（2017）粤20民终4552号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-07-14

案件名称

刘有生、杜芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘有生,杜芳,吴英哲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2017）粤20民终4552号上诉人（原审原告）：刘有生，男，1966年10月17日出生，汉族，住江西省赣州市。委托诉讼代理人：张富强，山西晋瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜芳，女，1984年7月15日出生，汉族，住广东省广州市。被上诉人（原审被告）：吴英哲，男，1981年12月19日出生，汉族，住广东省广州市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：高国峰，广东华誉律师事务所实习律师。上诉人刘有生因与被上诉人杜芳、吴英哲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘有生上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人继续履行与上诉人签订的《房地产买卖合同》，协助上诉人办理涉案房产的过户手续。事实与理由：1.上诉人并未怠于履行协助通知义务；2.上诉人不存在怠于履行付款义务的情形；3.上诉人并无违约行为，一审法院认定刘有生存在严重迟延履行等违约行为情况下，被上诉人可依据合同约定解除合同与事实不符。被上诉人杜芳、吴英哲辩称，一、涉案合同2016年5月签订，房价在2017年才飙升，故上诉人认为是因房价飙升不愿继续履行的理由无依据。二、上诉人违约表现在：1.��于办理按揭；2.怠于履行协助通知义务，未及时告知贷款获批情况；3.怠于办理涉案房屋过户登记手续；4.怠于履行付款义务。三、涉案合同已经解除。对方2016年8月15日收到解除通知书后三个月内未请求人民法院确认合同效力。刘有生向一审法院起诉请求：1.杜芳、吴英哲协助刘有生办理涉案房地产的过户手续；2.杜芳、吴英哲协助刘有生办理过户手续后，刘有生一次性将房屋尾款支付给杜芳、吴英哲。一审法院认定事实：2016年5月2日，刘有生的女婿赵强向杜芳、吴英哲支付2万元作为购买位于中山市火炬开发区××号凯茵新城01区6幢2301房的定金。后赵强与杜芳、吴英哲一致同意由赵强指定刘有生作为新的买受人。2016年5月3日，杜芳、吴英哲（卖方）与刘有生（买方）、中山市卓见房地产中介服务有限公司（以下简称卓见中介公司）（经纪方）签订房地产买卖合同，约定买方通过经纪方向卖方购买位于中山市火炬开发区××号凯茵新城01区6幢2301房，总楼款80万元；其中付款方式约定如下：1.定金2万元买方须在2016年5月2日支付给卖方，2.定金余款4万元买方须在2016年5月4日前支付给卖方，3.首期楼款14万元买方应于递件成功当天支付卖方，4.买方应于2016年5月31日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止，5.楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方，买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同……违约责任中约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；备注条款约定：1.经双方友好协商并一致同意，最终首期楼款按银行最终同意贷款通知书为准；2.尾期楼款于2016年8月1日前由贷款银行划入卖方指定账号，最终放款时间以银行放款为准。2016年5月4日，刘有生委托赵强向杜芳、吴英哲支付剩余定金4万元。2015年5月23日，刘有生与杜芳、吴英哲到邮储银行中山分行申请银行贷款。2016年8月15日，杜芳、吴英哲向刘有生和卓见中介公司分别发出合同解除通知书，认为刘有生未按合同约定于2016年5月31日签订购房抵押贷款合同，尾期楼款也没有按约于2016年8月1日前划入，刘有生的行为构成实质性违约，正式声明解除与刘有生的买卖合同关系，并依法没收定金，并要求刘有生另行支付2万元违约金。