（2017）鲁0687民初990号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-06-08
案件名称
孙芹与隋绍钢房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
海阳市人民法院
所属地区
海阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙芹,隋绍钢
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十五条
全文
山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初990号原告：孙芹，女，1971年8月27日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：张德山，山东息相通律师事务所律师。被告：隋绍钢，男，1969年5月19日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：徐宁，山东孚元律师事务所律师。原告孙芹与被告隋绍钢房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙芹与委托诉讼代理人张德山及被告委托诉讼代理人徐宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙芹向本院提出诉讼请求：1要求解除原、被告签订的土地使用权及房产转让协议；2、要求被告双倍返还定金800000元。事实与理由：2014年7月2日，原、被告签订土地使用权及房产转让协议，约定原告购买被告土地厂房一宗，价款2500000元，协议签订之日原告向被告交纳定金400000元，之后，被告以合理避税为理由拖延办理过户手续，至2015年5月原告发现被告已将土地房产过户给他人，已不能向原告办理转让手续，被告违约应向原告支付双倍定金。隋绍钢辩称，导致未能办理过户的原因在于原告没有能力支付剩余转让费用，是原告违约在先导致交易无法完成。同意解除双方的转让合同，但原告应承担因延期支付房款的违约责任并支付实际租赁房产期间的租金。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年7月2日，原、被告签订土地使用权及房产转让协议，约定第一条转让土地等基本情况：被告将坐落在海阳市碧城工业园海碧路，土地使用权面积平方米，及其所属范围内的其它附属设施全部一并转让给原告；第二条转让价格及相关费用承担：双方协商一致，同意上述土地、房屋、固定设施转让，转让价合计人民币250万元；原告负责权证办理变更手续，相关过户费用包括土地契税、交易费、登记费等均由原告承担；由原告列出确需变更手续的详细清单，被告提供；如政府收取土地增值等税费均由被告承担；如交易中产生合同未约定的税费等情形按有关规定执行，如无明确规定则双方协商处理。第三条付款方式及期限：自协议签订之日起原告支付甲方定金40万元至被告指定帐户，定金抵作转让价款。第七条违约责任原告未按合同约定期限付款的，依违约天数按日向被告支付逾期应付款的万分之2%的违约金，合同继续履行；被告应在原告交付定金后的30日内向原告提供办理变更手续所需的完备资料等文件材料权证等，如逾期五日，被告应按原告应付的总金额的每日万分之二向原告支付违约金。资料交付后由于被告原因未能在双方确定的时间内办妥变更手续的，被告应按逾期每日总金额的万分之二承担违约金。第八条合同的变更解除及其他责任本协议为意向定金协议，最终价格以房屋买卖合同为有效合同，自签订日起生效，双方应遵守本协议，如有违约按定金的50%作为违约金。第九条争议处理，本合同自订立、效力、解除、履行及争议的解决适用中华人民共和国法律、行政法规。如发生争议，应协商解决，协商不成，任何一方可向海阳市人民法院起诉。原、被告分别在协议中签字捺印。协议签订当日，原告通过长城电子借记卡向被告个人长城电子借记卡帐户转账400000元，被告向原告出具收到条一张。为了合理规避在资产转让交易过程中产生的税费，双方协商采取注册新公司后再以股权转让的方式进行运作。被告在转让协议第一页空白处手写添加：“过户过程中甲方（隋绍钢）必须配合乙方（孙芹）走公司过程合理避税，如不配合扣除房款30万元修改人隋绍钢（捺印）”。