协调要求对方支付200万元，实际到2016年8月23日王羽勇一方筹齐100万元”与事实不符；一审判决以未经质证的通话记录（含光盘）作为认定案件事实的证据，违法法律规定；一审判决认定“2016年10月30日办理过户手续”及上诉人一方要求被上诉人一方提前支付购房款200万元，显然属于认定事实错误。根据合同约定，上诉人可以在2016年9月5日至2016年10月30日之间，随时主张支付，如果上诉人主张支付200万元，被上诉人可以拒绝；上诉人在收到被上诉人的145万元首付款之前，即使收到要求配合办理贷款手续的通知，上诉人有权拒绝；被上诉人在收到上诉人解除合同的通知后未在法定期限内提出异议，合同已经解除；被上诉人未按合同约定支付购房款，构成本根违约。王羽勇、曹静辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。昆山住商房地产经纪有限公司述称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。王羽勇、曹静向一审法院起诉请求：1、判令王长松、陈兴凤退还已经收取的10万元，同时支付违约金70万元；2、诉讼费用由王长松、陈兴凤承担。一审审理中，王羽勇、曹静共同变更诉请为：1、判令王长松、陈兴凤继续履行合同（协助将昆山市巴城镇金色森林花园78号楼301室过户给王羽勇、曹静；2、王长松、陈兴凤承担本案诉讼费用。王长松、陈兴凤提出反诉诉讼请求：1、判令王羽勇、曹静支付违约金60万元（扣除已付定金10万元）；2、本案反诉费用由王羽勇、曹静承担。一审法院认定事实：一、王长松、陈兴凤系夫妻关系。涉讼房屋位于昆山市××城镇金色森林花园××室，产权证号为昆房权证巴城字第××号和昆国用（2014）第49930号，该产权为王长松与陈兴凤共同共有，产权登记时间2014年9月4日，建筑面积229.77平方米。二、2016年7月27日，王羽勇和曹静夫妇作为购买方、乙方，王长松和陈兴凤夫妇作为出售方、甲方，经纪公司作为居间方、丙方，三方共同签订《昆山住商房屋买卖合同》一份，该合同载明：1、乙方购买甲方上述涉讼房屋，总房价350万元，含地下室车位一个；2、甲方应于签订本合同的同时将该房屋的房产证和土地证由丙方代管，并经甲乙双方同意于2016年10月30日前办理过户手续，甲乙双方约定须满2年过户；3、甲乙双方若有任何一方未按合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一天，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金。甲乙双方任何一方违约导致本合同无法继续履行的，则违约方还应向丙方支付该房屋成交总价款的2%的手续费；4、补充约定栏的手书条款内容为：“乙方于签约当日支付甲方壹拾万元整（￥100000元）；乙方于过户前支付甲方壹佰肆拾伍万元整（￥1450000元）；乙方银行贷款支付甲方壹佰玖拾叁万元整（￥1930000元）；乙方于交房当日支付甲方尾款贰万元整（￥20000元）”。该合同各方同时约定了其他相关事项。甲乙双方四人各自署名，丙方加盖公司公章。三、2016年7月27日，王羽勇交付定金10万元，中介公司出具收据一份，该收据载明：交款单位王羽勇，收款方式转账，交款事由：“购本人金色森林花园78#301室定金”。实际该定金由曹静账户转汇至王长松农业银行账户。此后，王长松、陈兴凤再未收到过王羽勇、曹静购房款。2016年8月30日，王羽勇和第三人通知王长松、陈兴凤前来协助办理按揭贷款手续，王长松、陈兴凤未前往配合。2016年11月1日，王羽勇、曹静从第三人处取走了房产权属证书并共同出具《说明书》一份，该说明载明：“现由于买方未按合同约定，付足卖方的首付款项，造成卖方的损失，现卖方要求解除合同，归还卖方房产证、土地证各一本。