2016年8月16日，卓见中介公司向杜芳、吴英哲发回复函，表明因刘有生个人流水资料没有通过，最终迟迟没法出具同意贷款通知书，现通知杜芳、吴英哲在收到回复函之日起7天内与经纪方取得联系，经纪方将配合买卖双方进行会面协商，望最终买卖双方��以达成解决共识。2016年11月8日，卓见中介公司向杜芳、吴英哲邮寄告知函，告知刘有生在获悉邮储银行中山分行贷款审批通知书迟迟没法出具后，为了继续合同，选择在兴业银行中山分行重新办理贷款申请，兴业银行中山分行在2016年10月12日出具贷款审批通知书，距今已超过五个工作日，请杜芳、吴英哲在收到告知函后五个工作日内与买方和经纪方取得联系，由经纪方协助下到兴业银行中山分行、中山市火炬开发区地税分局、中山市火炬开发区国土资源分局等相关部门办理申请买卖相关的全部手续。2017年3月9日，刘有生提起诉讼，主张解除合同，要求杜芳、吴英哲返还定金6万元及赔偿违约金8万元。2017年4月5日，刘有生向一审法院提交申请，要求变更诉讼请求，并主张前述实体权利。一审法院认为：案涉房地产买卖合同系刘有生与杜芳、吴英哲在平等自愿的基础上签订，是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。本案争议焦点在于缔约双方在履约过程中谁出现严重违约情形，合同应否继续履行。刘有生于2016年5月23日向邮储银行中山分行提交贷款申请，但最终贷款审批未获通过，刘有生未及时告知杜芳、吴英哲该贷款审批进度情况并积极与二人协商是否变更付款方式，怠于履行付款义务最终导致合同解除，刘有生显然构成违约。理由如下：一、刘有生怠于履行协助通知义务。刘有生作为买受人和按揭贷款申请人，除负有付款义务外，还有义务跟进贷款的审批进度，并将贷款是否获批的情况及时告知杜芳、吴英哲以促使合同的进一步履行。但在本案中，从5月23日递交申请材料之日至合同约定的尾期款支付日8月1日长达两个多月的时间里，没有证据证明是邮储银行中山分行的审批原因导致交易迟延，也没有证据证明刘有生履行了该附随的协助通知义务。刘有生主张是邮储银行中山分行一直未告知其贷款是否通过审批，对此，一审法院认为，依常理而言，邮储银行中山分行银行作为按揭贷款的受理银行，不可能在长达两个月的时间里不通知申请人该审批事项是否通过，刘有生该主张陈述明显有违常理，亦与卓见中介公司回复函中“是刘有生自身个人流水审核没通过致使邮储银行中山分行不同意出具同贷书”的陈述相悖。二、刘有生怠于履行付款义务。本案中，结合案涉合同和备注条款的约定，缔约双方是按照以下顺序环节来履行二手房买卖按揭合同的，即：1.买受人支付定金并申请银行贷款；2.银行出具同贷书；3.银行出具同贷书后，买受人支付首期款（首期楼款=合同成交价-定金-银行同意发放的贷款款项），双方至国土局递件交易办理抵押登记手续；4.银行直接发放尾款予出卖人。从案涉合同约定的“2016年5月31日前提交贷款资料”以及备注条款约定的“尾期楼款于2016年8月1日前由贷款银行划入卖方指定账号，最终放款时间以银行放款为准”来看，双方是预留了大约2个月的时间来完成上述第2至4环节的，也就是说，杜芳、吴英哲是期待于2016年8月1日左右收到全部楼款的，“最终放款时间以银行放款为准”是针对银行可能出现的迟延放款情形而非允许刘有生迟延付款。刘有生因个人资金流水问题无法取得邮储银行中山分行的审批贷款后，本应第一时间积极与杜芳、吴英哲协商变更贷款银行或者筹措资金变更为一次性付款，但没有证据显示其为继续履行合同采取了积极行动，截至2016年8月1日，除定金外，刘有生分文未付。刘有生主张其��换贷款银行无须征得杜芳、吴英哲同意，并认为合同约定之银行出具同贷书并非特指邮储银行中山分行的同贷书，其于2016年10月12日取得兴业银行中山分行的同贷书并未违反合同约定。对此，一审法院认为，刘有生该主张明显是对合同条款之曲解，如按刘有生之主张逻辑，则其向邮储银行中山分行申请贷款未获审批后可以向其他任意银行申请贷款直至其贷款审批通过，那么，杜芳、吴英哲按合同约定取得全额房款的权利将无法得到保障，这显然是有悖逻辑的也是违反合同约定的，一审法院对此不予采信。