（2016）闽0104民初6225号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-02-27
案件名称
陈宇与福州泰禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈宇,福州泰禾房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初6225号原告：陈宇男，1987年2月22日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张嵘、江梅英，福建知力律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地:福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：邓允、郑志平，公司员工。原告陈宇与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人江梅英，被告委托诉讼代理人郑志平到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告陈宇向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金至被告实际交付符合约定条件的商品房（车位）之日止（从2014年7月1日起暂计至2016年8月31日止，逾期790天，每日依车位总价255000元的万分之一计算，违约金为20145元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2013年12月7日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪），地下室第二分区×层×车位。《合同》约定总价款为255000元。第八条约定被告应于2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用。第九条约定，被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万���之一的违约金。第十一条约定双方交接时，被告应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，被告不出示或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告如约支付了车位总价款。但被告至今为止，仍未向原告交付符合约定条件的车位。被告的行为已构成违约，应及时支付原告逾期交房违约金至实际交付符合约定条件的商品房（车位）之日止。从2014年7月1日起暂计至2016年8月31止，逾期790天，每日依车位总价255000元的万分之一计算，违约金为20145元。被告辩称，原告已经实际接收讼争车位，原告无权要求被告按已付购房款万分之一向原告支付逾期交房违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付适用，但当事人另有约定的除外。”以及《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理办法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第36条规定：“预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持……”。被告已经将讼争车位转移至原告占有，应当视为被告已经履行了合同约定的交付义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的《车位服务协议书》真实性没有异议，被告对原告提交的《商品房买卖合同》真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区车位，车位总价款为255000元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……；4、……；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率)的违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项255000元并于2016年1月2日开始使用讼争车位。本院认为，原、被告于2013年12月7日签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有两个：1.被告是否已将讼争车位交付给原告？2.被告是否应承担逾期交付的违约责任？对第一个争议焦点，本院认为，被告虽未提交将讼争车位交付给原告的证据，然原告已于2016年1月2日起实际在使用讼争车位，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，因此，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用，故应当���定被告已将讼争车位交付给原告。对第二个争议焦点，本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定四项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3、4项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。第八条第二款针对第一款两种情形相应设定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。本案双方当事人选择第2种解决方式，即“如果在规定日期内未达到上述条件的情况下，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”。本案中，合同约定讼争房屋应在2014年6月30日前交付买受人使用，但原告直至2016年1月2日才接收车位，故此时才能视为泰禾房地产公司履行了交房义务，故从2014年7月1日起至2016年1月2日止期间，泰禾房地产公司均构成逾期交付，应当按照合同第九条约定承担逾期交付违约责任，即以已付款项255000元为基数，以每日万分之一的标准，从2014年7月1日起至2016年1月2日止，向原告支付逾期交付违约金14050.5元（255000元×0.01%×551天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈宇一次性支付逾期交付违约金14050.5元；二、���回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告负担91元，被告负担209元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 陈曜辉审 判 员 陈家挺代理审判员 吴灵婧二〇一七年十月二十六日书 记 员 林雪玉 关注微信公众号“”