（2017）鄂0107民初2081号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
倪美娟与刘豫东合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市青山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪美娟,刘豫东,招商银行股份有限公司武汉分行
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0107民初2081号原告:倪美娟，女，1965年6月9日出生，汉族，无职业，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：杨春平，湖北浩颂律师事务所律师（一般代理）。被告：刘豫东，男，1985年11月27日出生，汉族，武钢建工集团员工，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：刘海昌（系被告刘豫东父亲），男，1959年2月5日出生，汉族，住武汉市青山区（一般代理）。委托诉讼代理人：叶华，湖北云开正泰律师事务所律师（一般代理）。第三人：招商银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市汉口建设大道518号。负责人：文行赤，该行行长。委托诉讼代理人：符娱珺，女，1991年11月4日出生，汉族，该单位员工。（特别授权代理）。委托诉讼代理人：徐隐，男，1990年10月2日出生，汉族，该单位员工。（特别授权代理）。原告倪美娟与被告刘豫东合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，原告于2017年9月5日申请追加招商银行股份有限公司武汉分行作为本案第三人参加诉讼，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪美娟及其委托诉讼代理人杨春平，被告刘豫东的委托诉讼代理人刘海昌、叶华，第三人招商银行股份有限公司武汉分行的委托诉讼代理人符娱珺、徐隐庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪美娟向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋交换协议》合法有效；2、判令被告协助原告办理注销位于青山区和平大道1258号青城国际2栋1单元27层2704室房屋名下的抵押手续，并协助原告将该房屋的所有权变更登记至原告名下；3、判令被告承担本案诉讼和保全费用。案件审理过程中，原告增加诉讼请求：原告若代被告向第三人清偿该房产的抵押贷款，请求判令被告向原告偿还相应款项。事实与理由：原告与被告于2013年11月11日签订了《房屋交换协议》，协议约定原告将名下位于武昌区杨园徐东大街1号长江美墅1栋9层16室（优活城1栋9层16室的房屋与被告名下青山区和平大道1258号青城国际2栋1单元27层2704室交换，原告另外一次性补偿被告30万元。协议签订后，双方互相交付了房屋，原告也向被告支付了30万元，并将被告名下房屋精装修且实际入住至今。签订协议时，双方为合理规避房屋产生的税费，约定待双方房屋所有权证均满五年后办理过户。后由于财政部、国家税务总局于2015年3月30日对个人住房转让营业税进行了调整（财税[2015]39号）：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。因此，双方房屋产权所有权证均满两年时，合理避税的目的已经实现，可以办理房屋变更登记手续。原告于2015年12月，便向被告提出办理房屋过户手续的要求，被告当时亦表示同意。但是，此后因房屋交易价格上涨，被告便违背诚实信用原则，一直拖延办理房屋过户手续。被告还先后两次向法院提起诉讼，试图达到解除、撤销或者不履行《房屋交换协议》的目的，但均未获支持。之后被告在诉讼无法达到其目的的情况下，处心积虑地想将其名下房屋再次转让至他人名下，从而使双方的《房屋交换协议》无法正常履行。故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘豫东辩称：1、原告在2015年将其所有房屋进行抵押贷款，违反了房屋交换协议；2、原告房产登记时间是2013年11月29日，根据合同约定，原告有权起诉的时间应该是2018年11月29日；3、本案被告抵押贷款买的涉案房屋，如当事人需要处置房产需要征得抵押权人即本案第三人的同意，现被告还有30多万贷款还未清结。原告要求提前偿还贷款会损失被告利益。第三人招商银行股份有限公司武汉分行述称：第三人与被告签订的借款抵押合同合法有效，第三人抵押权应收法律保护。第三人不反对提前还款，但提前还款手续如由原告代被告办理，则需由法院判决决定，提前还款则需在指定网点进行办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据四、五、六、七客观真实，与本案有关联，本院对其真实性予以采信。