（2017）豫1702民初7962号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-13
案件名称
河南省置地物业管理有限公司与张勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
驻马店市驿城区人民法院
所属地区
驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南省置地物业管理有限公司,张勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第九条第一款
全文
河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初7962号原告河南省置地物业管理有限公司，曾用名驻马店市置地物业管理有限公司。住所地：驻马店市驿城区乐山路北段置地大道南侧置地华庭*号楼。法定代表人刘保航，总经理。委托代理人徐冉、陈建伟，河南省置地物业管理有限公司工作人员。被告张勇，男，1968年4月12日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原告河南省置地物业管理有限公司（以下简称置地物业公司）与被告张勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告置地物业公司的委托代理人徐冉、被告张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告置地物业公司诉称，被告系驻马店市金色置地广场北苑小区19A-1-4西户业主。2008年5月16日，原、被告签订物业服务合同一份，约定：“住宅按照建筑面积收费0.80元/平方米/月（不含公共水电费用，其费用由业主均摊）”。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，若被告逾期交纳物业管理费用，应按照日百分之一支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己应尽的义务，而被告自2009年7月15日至2016年7月15日拒不交纳物业管理费，原告多次向被告催要，被告至今未付。请求：判令被告立即支付拖欠原告的物业费9660元，并支付违约金2898元。被告张勇辩称，原告诉称的拖欠物业费属实，其从2009年7月15日拖欠物业费至今。拖欠物业费的原因是：1.原告没有尽到合同约定的义务，服务不到位、服务质量不够，如可视电话没有装、楼下食堂向小区内排烟、电梯故障维修不及时、小区一直未供暖等。按照合同，被告有权利拒交。2.物业合同是物业公司提供的格式条款，原告未履行说明义务，合同中加重了业主的责任，被告拒交物业费合理合法，不应该承担违约金损失。3.未收到催缴物业费通知单。经审理查明，被告张勇系驻马店市金色置地广场北苑小区19A-1-4西户业主。2008年5月16日，原告置地物业公司（甲方）与被告张勇（乙方）签订物业管理服务协议一份，双方约定：1.物业管理费以人民币现金形式交纳，为方便起见，甲方预收一年管理费，从交房之日计算，业主应于管理费到期前半个月续交管理费。2.乙方所购房屋基本情况：类型，框剪；坐落位置，19A-1-4-西；建筑面积为143.83平方米。3.物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护与管理、环境卫生、公共秩序及绿化。4.住宅按建筑面积收费0.8元/平方米（不含公共水电及电梯运行等费用，其费用由业主均摊）等条款。违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日其按每天百分之一交纳违约金。协议签订后，被告交纳了2009年7月15日之前的物业管理费。从2009年7月15日至2016年7月15日，被告一直未交纳物业管理费。另查明，1.2015年4月13日，驻马店市置地物业管理有限公司名称变更为河南省置地物业管理有限公司。2.庭审中，被告提交照片四张、光盘一张（当庭播放），用以证明原告服务不到位、未尽到应尽的义务。原告的质证意见是：对照片的真实性无异议，但是对关联性有异议，照片、光盘只显示是小区局部位置的情况，并不能证明物业公司未提供服务，故上述照片、光盘不能证明原告未尽到相关义务，不能成为被告拒绝缴纳物业费的原因。上述事实，有原告提交的物业管理服务协议、物业费催收通知单、被告提交的照片、光盘及原、被告双方的陈述在卷为据。本院认为，原、被告双方签订的物业管理协议，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效合同。本案中，原、被告签订合同后，原告依约履行了物业管理义务，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业管理费的义务，但法律规定，物业服务公司必须经书面催交后方可起诉欠费业主。书面催交可以是当面送达、可以发送传真，也可以是书面公告以及电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式，但是应具有合理性，公告只有在不能联系到业主时方可使用，并应张贴在业主可能看到的显著位置。本案中，原告当庭提供2009年至2016年期间的物业费催交通知单复印件，被告当庭对该证据不予认可，且原告无法提供催交通知单原件或其他证据证明其催交物业费的事实。鉴于原告在诉讼前未尽到书面催交物业费的义务，故对原告要求被告支付物业费及违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款之规定，判决如下：驳回原告河南省置地物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费110元，减半收取55元，由原告河南省置地物业管理有限公司负担。本案为终审判决。审判员 殷长河二〇一七年十月二十六日书记员 张 智 更多数据：搜索“”来源：