（2017）鲁15民终2338号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-12
案件名称
王淑君、张磊房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省聊城市中级人民法院
所属地区
山东省聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王淑君,张磊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁15民终2338号上诉人（原审被告）：王淑君，女，1966年10月12日出生，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：李化来，男，1959年11月17日出生，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区，系上诉人王淑君之夫。被上诉人（原审原告）：张磊，男，1979年10月3日出生，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：丰长启，聊城高新志诚法律服务所法律工作者。上诉人王淑君因与被上诉人张磊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初3135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人王淑君及其委托诉讼代理人李化来、被上诉人张磊的委托诉讼代理人丰长启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑君上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判王淑君不退还房租；2.一、二审诉讼费用由张磊承担。事实和理由：1.张磊租赁违建房屋为主，租赁王淑君的房屋为辅，涉案房屋与张磊租赁的违建房屋系紧邻关系。2.一审法院认定房屋租赁合同真实合法，租赁双方不得随意变更和解除。张磊和王淑君商讨租房价格及租赁期限，双方口头协商年租金10000元整，租赁期间双方任何一方违约，违约方付给对方年租金的50%为违约金。张磊这是第四年承租，王淑君在每年收取房租时就和张磊阐明不能中途违约，否则后果自负。3.张磊租赁的违建房屋被拆，王淑君在2017年4月3日、4日多次告知张磊，涉案房屋不属违建房屋，张磊也答应不搬走。后张磊未告知王淑君偷偷搬走，违反了租房时的口头协议，实属单方违约，自行放弃房屋使用权。王淑君于2017年4月11日上午听别人说张磊已经搬走，到张磊租赁的房屋前一看，货物全部搬空，房门大开，门锁己拿走。4.张磊于2017年4月28日找王淑君要求退回剩余租金，王淑君明确告知张磊，你偷偷搬走已经违约了，为什么退给你剩余租金，看在多年租赁房屋的情分上，你再搬回来可以继续使用。5.张磊有预谋偷偷搬走，起诉状说王淑君在他暂无货物之机，此说法纯属诬告。张磊承租的房屋房门大开，门锁已拿走，并且张磊私自找到另一租房人，由此可见，张磊已不再使用该房屋。而且一审开庭时，张磊说害怕王淑君房屋被拆才搬走。起诉书和庭审时说的自相矛盾，一审未询问张磊起诉原因和事由，所以王淑君不服一审判决。6.一审判决认为张磊未对王淑君造成经济损失，应退返所剩租金8110元，其理由完全不符合双方租房协议。按聊城租赁仓库规则，房租没有按天计算的，都是按年计算，先交租金后使用。按天计算和按年计算，租金相差甚远。张磊辩称，一审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决公正，王淑君没有证据证明其上诉理由成立，其上诉请求应依法驳回。张磊向一审法院起诉请求：1.判令王淑君返还房屋租赁费8164元；2.诉讼费由王淑君承担。一审法院认定事实：2017年1月份，张磊、王淑君达成口头协议，王淑君将自有的位于聊城市东昌府区站前北街高速公路桥下西院内房屋一间租赁给张磊作仓库使用，租金为一年10000元，租赁期限自2017年2月2日至2018年2月2日。租赁意向达成后，张磊于2017年1月22日将10000元租金交予王淑君，由王淑君为张磊出具收据一份。之后双方开始相继履约，张磊在租赁房屋内存放货物。2017年4月初，张磊听说租赁的房屋将要拆迁，即开始搬移租赁房屋内的货物，于4月9日下午搬移完毕，之后又得知自己所租赁的房屋不在拆迁范围，即与闫德峰协商，将租赁的房屋转租给闫德峰使用。王淑君得知张磊欲转租房屋后提出异议，不同意由张磊转租收取租金，随即王淑君与闫德峰达成租赁协议，将已租给张磊的房屋又租赁给闫德峰使用，并收取了闫德峰半年的租金。闫德峰于2017年4月13日开始使用涉案出租房屋。2017年4月28日，张磊找王淑君要求退还剩余租金遭拒，遂成诉讼。一审法院认为，张磊、王淑君双方以口头形式订立的房屋租赁合同，意思表示真实，内容合法，应认定有效。依法成立的合同受法律保护，不得随意变更和解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从上述法律规定可以看出，承租人可以在出租人同意的情况下转租，转租后原租赁合同继续有效，即便是未经出租人同意达成了转租协议，出租人可以据此要求解除原租赁合同。本案中，在王淑君又将出租的房屋另行租赁给第三人闫德峰并收取闫德峰的租金时起，即以实际行为解除了与张磊的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案因双方并未约定违约条款，也没有因解除合同给出租人造成损失，解除合同后预付的未履行期间的租金应予返还。自2017年2月2日至2017年4月12日，张磊共使用租赁房屋69天，剩余租金应为10000元-10000元÷365天×69天=8110元。王淑君主张的赔偿问题，证据不足，一审法院未予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、王淑君于判决生效之日起三日内返还给张磊8110元房屋租金；二、驳回张磊的其他诉讼请求。案件受理费25元，由王淑君负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，双方当事人二审争议的焦点是王淑君是否应向张磊返还租金。本案中，王淑君和张磊就涉案房屋租赁达成口头协议，但未对租赁合同解除、房屋转租和违约金等问题进行明确约定。承租人张磊于2017年4月9日自行搬离租赁房屋后，未与出租人王淑君协商解除合同，也未征得出租人王淑君的同意将租赁房屋转租给闫德峰。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据上述法律规定，从张磊转租房屋之日起，王淑君即可解除其与张磊签订的房屋租赁合同。在知晓张磊搬离租赁房屋后，王淑君收取了闫德峰半年房租并由闫德峰于2017年4月13日起实际使用该租赁房屋，这一事实表明王淑君以将房屋租赁给闫德峰的行为解除了其与张磊之间的房屋租赁合同，张磊的实际租赁期间为2017年2月2日至2017年4月12日。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”王淑君在上诉状中述称，张磊是第四年承租涉案房屋，结合双方之间没有书面租赁合同及张磊预付一年租金的事实，双方之间的房屋租赁关系属于不定期租赁，张磊向王淑君支付的房屋租金应以实际租赁时间计算。在张磊已经预付一年租金的情况下，王淑君应将超出实际租赁期间的租金返还给张磊。因此，一审根据张磊租赁涉案房屋的实际天数认定王淑君应退还张磊租金8110元并无不当，本院依法予以维持。王淑君主张聊城租赁仓库的租金都是按年计算的，但未提交相关证据予以证明，本院对其主张不予采信。王淑君还主张张磊构成单方违约不仅不应退还租金还应支付违约金，但双方之间的房屋租赁合同并未明确约定违约条款，因此王淑君要求张磊承担违约责任没有事实依据，对其主张本院不予支持。综上所述，王淑君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王淑君负担。本判决为终审判决。审 判 长 任 家 红审 判 员 关 淼审 判 员 杨 轲二〇一七年十月二十六日法官助理 何德芳书记员郎亚楠 微信公众号“”