即由原告倡议组建“森森服饰公司”，由被告作为股东，以其厂房土地设备等作为投资，之后再将股权买卖和股权转让给原告，使原告成为公司的股东，从而拥有公司及土地厂房。2014年9月16日，被告根据双方的约定，向海阳市工商行政管理局递交《企业名称预先核准申请书》申请企业名称“海阳市森森针织服饰有限公司”，同日，工商管理局下发（海）登记私名预核字[2014]第0783号《企业名称预先核准通知书》，同意被告隋绍钢做为1个股东（××）出资，注册资本300万元人民币，住所设在海阳市的企业名称为“海阳市森森针织有限公司”，预先核准的以上企业名称保留期至2015年3月15日，经企业登记机关设立登记，颁发营业执照后企业名称正式生效。因在规定的有效期内该预先核准的企业名称未到企业登记机关完成设立登记，有效期满后自动失效。2016年5月9日，被告将其名下本案涉及的房产转让过户给孙树刚名下。另查，2011年10月15日，原告孙芹以其生产厂长于涛的名义与被告签订房产租赁合同（原告在合同第一页签字捺印），租用本案涉厂房及土地，约定期限一年，租金5万元，合同到期后，原告继续租赁使用，未续签合同，双方按口头协商意见结算了租金，2014年双方签订转让协议后原告未再支付租金，原告继续占用该厂房和土地及设备至今。原告主张，双方未协商解除转让协议即将房产转让他人，被告构成违约，应双倍返还定金；转让协议是当时从网上下载的格式合同共两页，因此会出现协议中没有第四、五、六条条款，协议内容是连贯的。被告认为，在协议签订后，因原告拒不交纳办理公司注册的资金，导致股权转让的交易方式无法进行，虽经不断督促原告支付房款，但原告要么不接电话，要么不见面，拒不配合，导致交易无法完成，是原告违约在先。提供了碧城管委负责人董向志的书面证言，以证实2015年10月份有客户至管委表达购买隋绍钢厂房的意向，隋绍钢称其与孙芹签订了购买合同但没有完成履约，孙芹有时说钱不凑手，有时躲着不见面，最终双方已经通过电话联系解除了买卖合同，当着董向志的面隋绍钢也跟孙芹通过电话，说不能再等你了，我们口头解除买卖合同，定金作为房租。原告对上述被告陈述及证言不认可，证人未到庭作证。被告在将厂房租赁给原告之前，利用该厂房及设备经营“中孚制衣有限公司”，因未参加年检，被工商机关吊销营业执照。本院认为，原、被告所签订的房产转让协议，是基于原、被告之间自2011年开始形成的房产租赁合同关系，经双方当事人自愿协商达成。原告要求解除协议，被告同意，本院予以准许。本案中虽然资产转让协议约定了房产转让价款及定金数额，但从其内容上看属于意向定金协议，最终完成产权转让仍需签订正式转让合同，协议约定的转让价款也并非最终成交价，因此该协议应认定为立约定金合同，属于保证主合同订立而设立担保的从合同，在正式转让合同未签订的情况下，原告向被告支付的400000元款项不应以合同中写定的名称为准，应认定为预付款；签约后双方又达成了通过组建新公司转让股权的方式进行资产转让的共识，应认定双方对资产转让方式即合同履行方式进行了变更，被告按照该约定已经向工商管理机关申请办理成立新公司的手续。原告没有证据证明其已经按照约定履行其应承担的义务，因此也不能认定被告构成根本违约；另一方面，原告提供的协议条款形式上不连贯，存在瑕疵，原告应提供充分的证据而未提供，应承担对已不利的法律后果。综上所述，原、被告均同意解除房产转让协议，本院予以支持。导致合同目的无法实现的责任不能归于被告一方，因此原告要求双倍返还定金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，难以支持。被告应返还原告所交预付款400000元。被告提出折抵租金的抗辩，因原告不同意，且租赁合同与本案并非同一法律关系，本案不予合并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决如下：解除原、被告2014年7月2日签订的土地使用权及房产转让协议；被告隋绍钢于判决生效后十日内返还原告孙芹预付款400000元；驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告孙芹承担5900元，被告隋绍钢承担5900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 王 忠人民陪审员 孙桂和人民陪审员 鲁文芳二〇一七年十月二十六日书 记 员 赵新娜 来自：