（2017）闽0525民初2149号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-28
案件名称
许景仁与永春县房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
永春县人民法院
所属地区
永春县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许景仁,永春县房地产开发公司,中国建设银行股份有限公司永春支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省永春县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0525民初2149号原告：许景仁，男，1985年9月27日出生，汉族，住厦门市翔安区。委托诉讼代理人：王群生，福建鹏峰律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王新瑜，福建鹏峰律师事务所执业律师。被告：永春县房地产开发公司，住所地永春县。法定代表人：叶严生，该公司经理。委托诉讼代理人：林清荣，福建李林律师事务所执业律师。第三人：中国建设银行股份有限公司永春支行，住所地永春县。主要负责人：谢宇，该行行长。委托诉讼代理人：林培东，该行员工。原告许景仁与被告永春县房地产开发公司（以下简称房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司永春支行（以下简称建行永春支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月26日公开开庭进行了审理，原告许景仁的委托诉讼代理人王群生、王新瑜、被告房地产公司的委托诉讼代理人林清荣、第三人建行永春支行的委托诉讼代理人林培东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许景仁向本院提出诉讼请求：l.依法解除许景仁与房地产公司于2009年6月28日签订的商品房买卖合同；2.判令房地产公司返还购房款840468元，并支付260467元从2009年7月2日起至实际返还款项止违约利息；支付580000元从2009年8月3日起至实际返还购房款违约利息（利息按年24%计付）；3.责令房地产公司返还或赔付维修专项基金、税费、水电开户费等费用37279.63元；4.由房地产公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年6月28日，许景仁与房地产公司签订了商品房买卖合同。依合同约定，许景仁向房地产公司购买座落在永春县复式上下层，建筑面积为228.14平方米，每平方米单价为3684元，总价款为840467元。合同签订后，许景仁依约交清了所有的购房款。依合同附件一房屋分层平面图十三层平面图有设置电梯。依合同附件三载明“采用名牌电梯，电梯间楼地面采用高级瓷砖铺贴，墙面为高级乳胶漆面层。”合同第十三条出卖人关于空内分隔、装饰、设备标准，节能措施及指标承诺的违约责任……达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第二种方式处理即房地产公司负责做到该商品房的装饰、设备标准达到双方约定的（附件三）标准。2011年交房后，许景仁发现四号楼的电梯仅安置至十二层，十三层电梯未安装。对此，房地产公司答应待后安装。许景仁欲对购买的商品房进行装修，因电梯未安装无法装修。对此，许景仁向房地产公司提出安装电梯的请求，房地产公司起初答应给予解决。但后来房地产公司出尔反尔，却提出要求施工单位负责安装。2015年12月4日许景仁取得房屋所有权证，证号：永春房权证桃城镇字第××号，建筑面积226.46平方米。另外，房地产公司提供的楼房通水系统无法正常使用，对此，经过多次交涉无果。无奈之下，许景仁于2016年5月18日向永春县人民法院提起诉讼，请求房地产公司依合同约定安置电梯并安装通水系统。但房地产公司仍然不同意安置电梯及维修供水系统。由于房地产公司无法安置电梯，致严重影响正常居住使用，致许景仁购买商品房目的无法实现。因此，依法可以解除合同，并应当由房地产公司承担违约责任并赔偿损失。基于上述事实，房地产公司应当履行合同义务，承担安装电梯及维修的义务。但房地产公司不诚信，对许景仁合法合理的要求，却一拖再拖，明显违反了合同的约定，侵犯了许景仁的合法权益。现在，房地产公司以自己行为表示拒绝安置电梯，致许景仁购买商品房目的无法实现。