（2017）黔01民终4598号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-16
案件名称
陈勇、贵州黔城盛世物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈勇,贵州黔城盛世物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4598号上诉人（原审被告）:陈勇，男，1970年10月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：裴迪，贵州文博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州黔城盛世物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段197号泉天下国际公馆和府幢25号。法定代表人：陈佳钰，该公司经理。委托诉讼代理人：黄修忠，男，该公司法律事务部主任。委托诉讼代理人：宋贞平，女，该公司职工。上诉人陈勇因与被上诉人贵州黔城盛世物业管理有限公司（以下简称黔城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈勇上诉请求：撤销原判第一项，驳回黔城物业公司的诉讼请求。事实和理由:一、本案中，与陈勇签订《前期物业管理协议》、《业主临时公约》的是贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司，根据合同相对性原则，黔城物业公司不是适格的原告。二、原判以物业管理费系持续产生之债务为由，不予支持陈勇的诉讼时效抗辩不当。黔城物业公司辩称：1、关于主体资格问题，一审时提交了公司变更的证据，现在的黔城物业公司由原来的公司变更而来，仅仅是名称变更，如果没有批准，工商局不会颁发营业执照，所以现在起诉的主体适格。2、关于诉讼时效问题，一审时提交了催告函等证据足以证明公司没有放弃对于债务的追诉，物业公司催讨是基本的客观事实。一审时候陈勇没有证据证明黔城物业公司怠于行使权利。3、陈勇拖欠物业管理费是一直拖欠的，一直拒绝支付，是不争的事实，所以公司的主张符合事实。黔城物业公司向一审法院起诉请求：1、判决陈勇支付物业服务费52044.56元（暂计算至2017年4月30日）；2、判决陈勇支付违约金12178.43元；3、案件受理费由陈勇承担。一审法院认定事实：2008年12月9日，陈勇与全林物业乌当分公司签订泉天下国际公馆绿溪谷1号房屋《前期物业管理服务协议》，协议载明：该房屋建筑面积为262.92平方米，物业服务费按照每月每平方米3.3元交纳。庭审中，黔城物业公司、陈勇双方对2012年12月31日之前的物业服务费已经交纳均无异议。庭审中，陈勇向法庭提交了一份“中国信合”汇款凭证，凭证内容为2011年7月21日柜台现金方式向“刘艳云”账户汇款3万元。对该汇款，陈勇称是根据全林物业乌当分公司经理邓利军指令所汇。对于“刘艳云”的身份，原告贵州黔城盛世物业管理有限公司、陈勇双方均表示不清楚。黔城物业公司述称，2011年之前邓利军早已不是全林物业乌当分公司经理，黔城物业公司未收到该款项。还查明，贵州全林物业管理有限责任公司于2011年5月24日将公司名称变更登记为贵州黔城盛世物业管理有限公司，贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司名称亦于2015年8月18日变更登记为贵州黔城盛世物业管理有限公司乌当分公司。一审法院认为，本案争议的焦点是庭审中陈勇提供的2011年7月21日“中国信合”汇款凭证涉及3万元款项能否认定为陈勇向黔城物业公司支付的物业服务费。对于该争议焦点，不能认定为陈勇向黔城物业公司支付的物业服务费。理由是：首先，庭审中陈勇辩称，该笔款项是根据全林物业乌当分公司经理邓利军指令所支付，但陈勇未提供任何证据证明邓利军对陈勇有指令。其次，陈勇未提供任何证据证明收款人“刘艳云”与全林物业乌当分公司有任何关系。再次，该汇款凭证未载明汇款人，亦未载明款项性质。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对陈勇的该主张，不予支持。关于陈勇主张黔城物业公司主体不适格的问题，因与查明的事实不符，不予采信。黔城物业公司进行了相应的变更登记，是适格主体。关于陈勇辩称黔城物业公司未按照约定履行义务的问题，因陈勇提供的证据不足以证明其主张，不予支持。关于陈勇认为黔城物业公司的诉讼请求有一部分已经超过诉讼时效的问题，因物业服务费系持续产生之债务，陈勇的主张于法无据，不予支持。关于黔城物业公司主张的违约金问题。本案中陈勇未按时交纳物业服务费的原因，一方面是陈勇认识错误，认为2011年7月21日“中国信合”汇款凭证涉及3万元款项是向黔城物业公司支付的物业服务费。同时，庭审中黔城物业公司提供的证据不足以证明黔城物业公司及时以有效的方式向陈勇催收了物业服务费。综合全案，对黔城物业公司主张的违约金不予支持为宜。公民、法人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护，黔城物业公司、陈勇签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对黔城物业公司、陈勇均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。陈勇应当根据《前期物业管理服务协议》约定交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业服务公司赖以生存的经费保证，陈勇长期未交纳物业服务费的行为可能影响整个小区和黔城物业公司的正常运转，同时对其他按时交纳物业服务费的业主也不公平。