特此说明”。同年11月3日，王长松、陈兴凤一方就涉讼房屋办理了抵押注销手续，还清了其在中国民生银行股份有限公司苏州分行的银行按揭贷款。同年11月11日，王羽勇、曹静即诉诸一审法院。2016年11月30日，王长松和陈兴凤两人向王羽勇和曹静两人发生正式解除合同通知书。一审审理中，王羽勇、曹静为证实其具备支付首付款的能力，提供了其整个家庭成员部分若干账户存款情况，并指出：王羽勇、曹静的资金情况充足的，2016年8月15日有100万元（包括王羽勇银行流水有2016年8月15日50万元、曹静农业银行的理财可随时存取的10万元、曹静父亲曹宝生的存折上有23万元），9月底曹静农业银行卡还是10万元，曹宝生账户9月底时是33万元，王羽勇父亲王凤良个人账户9月底有29万元，王羽勇、曹静出售共青小区房屋有64万元。根据王羽勇一方提供的存款资料显示，在2016年10月30日过户前具备支付王长松一方首付款145万元能力。四、为此，王长松、陈兴凤为证实其关于王羽勇一方违约的主张，共同提供其与第三人经办人周良个人微信记录一组，具体内容显示：王长松一方通过第三人周良协调要求对方支付200万元，实际到2016年8月23日王羽勇一方筹齐100万元。2017年1月份，王长松收到本案应诉材料后主动拨打王羽勇电话。两人通话内容大致显示：王长松说：当初作为合同来讲你要付到155万，那你看你付个200万、180万。我当时跟你打招呼，我将你早点提一提么我讲我苏州的房子让我买过来。因为你也晓得，后来的时候你也凑凑，你自己最多能凑了100万，你凑不全。王羽勇回复说：那时候我就问你，你房子上本来有100多万贷款，那时候给你100万，那时候是8月份，我提前了，我肯定不会超过合同约定时间的，我首付款一份也不会少，肯定要给你的。这100万你不要，你不收！我叫你配合申请贷款你做啥不去？贷款通过再付首付款。王长松再回复表示：你如果你反过来想一想，你讲你付了10万块，你怎么能喊我去给你弄呢？按照合同，155万你先给我。五、一审审理中，根据王羽勇、曹静申请，一审法院于2016年11月17日对上述涉讼房屋予以查封。为此，王羽勇、曹静支出财产保全费4770元。同时，根据王长松、陈兴凤申请，一审法院于2016年12月7日对王羽勇、曹静两人共有的位于昆山市巴城镇湖滨花园55号楼401室商品房予以查封。为此，王长松、陈兴凤支出反诉财产保全费3520元。上述事实，有房屋买卖合同、定金收据、转账凭证、短信资料2页、银行存款短信1页、房屋买卖情况说明、涉讼房产证复印件、王羽勇银行流水明细、2016年11月3日解除抵押的房屋登记薄资料、王羽勇、曹静为筹集首付款出售了共青小区房产的昆山住产房屋买卖合同、通话记录（含光盘）、王长松、陈兴凤出具的从第三人处收回涉讼房产权属凭证的书面说明、王凤良和曹宝生两人相关的情况说明、中国农业银行交易流水1份、兴业银行交易明细1份、农业银行业务凭证1份、邮政储蓄交易明细1份、户口本3页、工商银行曹宝生的存折记录、短信截图记录5页、解除合同通知书、EMS邮寄单、涉讼房屋权属证书交付第三人的收条以及一审庭审笔录在案佐证。一审法院认为，王羽勇、曹静与王长松、陈兴凤之间签订的借款合同系双方真实意思之表示，合法有效，双方当事人理应按照合同约定履行各自的权利义务。当事人就自己的主张有举证证明义务。经审理查实，本案基本事实是：1、双方合同约定：房屋总成交价350万，2016年10月30日前办理过户手续，付款方式：“乙方于签约当日支付甲方壹拾万元整（￥100000元）；乙方于过户前支付甲方壹佰肆拾伍万元整（￥1450000元）；乙方银行贷款支付甲方壹佰玖拾叁万元整（￥1930000元）；乙方于交房当日支付甲方尾款贰万元整（￥20000元）”；2016年10月30日办理过户手续。