（2017）豫01民终13890号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-11-01

案件名称

贾绍君、李诚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贾绍君,李诚,郑州瑞宸房地产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终13890号上诉人（原审被告）贾绍君，男，汉族，1962年10月15日出生，住上海市虹口区。委托代理人刘伟良，金研（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李诚，男，汉族，1988年1月27日出生，住郑州市中原区。委托代理人何静，河南辰中律师事务所律师。委托代理人赵培智，河南辰中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郑州瑞宸房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区郑大南路西、汝河路南1幢1层商1号。法定代表人马锋，经理。委托代理人李聪，郑州市京广法律服务所法律服务工作者。上诉人贾绍君因与被上诉人李诚、郑州瑞宸房地产营销策划有限公司（以下简称瑞宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初8344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾绍君的委托代理人刘伟良、被上诉人李诚的委托代理人何静、赵培智，被上诉人瑞宸公司的委托代理人李聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李诚于2017年3月1日向郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求判令：一、贾绍君、瑞宸公司继续履行《房屋买卖（居间）合同》（编号：0000884），协助李诚办理房产过户相关一切手续，并承担相应违约责任（按约双倍返还定金100000元）；二、贾绍君、瑞宸公司共同承担因本案产生诉讼费、保全费、律师费（暂计50000元）等一切费用。原审法院审理查明：贾绍君和李琳系夫妻关系，二人共同共有位于郑州市××农业路××楼××单元××号（房屋所有权证编号：郑房权证字第××号；建筑面积：239.95平方米）的房产一套。2016年4月18日，李诚与甄恩建在瑞宸公司的见证下签订《购房意向书》，约定：李诚购买位于金水区农业路××楼××单元××号的房产，房产证号00××66，建筑面积239.95平方，产权面积200.52平方的；现由本房房东委托甄恩建办理前期房产事宜，成交价为1500000元，过户及银行贷款费用由李诚承担百分之百，付款方式为银行按揭贷款；受托人甄恩建承诺15日内办理公证委托买卖过户手续完毕，李诚签订本协议时已向瑞宸公司缴纳购房意向金30000元，等委托书及房本拿回后签订正式买卖合同。2016年5月30日，贾绍君（曾用名：贾绍军）与其配偶李琳出具委托书一份，委托甄恩建出售贾绍君、李琳共同共有的位于郑州市××农业路××楼××单元××号（房屋所有权证编号：郑房权证字第××号；建筑面积：239.95平方米）的房产并代为办理相关事宜。2016年5月31日，河南省郑州市黄河公证处对该委托书进行了公证。2016年6月1日，李诚与贾绍军（甄恩建代）、瑞宸公司签订《房屋买卖（居间）合同》（编号：0000884），合同约定：李诚为买方，贾绍军为卖方，甄恩建为贾绍军的代理人，瑞宸公司为居间方；李诚购买位于金水区农业路××楼××单元××号，房屋所有权证号00××66，建筑面积239.95平方米的房屋，房屋总价款1500000元；李诚自本合同签订时支付佣金和定金50000元，其中佣金为22500元，剩余部分为定金，贾绍君同意该定金由瑞宸公司代收并托管至过户；李诚与贾绍君双方协商同意在本合同签订后拾个工作日内，共同到银行办理贷款手续，贷款审批通过、首付款存入房管局资金监管账户，待领取房管局资金监管全款凭证后贰拾个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续；贾绍君若违反本合同第三条的约定，应双倍赔偿李诚所交付的定金，并承担瑞宸公司的全部佣金。同日，瑞宸公司出具收据两份，内容分别显示：收到李诚购房定金50000元；收到李诚购房佣金先行支付2500元，过户时再支付20000元佣金。2016年6月22日，河南方度咨询投资有限公司出具收据一份，内容显示：收到李诚贷750000元二手房银行按揭相关费用14000元。中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市北林支行向郑州住房置业担保有限责任公司出具办理银行贷款阶段性担保通知单一份，内容显示：银行已初审合格，并为借款人提供贷款金额750000元。庭审中，瑞宸公司称李诚办理的银行贷款是2016年6月12日通过的，李诚称2016年10月得知贾绍君需要办理房产证更名，经贾绍君要求，在其更名后再共同办理过户手续，2016年12月贾绍君又以房产证需要变更为不动产证为由拖延，李诚无数次积极的通过中介和被告协商继续履行相关的事宜，贾绍君明确告知违约不再卖房，除非涨价，李诚诉至法院。