（2017）京03民终11471号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-18
案件名称
齐悦涵与周鸿君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐悦涵,周鸿君
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终11471号上诉人（原审被告）：齐悦涵，女，1971年10月11日出生,户籍地内蒙古自治区满洲里市，现住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：周鸿君，女，1988年9月13日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：朱林（周鸿君之夫），男，1986年6月1日出生。上诉人齐悦涵因与被上诉人周鸿君房屋租赁合同一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人齐悦涵、被上诉人周鸿君及其委托诉讼代理人朱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐悦涵上诉请求：1.撤销一审判决，改判齐悦涵不退还周鸿君房屋租赁保证金；2.本案诉讼费用由周鸿君承担。事实和理由：1.因为出租给周鸿君导致涉案房屋的原有高档装修被更换，因此才约定必须租满五年，而实际只租了一年，齐悦涵从未以任何方式通知周鸿君退房，周鸿君应当起诉齐悦涵不履行合同，而不是要求退还保证金。2.2017年6月，因为齐悦涵不肯缴纳房屋租赁税，等同于不缴纳房租，视为违反合同，齐悦涵告知其该行为属于单方违约。3.本案是周鸿君单方违约退租，因此租赁保证金不应退还，而且周鸿君至今不肯注销工商执照，导致涉诉房屋无法继续出租，所以相关费用应当计算至周鸿君实际注销工商执照之时。周鸿君辩称，同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。周鸿君向一审法院起诉请求：1.判令齐悦涵协助周鸿君办理房屋（X京房权证密私字第XX**号）交接手续，同时退还租赁保证金80000元；2.判令齐悦涵承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月20日，齐悦涵与周鸿君签订房屋租赁合同，约定：齐悦涵将其所有的位于北京市密云区新北路21号银河花园37-1单元出租给周鸿君作为英尚法式铁板烧场地使用，租赁期限五年，自2016年6月30日至2021年6月30日，第一年租金16万元，以后每年租金在前一年租金的基础上递增1万元，在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。租赁保证金8万元，周鸿君租期不满5年，不予退还保证金。在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由周鸿君支付等内容。合同签订后，周鸿君于2016年6月30日向齐悦涵交付租赁保证金8万元、租金16万元并投入资金对房屋进行了装修。本案在一审审理过程中，双方当事人均向一审法院提交双方签订的《商业房屋租赁合同》一份，该合同对出租地址、出租期限、租赁保证金、租金价格及交付时间、关于房屋租赁期间的有关费用进行了明确约定，其中第五条关于房屋租赁期间的有关费用约定,在租赁期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，由乙方（周鸿君）交纳。周鸿君认为，合同未明确该项税费应由其交纳，根据国家政策，租赁税应由房主交纳。齐悦涵认为该合同明确约定国家征收的各种税费应由周鸿君交纳，为此导致合同解除的责任应由周鸿君承担；周鸿君向一审法院提交2017年6月15日，齐悦涵与刘东垚（周鸿君合伙人）电话录音资料四页，内容主要包括齐悦涵向周鸿君合伙人刘东垚催交租赁税问题，齐悦涵表示如果不交租赁税，就等于不交房租，如果不交房租7月1日就去收房等。经质证，齐悦涵对该通话内容予以确认；周鸿君向一审法院提交其向齐悦涵发送彩信一份，内容为：“齐悦涵女士：我是银河花园门脸房37-1的合法承租人，2016年你与我签订了银河花园门脸房的承租协议，租期为五年。2017年6月15日，您电话通知我承租方，要求我方在2017年7月1日前腾退房屋，解除租赁合同。现我方已腾退完成，请您于2017年6月24日前与我办理房屋交接手续，并退回我的8万元保证金。如您推延时间，一切责任与我无关。房屋租赁人：周鸿君，2017年6月22日”。经质证，齐悦涵对该份证据未予确认。本案在一审审理过程中，一审法院向齐悦涵询问相关行政部门是否向其催要过房屋租赁税，齐悦涵表示并未接到相关行政部门的催要。一审法院认为，周鸿君与齐悦涵签订的《商业房屋租赁合同》第五条虽然约定了如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，由周鸿君交纳。但本案中引起双方纠纷的房屋租赁税实际尚未发生，齐悦涵以周鸿君未向其交纳房屋租赁税为由要求收回房屋，虽无法律依据，但周鸿君自行搬离租赁房屋，亦属于以自己的行为表明其不再继续履行合同，双方的行为应视为双方就解除合同事宜达成一致，该租赁合同的目的已无法实现，租赁合同已实际解除，故对周鸿君要求齐悦涵协助办理涉案房屋交接手续的诉求，法院予以支持。考虑到双方因纠纷产生后未及时确定解除合同事宜，也未及时办理房屋交接手续，确给齐悦涵造成一定的租金损失，法院在齐悦涵应退还的保证金中酌情予以扣除。一审法院判决：1.齐悦涵于判决生效之日起7日内，协助周鸿君办理北京市密云区新北路21号银河花园37-1单元的房屋交接手续。2.齐悦涵于判决生效之日起7日内退还周鸿君租赁保证金53334元。3.驳回周鸿君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另，双方当事人在二审庭审中确认，周鸿君于2017年8月25日将涉案房屋的钥匙交至一审法院（后因齐悦涵未接收而退回）；周鸿君亦于一审判决作出后，将原先注册在涉案房屋内的企业迁出。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，周鸿君与齐悦涵签订的《商业房屋租赁合同》第五条虽然约定了如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用由周鸿君交纳，但本案中引起双方纠纷的房屋租赁税尚未实际确定，有关行政机关也尚未实际征缴，且双方并未在合同中明确约定不履行或不完全履行缴纳房屋租赁税属于甲方有权单方终止合同的情形，故齐悦涵以周鸿君未交纳房屋租赁税为由要求收回房屋的事实依据尚欠充分。但周鸿君自行搬离租赁房屋，亦属于以自己的行为表明其不再继续履行合同，双方的行为应视为双方就解除合同事宜达成一致。关于租赁保证金，周鸿君起诉要求返还，在法院已经认定系双方协商一致解除合同的情形下，一审判决结合双方尚未完全办妥房屋交接手续以及迁出原注册企业需要一定期限的事实给齐悦涵再次出租房屋造成的损失，酌情扣除齐悦涵应退还的保证金并无不当，本院应予维持。综上所述，齐悦涵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由齐悦涵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 宋洪印审 判 员 曹 炜代理审判员 方 玉二〇一七年十月二十六日法官 助理 黄 丹书 记 员 王 彬 关注微信公众号“”