（2016）新01民终3126号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-20
案件名称
王东怀与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王东怀,乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终3126号上诉人（原审原告）：王东怀，男，1968年7月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：张一峰，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高笑然，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：朱建，该公司总经理。委托诉讼代理人：衣壮，新疆普创律师事务所律师。上诉人王东怀因与被上诉人乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司（以下简称十鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初8281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王东怀及其委托诉讼代理人张一峰、高笑然，被上诉人十鼎公司的委托诉讼代理人衣壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王东怀向本院提出上诉请求称：1、请求撤销一审判决第二、三、四、五、六项，维持第一项；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，我方在2016年5月并没有退出德汇商城，只是家中有事，暂时关门歇业。我方并无任何解除合同的意思表示，并且我方已交付了2016年全年的租金。一审认定我方关门歇业构成单方违约是错误的。被上诉人擅自单方解除合同，将我方租赁的商铺上锁，并私自处置我方商铺内的商品，给我方造成损失，应承担违约责任。故因被上诉人违约解除合同，被上诉人应退还我方相应的费用、赔偿损失并承担违约金。一审判决认定我方违约无事实及法律依据，应依法改判。被上诉人十鼎公司答辩称，上诉人自2016年5月起发生违约行为，上诉人的各项上诉主张均无证据证明。一审判决认定事实清楚，判决正确，请法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人王东怀向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的GF-2000-0602号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》补充协议；2、判令十鼎公司退还收取的房屋押金10000元；3、判令十鼎公司退还2016年4月至2016年12月的租金及物业费36000元；4、判令十鼎公司赔偿装修损失35000元；5、判令十鼎公司支付违约金20000元；6、判令十鼎公司承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：1、2014年11月22日，王东怀（承租人）与十鼎公司（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条：租赁房屋坐落在，间数1C23，建筑面积64.77㎡，房屋质量合格。第二条：租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日。第四条：租金的支付期限与方式：合同签订5年，三年租金单价不变，租金为建筑面积52元/㎡/月，第1年免租金，免租期为（2015年1月1日至2015年12月31日）,第2年租金为40416元，第3年租金为40416元，第4年、第5年全年租金单价为122元/㎡/月，第4年全年租金为94824元、第5年全年租金为94824元。第八条：租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：承租人装修或改造与房屋有关的设施全部无偿归出租人所有（可移动设施除外）。第十条：定金（大写）合同履约保证金壹万元。承租人在签约前交给出租人。第十三条：违约责任：因承租人的原因提前解除合同的，合同履约保证金不予退还。第十五条：其他约定事项：4、承租人、出租人因某种原因终止合同，其承租人的装修费用出租方不予承担；7、承租人、出租人均同意委托由具有物业管理资质的单位进行物业管理，物业合同另行签订。”2、2014年10月28日，双方签订《房屋租赁合同》补充协议，载明：“1、乙方（王东怀）向甲方（十鼎公司）已交纳两万元意向金，其中一万元做为《房屋租赁合同》的履约保证金，另外一万元冲抵2016年度商铺租金。5.甲方保证在2014年10月31日前将商铺交付乙方装修使用，乙方在2014年12月31日前搬入德汇服装城，本市场作为乙方唯一的鞋品批发经营场地。乙方未按照上述约定日期办理入住手续的或者中途退出德汇国际服装城的，已交甲方的意向金20000元作为违约金，甲方不予退还。”3、乌鲁木齐英特来物业服务有限公司于2015年11月26日向原告王东怀出具收据一份，载明2016.1-2016.9物业管理费10000元。4、2016年5月起，王东怀未再经营涉案商铺，2016年6月十鼎公司将涉案商铺上锁，并于2016年11月另行出租给他人。5、王东怀向十鼎公司缴纳房屋租金44406.80元，其中，10000元系意向金冲抵房屋租金。一审法院认为：本案当事人双方签订的GF-2000-0602号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，王东怀于2015年5月起未经营涉案商铺，且未就租赁合同的解除与十鼎公司取得合意，也不符合双方租赁合同中约定的可单方解除合同的情形，其行为应当认定为单方面违约行为，此时，双方签订租赁合同的解除权在十鼎公司，十鼎公司于2016年6月将商铺上锁，应视为其对王东怀以行为明确表示不履行合同主要义务为依据解除双方租赁合同的意思表示，故双方签订的GF-2000-0602号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》补充协议应当自2016年6月解除。故王东怀要求解除双方签订的GF-2000-0602号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》补充协议的诉讼请求，一审法院予以支持，解除时间为2016年6月。双方签订的GF-2000-0602号《房屋租赁合同》第十三条约定：因承租人的原因提前解除合同的，合同履约保证金不予退还。《房屋租赁合同》补充协议第5条约定：乙方未按照上述约定日期办理入住手续的或者中途退出德汇国际服装城的，已交甲方的意向金20000元作为违约金，甲方不予退还。本案中，王东怀在合同履行完毕前撤离承租商铺，已构成违约，应当承担违约责任。王东怀要求十鼎公司退还收取的房屋押金10000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。王东怀要求十鼎公司承担违约金20000元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》补充协议第1条约定：乙方（王东怀）向甲方（十鼎公司）已交纳两万元意向金，其中一万元做为《房屋租赁合同》的履约保证金，另外一万元冲抵2016年度商铺租金。第5条约定：乙方未按照上述约定日期办理入住手续的或者中途退出德汇国际服装城的，已交甲方的意向金20000元作为违约金，甲方不予退还。”一审法院认为，第1条冲抵租金的情形为双方正常履行合同时十鼎公司向王东怀给予的优惠政策，第5条约定的内容为王东怀构成违约时的违约责任。根据双方的上述约定，因王东怀构成违约，其向十鼎公司交纳的2万元，作为违约金，不应予以退还。因此，2016年王东怀实际交纳房屋租金34406.80元。