如前所述，在刘有生存在严重迟延履行等违约行为的情况下，杜芳、吴英哲作为守约方可依据合同约定解除合同。刘有生在收到解约通知后未提出异议，案涉合同已依法解除。刘有生诉请合同继续履行，缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。依照《中华人��共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回刘有生的全部诉讼请求。案件受理费11800元，减半收取5900元，保全费1220元，合计7120元，由刘有生负担（该款刘有生已预付）。本院二审期间，上诉人刘有生围绕上诉请求申请证人黄某出庭作证。本院组织当事人对证人进行发问，并发表质证意见。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除��。本案为房屋买卖合同纠纷，根据合同法的相关规定，对其违约责任的归责原则应适用严格责任原则，具体在判断合同当事人是否构成违约时应采用客观化判断标准依合同义务进行确定，此种合同义务既包括主给付义务，也包括从给付义务、附随义务等。如果违反的是主给付义务，通常可以认定构成根本违约；如果违反的是从给付义务、附随义务等，应区分具体情形，不能简单因此而解除合同，只有当对此类义务的违反危及作为合同基础的依赖关系时，或者使合同目的不能实现时，才可以认定同样构成根本违约，守约方由此可以解除合同。涉案合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。从合同义务看，刘有生作为买受人，依约按期足额向��卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务，通过银行按揭贷款仅是支付方式，其作为购房款支付义务主体身份并未发生变化；杜芳、吴英哲作为出卖人，依约交付涉案房产、协助转移所有权于买受人是其合同项下的主给付义务。此外，双方还应遵循诚实信用原则，负有通知、协助等法定附随义务。就涉案购房款付款期限而言，双方在合同备注中约定“尾期楼款于2016年8月1日前由贷款银行划入卖方指定帐号，最终放款时间以银行放款为准”，现双方当事人对此理解产生争议，杜芳、吴英哲作为出卖方认为尾款应于2016年8月1日前划入卖方指定帐号，刘有生作为买受人则认为应以银行放款时间为准。对此，本院认为这属于合同解释范畴。涉案合同属于非格式合同，故应依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款所确立的一般解释规则进行解释，该��款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。鉴于何时收取购房款对于出卖人来讲是一种期待性权益，具有现实意义，按期足额收取购房款本身就是合同信赖关系的基础，故在具体解释方法上，本院结合双方当事人的合同约定及整个交易过程，依法综合运用目的解释、诚信解释以及整体解释等解释规则，确定尾期楼款的最迟给付时间为2016年8月1日，即尾期楼款应于2016年8月1日前划入卖方指定帐号，“最终放款时间以银行放款为准”的理解应限定在2016年8月1日之前，诚如一审所述，是针对银行可能出现的迟延放款情形而非允许刘有生迟延付款。从客观交易经过看，刘有生于2016年5月23日向邮储银行中山分行提交贷款申请，最终贷款审批未��通过，但其并未在第一时间积极与杜芳、吴英哲协商变更贷款银行或者筹措资金变更为一次性付款，截至2016年8月1日，除定金外，刘有生分文未付，其行为违反合同的主给付义务，危及了作为合同基础的信赖关系，故在严格责任原则下，在刘有生未能提供充足有效证据证明自身具备免责事由和出卖方存在违约行为的情况下，基于客观化判断标准，本院依法认定刘有生构成根本违约，杜芳、吴英哲作为守约方行使合同解除权符合法律规定，刘有生诉请继续履行合同，缺乏事实和法律依据。综上所述，上诉人刘有生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人刘��生负担(已预交)。本判决为终审判决。审　判　长　　黄岳文代理审判员　　张群立代理审判员　　陈爱玲二〇一七年十月二十六日书　记　员　　杨俊彦关注公众号“”