原审法院认为：李诚与贾绍君、瑞宸公司签订的《房屋买卖（居间）合同》（编号：0000884）是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。李诚按照合同约定，支付定金50000元，部分佣金2500元，且按揭贷款银行已审批通过，合同约定李诚与贾绍君双方在本合同签订后拾个工作日内，共同到银行办理贷款手续，贷款审批通过、首付款存入房管局资金监管账户，待领取房管局资金监管全款凭证后贰拾个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续，贾绍君至今未配合李诚办理过户手续，构成违约，李诚已经履行了合同主要义务，故其要求贾绍君、瑞宸公司继续履行《房屋买卖（居间）合同》（编号：0000884），协助李诚办理房产过户相关一切手续，原审法院予以支持。李诚要求贾绍君、瑞宸公司承担相应违约责任（按约双倍返还定金100000元），鉴于双方合同处于存续状态，有继续履行的可能，故李诚主张的违约金，原审法院不予支持。李诚要求贾绍君、瑞宸公司承担律师费用，证据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、贾绍君、瑞宸公司继续履行《房屋买卖（居间）合同》（编号：0000884）。二、贾绍君于本判决生效后三十日内协助李诚办理位于郑州市××农业路××楼××单元××号（房屋所有权证号：00××66）房屋的过户手续，李诚应将剩余房款支付给被告贾绍君，该房屋过户行为不得违反法律、法规的规定。三、驳回李诚的其他诉讼请求。案件受理费19650元，保全费5000元，由贾绍君负担。贾绍君上诉称：贾绍君委托案外人王洪亮作为贾绍君与李诚、瑞宸公司房屋买卖合同纠纷案件的代理人。王洪亮在庭审之前，按照法律规定向法院提交了委托手续，当时法院并未就王洪亮的代理人身份提出问题，而是顺利接受了手续。2017年6月19日下午，贾绍君的代理人王洪亮按照传票的时间地点准时参加庭审，当庭审进行到大约20分钟（质证环节）之时，庭审法官突然指出贾绍君与代理人之间的委托手续有问题，并且要求王洪亮离开座位。王洪亮提出异议，认为法院已经对委托手续予以认可，但庭审法官不予采纳。贾绍君认为，一审法院的做法严重违反法律规定，实质上是剥夺了贾绍君的抗辩权。首先，贾绍君在法律规定的范围内向法院递交了委托手续，而法院也予以接受认可，如有问题完全可以当场提出以便贾绍君及时补正；其次，在庭审已经进行的过程中，突然提出以上问题，相应的庭审笔录肯定也已变更，但是在其判决中并未体现上述过程，程序已严重违法；第三，贾绍君委托了代理人代理该案件，在已知其代理手续已被法院接收的情况下，实际上是已经完成了委托，假使真出现问题，法院亦应该中止审理该案，及时提醒贾绍君补正委托代理手续或者变更委托代理人，而不是缺席审理。根据《民事诉讼法》第一百七十条和三百二十五条的规定，本案应发回重审。另，本案所签订的房屋买卖合同，存在重大误解和显失公平。综上，请求依法撤销原审判决，发回重审。李诚答辩称：一、一审依法向贾绍君送达，但贾绍君无故不到庭，一审缺席判决，不存在程序违法问题，贾绍君的上诉理由不成立。二、对于一审贾绍君的代理手续问题，在庭审前一审查明双方身份时，发现贾绍君提交的代理手续不全，对此发生的法律后果应当由贾绍君本人承担，不应当将责任转嫁给一审，更不应当由李诚、瑞辰房产承担法律后果。客观上也不存在上诉状中其所称的庭审到二十分钟才发现代理手续的问题这一问题。三、一审查明事实清楚，适用法律正确。在一审李诚提交的证据中，特别是李诚提交的录音能够充分证明贾绍君明确表示违约，不再履行合同，除非加价，这与重大误解和显失公平没有任何关联。签订合同时，双方对房屋状况均明显了解，在签订合同后办理贷款时，双方也对涉案房屋进行了第三方评估，在这期间，贾绍君并没有提出异议，而是在郑州市房屋价值经历暴涨之后，贾绍君才提出所谓的合同显失公平，故其只是在掩饰其违约的事实。因此，贾绍君应当承担违约责任，继续履行合同。瑞宸公司答辩称：同意李诚的意见。贾绍君违约在先，应继续履行合同。本案纠纷产生的原因是房价上涨而导致贾绍君不继续履行协议。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，当事人可以委托下列人员为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。贾绍君称其在一审中委托王洪亮作为诉讼代理人参加诉讼，但王洪亮并非贾绍君的近亲属，亦非由贾绍君所在社区、工作单位或者有关社会团体推荐，贾绍君委托的诉讼代理人不符合法律规定，一审法院对本案缺席判决并无不当。本案中，贾绍君委托甄恩建代理与李诚及瑞宸公司签订的房屋买卖合同内容明确，意思表示真实，且合同已经履行至银行审批通过按揭贷款，贾绍君称所订立的房屋买卖合同存在重大误解和显失公平缺乏依据。综上，贾绍君要求将本案发回重审理由不足，其上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19650元，由上诉人贾绍君负担。本判决为终审判决。审判长　　于岸峰审判员　　张永军审判员　　姚付良二〇一七年十月二十六日书记员　　翟贝贝百度搜索“”