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《中华人民共和国物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，陈勇作为泉天下国际公馆绿溪谷1房屋业主，应当按照约定向黔城物业公司交纳物业服务费，根据《前期物业管理服务协议》约定，从2013年1月1日至2017年4月30日期间，陈勇应交纳的物业服务费为262.92㎡×3.3元/㎡·月×52个月=45117元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告陈勇于本判决生效之日起三日内给付原告贵州黔城盛世物业管理有限公司2013年1月1日至2017年4月3日期间的物业管理服务费45117元；二、驳回原告贵州黔城盛世物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，由原告贵州黔城盛世物业管理有限公司负担187元，由被告陈勇负担1219元。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：黔城物业公司提交了商品房买卖合同以及登报公告，证明房开公司于2011年9月23日在媒体上刊登了要求办理产权证的通知，与购房合同上的约定是一致的，陈勇认为与本案无关。黔城物业公司还提交了资质证书，证明从2002年开始，黔城物业公司就取得收取物业费的资质，延续至2015年，是三年一换，现在举证2015年的来说明是有资质的。陈勇认为该证据不是原件。黔城物业公司还提交了全林物业公司名称变更为黔城物业公司的变更资料以及办理黔城物业公司乌当分公司的核准资料，证明2011年全林物业公司变更为黔城物业公司。陈勇经认为既然2011年变更名称了，为什么2013年签订的合同还是全林物业公司乌当分公司，黔城物业公司可能存在欺诈行为，全林物业公司此时已经不存在了，所以陈勇与全林物业公司签订的合同是无效的。黔城物业公司还提交了照片5张和贵州全林企业集团房地产开发有限公司与贵州全林物业管理有限责任公司2005年签订的委托管理合同，证明黔城物业公司进入小区进行管理是有合同约定的，对陈勇所欠的物管费黔城物业公司每年都是进行了催收的。陈勇认为与本案无关，不予认可，催收人是全林物业公司不是本案的黔城物业公司。对于黔城物业公司提交的证据因与本案具有关联性，本院予以确认。二审经审理查明，2005年3月12日贵州全林企业集团房地产开发有限公司（甲方）与贵州全林物业管理有限责任公司（乙方）签订《小区物业管理委托合同》，主要约定，甲方将泉天下国际公馆物业委托给乙方实行物业管理，委托管理期限从2005年3月12日起至2020年3月止。物业管理综合服务费为住宅房由乙方按建筑面积每月每平方3.3元向业主或物业使用人收取。2011年9月23日，贵州全林企业集团房地产开发有限公司在贵州都市报刊登通知，主要载明：“我公司开发的泉天下蓝水岸、合府等组团现已开始办理房屋所有权证，请各业主速到我司办理。”黔城物业公司资质证书载明：“准予从事物业管理业务时间为2002年1月10日，资质等级为三级，证书表编号为筑房物字0204249号。”2011年6月14日，贵州全林物业管理有限责任公司名称变更为贵州黔城盛世物业管理有限公司，2006年贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司设立，2015年8月18日贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司名称变更为贵州黔城盛世物业管理有限公司乌当分公司。陈勇已交纳物管费34091.49元。黔城物业公司对陈勇所欠的物管费每年都是进行了催收。除此之外，二审查明的其余事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于黔城物业公司主体是否不适格的问题，陈勇上诉主张与其签订《前期物业管理协议》、《业主临时公约》的是贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司，根据合同相对性原则，黔城物业公司不是适格的原告。因黔城物业公司在诉讼中已提供证据证明贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司于2006年设立，于2015年8月18日名称变更为贵州黔城盛世物业管理有限公司乌当分公司，贵州全林物业管理有限责任公司于2011年6月14日名称变更为贵州黔城盛世物业管理有限公司，故黔城物业公司是适格主体，本院对陈勇的该上诉理由不予支持。关于时效抗辩问题。一审中，双方当事人对2012年12月31日之前的物业服务费已经交纳均无异议，现黔城物业公司诉讼请求陈勇交纳2013年1月1日至2017年4月30日期间的物业服务费。因黔城物业公司在诉讼中已提供照片等证据充分证明黔城物业公司每年都向陈勇催收过，故本院对陈勇关于原判未支持其该项诉讼请求已过诉讼时效的主张并无不当，本院予以维持。双方当事人对原判关于违约金的处理未提出上诉，本院予以维持。综上所述，陈勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1219元，由陈勇负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 邱兴权审判员 谌致华二〇一七年十月二十六日书记员 曹 艳 微信公众号“”