2016年1-6月王东怀应缴纳房租总额为20208.24元（64.77㎡×52元/㎡/月×6个月），2016年6月双方解除合同关系，十鼎公司应当退还剩余房租14198.56元（34406.80元-20208.24元）。故王东怀要求十鼎公司退还房屋租金中14198.56元的部分，一审法院予以支持。因物业费系乌鲁木齐英特来物业服务有限公司收取，非本案十鼎公司收取，故对王东怀要求被告乌鲁木齐十鼎房地产经济有限公司退还物业费10000元的诉讼请求，一审法院不予支持。双方签订的GF-2000-0602号《房屋租赁合同》第八条约定：租赁合同期满，承租人装修或改造与房屋有关的设施全部无偿归出租人所有（可移动设施除外）；第十五条约定事项：承租人、出租人因某种原因终止合同，其承租人的装修费用出租方不予承担。本案中，因王东怀违约，双方签订的GF-2000-0602号《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议解除。根据双方的约定，王东怀主张十鼎公司赔偿装修损失35000元的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，判决如下：一、解除王东怀与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司签订的GF-2000-0602号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》补充协议；二、乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还王东怀房屋租金14198.56元；三、驳回王东怀要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还房屋押金10000元的诉讼请求；四、驳回王东怀要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还物业费10000元的诉讼请求；五、驳回王东怀要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司赔偿装修损失35000元的诉讼请求；六、驳回王东怀要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司支付违约金20000元的诉讼请求。二审中，上诉人王东怀向本院提供医院诊断证明及检查报告一组，证明上诉人的儿媳即实际经营人因身体原因无法正常看店，在家休息的事实。被上诉人对该组证据的真实性无异议，对关联性不予认可。因被上诉人对实际经营人的身份不予认可，上诉人亦未举证证明，故对该组证据与本案的关联性本院不予确认。上诉人王东怀向本院提供照片一组，证明市场用途在2016年8、9月份将鞋类经营改为床上用品经营。被上诉人对该组证据不予认可。因被上诉人作为市场的管理方，应对市场的经营状况予以明确说明，而在本案庭审中，被上诉人虽对该组照片不予认可，但未提供证据证明市场的实际经营状况，未提供证据否定上诉人提供的照片所反映的事实，故对该组照片的真实性，本院予以确认。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：本案中，王东怀与十鼎公司的《房屋租赁合同》已解除。对于合同解除的原因，十鼎公司认为王东怀在履行合同过程中，中途退场，构成违约，造成合同的解除。王东怀不认可其存在中途退场的事实，认为系十鼎公司单方擅自解除合同。对此争议的问题，本院认为，首先，对王东怀是否存在中途退场的事实，因十鼎公司据此行使其合同解除权，故十鼎公司对王东怀中途退场的事实负有举证责任。王东怀虽存在关门停业的事实，但对王东怀是否将货物搬出、退出经营的事实十鼎公司未能举证证明。故对十鼎公司主张王东怀中途退场构成违约的事实不应予以认定。同时，在王东怀已将全年费用缴清的情况下，短期内关门停业并不能构成违约。一审法院对违约事实认定有误，本院予以纠正。其次，《合同法》规定，当事人依照合同约定或法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据该法律规定，享有合同解除权的当事人行使解除权还需履行通知的程序。本案中，即使十鼎公司享有合同解除权，也仍需履行向王东怀通知的义务。王东怀虽认可在关门期间十鼎公司给其打过电话，但只认可通知其开门营业，不认可向其通知解除合同，十鼎公司也未举证其履行了解除合同的通知义务。综上，十鼎公司行使合同解除权并无事实及法律依据。十鼎公司单方擅自解除合同构成违约，王东怀在本案中不应承担违约责任。根据《合同法》，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方的《房屋租赁合同》已解除，十鼎公司应将已收取的尚未履行期间的费用返还王东怀。王东怀已交纳租金44406.80元（含1万元意向金），扣除2016年1-6月租金20208.24元后，剩余24198.56元十鼎公司应予退还。王东怀已交纳房屋租金（意向金）1万元十鼎公司应予退还。对于装修损失35000元，王东怀未能举证，本院不予支持。物业费1万元，收取主体并非十鼎公司，本院不予支持。双方在合同中并未对十鼎公司违约应承担的违约金加以约定，法律上对违约金并未规定对等原则，故王东怀主张按照对等原则，依据合同中对王东怀违约的违约金约定要求十鼎公司承担违约金无法律依据，本院不予支持。综上所述，王东怀的上诉主张部分成立，本院予以支持。一审判决部分事实认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初8281号民事判决第一、四、五、六项即：解除王东怀与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司签订的GF-2000-0602号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》补偿协议；驳回王东怀要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还物业费1万元的诉讼请求；驳回王东怀要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司赔偿装修损失35000元的诉讼请求；驳回王东怀要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司支付违约金2万元的诉讼请求；二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初8281号民事判决第二项即乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还王东怀房屋租金14198.56元为：乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还王东怀房屋租金24198.56元；三、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初8281号民事判决第三项即：驳回王东怀要求乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还房屋押金1万元的诉讼请求；四、乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还王东怀房屋押金1万元。上述十鼎公司应付款项合计34198.56元，十鼎公司应于本判决生效后十五日内付清。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的101000元，给付标的34198.56元，占请求标的的34%，应收一审案件受理费1160元（王东怀已预交），王东怀负担66%即769.6元，十鼎公司负担34%即390.4元。二审案件受理费2029.96元（王东怀已预交），王东怀负担1339.77元，十鼎公司负担690.19元。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 王 宏审判员 黄淑梅二〇一七年十月二十六日书记员 马恒雯 搜索“”