经审理查明：2013年11月11日，原告倪美娟（乙方）与被告刘豫东（甲方）签订《房屋交还协议》，约定：甲方将其名下位于青城国际2-1-2704的房屋（房屋坐落青山区和平大道1258号青城国际2栋1单元27层2704室，毛坯）与乙方名下位于优活城1-1-916的房产（房屋坐落武昌区徐东大街1号长江美墅1栋9层16室，精装修）交换，乙方需一次性补偿甲方30万元；乙方于协议签订之日，向甲方付定金5万元，同时乙方可以开始装修甲方房产，待甲乙双方互换房产证及房屋其他资料时，乙方支付尾款25万元，在房屋未过户期间，甲乙双方仍需偿还各自名下房屋贷款，待双方房屋相互过户时，双方须还清各自银行贷款；双方房证均满五年后互相配合立即过户，乙方承担购买甲方房产的过户费，甲方承担购买乙方房产的过户费，如双方任何一方在房证未满五年的情况下，提出过户而未达成一致，则须承担双方过户费及其他附加费用；双方保证互换房产符合国家房产上市规定，保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷；甲乙双方任何一方中途违约，则须按违约时责任人名下房产市价的双倍赔偿给对方；甲乙双方可互相配合到公证处办理委托他人过户手续。协议签订后，原告向被告支付30万元房款，被告到公证处办理了委托卖房的委托公证，受托人为刘丹（当时系原告儿媳）。原告对青城国际2-1-2704的房屋进行了装修，并在此居住至今。原告也将优活城1-1-916号房屋交于被告居住。青城国际2-1-2704房屋当时的购买价为968,827元，其中被告向第三人贷款55万元，包含公积金贷款39万元，商业贷款16万元。第三人提供的还款明细显示，截止2017年8月21日，仍有302,897.27元贷款未归还。优活城1-1-916的房产原告的购买价为567,273元，该房屋目前无抵押登记，贷款已还清。原告称当时优活城的房屋（带装修，原告装修花费约13万元），加30万元，与被告交还青城国际的房屋（毛坯），两者价值基本相当。协议签订后，原告于2013年11月29日取得优活城1-1-916号房产权属登记证书，后因办理离婚协议房屋转让，于2014年9月15日再次登记，登记权利人为原告倪美娟。被告取得青城国际2-1-2704的房屋权属登记证书的时间为2013年9月25日。被告取得房屋“两证”后，将证书原件交于原告保管。原告称取得“两证”后交给了被告，但被告又返还给了原告，原告办理离婚分割财产后又重新办理了新房产证，新证未交给被告。原告于2015年将名下优活城1-1-916的房产抵押给银行，办理10万元贷款，该贷款现已还清，房产上的抵押权已于2017年9月8日注销。2016年9月8日，刘豫东向本院提起诉讼，要求倪美娟、艾俊伟腾退青城国际2-1-2704房屋，后于2016年10月8日撤回起诉。2016年11月9日，刘豫东再次起诉倪美娟，认为刘豫东签订《房屋交还协议》时存在重大误解，要求撤销《房屋交还协议》，后刘豫东于2016年12月30日撤回了起诉。后被告刘豫东向不动产登记机关申请挂失原房屋“两证”，补办了鄂（2016）武汉市青山不动产权第0003246号不动产登记证书，该证书目前由被告刘豫东保管。现原告认为，1、当时约定五年过户是合理避税，现国家政策改变，并且被告在短信中也已经同意过户，原告提交了与被告的短信记录，短信载明：“刘豫冬我希望你们以后不要再借钱给叶黎了，我更不会认他在外面没有经过我同意的借的钱，这个十八万我叫他想办法给你，给你后我们就去把房子的户过了，冷却一桩事”，被告回复“好”，以此证明被告同意提前过户；2、协议中已约定只要原告承担双方过户费用，即使被告不同意过户，原告也可以过户；3、被告补办了不动产登记证书，并且前期两次起诉，均表明被告不愿履行《房屋交还协议》，为防止被告私自将青城国际2-1-2704房屋出售给他人，故要求提前履行房屋交换协议。案件审理过程中，原告称目前原告居住在青城国际2-1-2704的房屋内，被告并没有房屋钥匙，原告已将法院裁定书等材料张贴在小区及门口，告知潜在购房人此房屋存在权属纠纷。被告称《房屋交换协议》约定的过户期满后，如无其他意外的情况下，被告愿意履行该房屋交换协议。第三人称不反对提前还款，提前还款手续如由原告代被告办理，则需由法院判决决定。本院认为，《房屋交换协议》系原被告双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应予保护。本案的争议焦点为原告是否有权要求提前履行房屋交换协议。第一，协议约定的交换履行期为双方房证均满五年后，目前未到约定的履行期；第二，被告此前两次起诉并不能表明待约定履行期届满后被告会悔约，被告已表示约定的履行期满后，无意外情况发生，愿意履行协议；第三，原告提交的短信并不能证明被告同意提前履行协议，目前被告不同意提前履行协议，即使原告愿意承担两房的过户费用也不足以作为提前履行协议的理由；第四，青城国际2-1-2704房屋目前由原告居住，被告并无该房屋钥匙，原告也在房屋周边张贴了该房屋存在权属纠纷的相关材料，采取的措施可以避免被告向“善意”购房人出售该房屋。故原告要求提前履行房屋交换协议的要求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告要求确认《房屋交换协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。被告认为原告在签订协议后办理抵押贷款违反协议约定的抗辩意见，本院认为，该贷款现已还清，抵押权已注销，不会妨碍协议履行，对被告的答辩意见不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告倪美娟与被告刘豫东于2013年11月11日签订《房屋交还协议》合法有效；二、驳回原告倪美娟的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费9,150元，由原告倪美娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 施义二〇一七年十月二十六日书记员 周鹤 微信公众号“”