2、合同签订后，王羽勇一方实际仅以汇款方式支付卖方10万定金，此后再未支付过任何款项。3、合同履行初期，王长松一方提出能否提前支付首付200万元购房款，王羽勇一方表示努力凑齐，时至2016年8月23日，王羽勇一方仅能支付100万元。4、2016年8月30日，王羽勇一方和第三人通知王长松一方协助其办理贷款事宜，王长松一方未予前往配合。5、王羽勇一方认为王长松故意不配合其办理贷款审批手续，单方解约构成违约；王长松认为王羽勇一方未能按期支付首付款，不诚信履约，构成违约。基于上述基本事实，一审法院认为，双方对付款顺序约定非常明确，也即：如果王长松一方对贷款额度审批不予配合，那么根本无法推进，2016年10月30日的过户手续就无法办理，王羽勇一方也无理由应当支付王长松一方首付款145万元，也无法继续向银行办理王羽勇一方作为抵押人的抵押手续以及按揭贷款额度的实际发放；与此同时，王长松一方无权要求王羽勇一方在办理银行按揭贷款额度审批前提前支付其购房首付款；此后王长松一方以书面形式明示解除双方的房屋买卖合同。至此，王长松一方消极履行合同义务，并单方明示解除合同，构成根本违约。综上，本案中，王羽勇一方并无过错，现要求对方继续履行合同，因该主张符合合同约定和法律规定，对该主张予以支持。同时，因王长松一方根本违约，其反诉主张因缺乏事实依据，也缺乏法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、双方继续履行2016年7月27日签订的《昆山住商房屋买卖合同》，履行方式如下：王羽勇、曹静在判决生效之日起十日内一次性支付王长松、陈兴凤剩余购房款340万元，王长松、陈兴凤两人在收到该款同时将位于昆山市××城镇金色森林花园××室房屋（产权证号为昆房权证巴城字第××号和昆国用（2014）第49930号）交付王羽勇、曹静，并协助王羽勇、曹静办理该房屋的产权登记，确保王羽勇、曹静取得该房屋的完整产权和土地使用权。二、驳回王长松、陈兴凤的全部反诉请求。本诉案件受理费11800元，本诉财产保全费4770元，合计16570元；反诉案件受理费5400元，反诉财产保全费3520元，合计8920元；四款合计25490元，均由王长松、陈兴凤共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王长松、陈兴凤对王羽勇、曹静提交的短信记录等证据不予认可，但未能提供充分反驳证据，对王长松、陈兴凤的异议，本院不予采信。本案中，双方当事人签订的《昆山住商房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格恪守诚信履行。根据合同约定，双方应于2016年10月30日办理涉案房屋的过户手续，王羽勇、曹静于过户前支付王长松、陈兴凤1450000元；王羽勇、曹静银行贷款支付王长松、陈兴凤￥1930000元。然而，王长松、陈兴凤于2016年10月30日之前要求王羽勇、曹静支付200万元，该要求缺乏合同依据，且在王羽勇、曹静通知王长松、陈兴凤协助其办理贷款事宜时，王长松、陈兴凤未予前往配合，王长松、陈兴凤的行为显然有违诚信。之后，王长松、陈兴凤于2016年11月30日向王羽勇、曹静发出解除合同通知书，因王长松、陈兴凤不具有单方合同解除权，该通知书自不发生解除合同的效力。因此，一审法院认定王长松、陈兴凤消极履行合同义务，并单方明示解除合同，构成根本违约，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，王长松、陈兴凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由王长松、陈兴凤负担。本判决为终审判决。审判长 杨恩乾审判员 叶 刚审判员 黄学辉二〇一七年十月二十六日书记员 闻 艺 更多数据：