（2017）黑0811民初1449号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-09-10
案件名称
刘天龙与佳木斯万基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佳木斯市郊区人民法院
所属地区
佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘天龙,佳木斯万基房地产开发有限公司,黄越
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十九条，第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0811民初1449号原告:刘天龙,男,1977年9月24日出生,汉族,住佳木斯市郊区。委托代理人：李洪友,佳木斯市郊区法律援助中心法律工作者。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。法定代表人：牟国义，该公司总经理。第三人:黄越,女,1973年9月21日出生,汉族,住佳木斯市向阳区。原告刘天龙与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、第三人黄越房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用普通程序,于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告刘天龙委托代理人李洪友，被告万基公司、第三人黄越经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘天龙向本院提出诉讼请求：1.依法确认刘天龙与佳木斯万基房地产开发有限公司于2011年9月10日签订的房屋认购协议书有效；2.位于佳木斯市××友谊小区××楼××号、面积114.02平方米房屋归刘天龙所有；3.被告为原告办理房屋产权证；4.被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年9月10日，原告从被告处认购了房屋一套,并与原告签订了房屋认购协议。协议确认了所购房源情况、计价方式及房款、付款方式及期限等，现原告已经实际入住，且各项款项已经结清。但2011年11月22日，万基公司又违法将该房屋卖给第三人，导致原告至今无法办理产权证。第三人虽然与被告签订了商品房买卖合同，但原告已经实际入住，原告应优先取得房屋所有权。万基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼亦未进行答辩。第三人黄越经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋认购协议书、收据。虽该认购协议是佳木斯万基房地产开发有限公司友谊小区工程指挥部公章，但该协议书中亦加盖了张恒舜的名章，刘天龙有理由相信张恒舜具有销售万基友谊小区房屋的资格，故张恒舜与万基公司之间形成表见代理关系，万基公司应对张恒舜的行为对刘天龙承担法律责任，对认购协议及收据本院予以采信；2.私产房屋使用证、物业费、取暖费、水费、电费发票。此证据能够证实刘天龙已于2012年3月实际入住房屋，并交纳了物业费等相关费用，对此证据本院予以采信；3.商品房买卖合同一份。此组证据能够证明万基公司于2011年11月22日将友谊小区A楼1-0527-046-030204号房屋出售给黄越，双方签订商品房买卖合同，并在产权部门登记备案，对此组证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月10日，原告刘天龙与被告签订房屋认购协议，协议约定了被告将友谊小区A楼，房源号为1-0527-046-030204号、面积114.02平方米房屋以329346元卖给原告，原告已于2011年9月14日付清房款。原告于2012年3月入户使用至今，并按期交纳物业费、供热费、卫生费等相关费用。2011年11月22日，被告与第三人签订商品房买卖合同，约定将上述房屋卖给第三人，该商品房买卖合同在产权部门备案，第三人在签订合同后未主张相关权利。本院认为，刘天龙于2011年9月10日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，刘天龙购买万基友谊小区1-0527-046-030204号房屋，面积114.02平方米，价格329346元。该认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。原告刘天龙已交纳了全部房款，并已于2012年3月1日入住并使用该房屋，缴纳相关使用费至今。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽然被告万基公司与第三人黄越于2011年11月22签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但原告刘天龙已经于2012年3月1日开始入住该争议房屋。刘天龙与万基公司的认购协议有效，其依据该合同享有万基友谊小区A楼1-0527-046-030204号房屋的所有权。黄越的房屋买卖合同形成于刘天龙与万基公司的认购协议之后，且其没有实际入住，购买房屋而不及时办理入户手续有悖常理，故黄越与万基公司2011年11月22日签订的商品房买卖合同因侵害了他人利益而无效。综上所述，对刘天龙要求确认其与万基公司于2011年9月10日签订的认购协议有效的诉讼请求本院予以支持；对刘天龙要求确认位于佳木斯市××友谊小区××楼××号、面积114.02平方米房屋归其所有的诉讼请求本院亦予以支持；对刘天龙要求确认黄越与万基公司于2011年11月22日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、刘天龙与佳木斯万基房地产开发有限公司于2011年9月10日签订的房屋认购协议书有效；二、位于佳木斯市万基友谊小区A楼1-0527-046-030204号、面积114.02平方米房屋归刘天龙所有；三、黄越与佳木斯万基房地产开发有限公司于2011年11月22日签订的商品房买卖合同无效；四、驳回刘天龙的其他诉讼请求。案件受理费100元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 朴雪梅人民陪审员 张晓英人民陪审员 牛洪菊二〇一七年十月二十六日书 记 员 张玲玲 关注公众号“”