房地产公司辩称，一、许景仁诉求的商品房（属于最顶层的复式套房）确实没有安装电梯，许景仁也有于2013年12月份向答辩人及建设主管部门提出有关事宜，当时答辩人认为许景仁要自行安装电梯只能与施工方联系，因为没有安装电梯不是答辩人的错，所以对许景仁诉求解除商品房买卖合同由法院依法、依规、依实际情况处理。许景仁与答辩人所签订的《商品房买卖合同》是建设部门的格式文本，合同附件一、三都是格式文本的组成部分，涉及图纸的变更和实际施工有关公共配套设施的变更并不能及时体现在合同和相关附件上；许景仁在接收该商品房时对相关变更和没有安装电梯的事实是清楚明白的，而且有关部门对许景仁的商品房根据变更的图纸予以验收合格通过的，许景仁在收房时也同时收取了相关的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而且在收房后的2015年12月4日也自行办理了《房屋所有权证》，2016年2月1日办理了《国有土地使用证》。从上述实际行为可见，许景仁对房屋的现状是接受的，而且办理了相关证件，对没有安装电梯的情况也是有反映的，但建设单位和建设主管部门为何至今都没有提出处理意见也是有原因的，请法庭明察结合事实和法律作出正确处理；二、许景仁诉求购房款的利息偏高，没有合同和法律依据，应予以驳回。根据《商品房买卖合同》第十条“规划、设计变更的约定”的有关条款可见，即使许景仁要求退房能够成立的话，答辩人也只需按银行同期贷款利率支付利息，何况许景仁银行按揭的贷款也只是偿还了部分利息而已，该部分利息才是许景仁实际支付的费用，所以，许景仁要求按年利率24％计付违约利息是缺乏依据的；三、许景仁要求答辩人返还或赔付维修专项基金、税费、水电开户费等费用37279.63元不能支持。因为维修基金答辨人仅是代收而已，该款项是交给建设主管部门统筹支配的；至于税费，是许景仁自行办理房屋土地和产权证所产生的费用，不属于答辩人返还的范围；至于装修押金和其它管理费并不是答辩人收取，而且与答辩人也没有关联，答辩人没有义务为许景仁自己发生的行为承担返还或赔付责任。建行永春支行述称，许景仁与建行永春支行于2009年7月17日签订《个人住房借款合同》，编号为2009年建泉永个房借字343号，该合同约定：借款人借款本金58万元，借款期限从2009年7月17日起至2024年7月17日止，并以本案永春县号房作为本借款合同的抵押物，合同签订后，许景仁截至2017年9月3日共计偿还借款本金263460.16元，已还利息171436.85元，贷款余额316539.84元，如果法院判决许景仁与房地产公司解除商品房买卖合同，请求解除《个人住房借款合同》，并请求许景仁提前偿还本案尚欠借款及利息。许景仁围绕诉讼请求依法提交了如下证据:1.许景仁身份证，证明许景仁的主体资格；2.房地产公司企业基本信息，证明房地产公司的主体资格；3.商品房买卖合同及附件，证明许景仁与房地产公司于2009年6月28日建立商品房买卖关系；许景仁购买的商品房座落在永春县复式上下层；购买的商品房建筑面积共228.14平方米，单价为每平方米3684元，总购房款为840467元；商品房设备必须安装电梯，合同约定房地产公司负责做到商品房的装修，设备标准达到双方约定（附件三）的标准；房地产公司违反合同的约定，无法安置电梯，严重影响许景仁正常的居住使用；4.购房款缴纳凭证，证明许景仁依合同约定已交付购房款840487元，须予返还，并支付利息损失；5.中华人民共和国房屋所有权证、中华人民共和国国有土地使用证及完税证等费用，证明本案解除合同标的为桃城镇桃溪社区中心环岛西南侧永鑫华园4-1303上、下；为办理产权登记而支付的税费25786.01元；6.专项维修基金、水电表开户费、水电费、装修押金、管理费等支付凭证，证明许景仁缴纳相关费用为11493.5元；7.个人住房借款合同，证明许景仁办理个人按揭借款式580000元，造成支付利息损失；8.关于解决永鑫华园第四幢1303号房存在问题的报告，证明许景仁在发现购买4号楼1303上、下的商品房无依合同约装置电梯，致该套房无法投入使用，对此曾多次向房地产公司反映解决，但房地产公司均承诺要安置电梯，但时隔多年，仍无法安装电梯，于2013年12月12日向许景仁及建筑主管部门书面要求安装电梯及安装厨房排水设施，但房地产公司仍然无动于衷；9.永春县人民法院受理案件通知书及民事诉状、民事裁定书，证明由于房地产公司无法履行安装电梯的义务，许景仁于2016年5月18日向永春县人民法院提起诉讼，请求责令房地产公司为许景仁购买4号楼1303号房安置电梯，并对通水系统进行维修等，但房地产公司对许景仁的诉求仍然表示电梯无法安装。鉴于此，许景仁只好提起解除商品房买卖合同之诉。房地产公司质证认为，对许景仁提供的上述证据的真实性均无异议，对证据3、6与本案有部分没有关联性，证据3的附件一、三要以实际的图纸和现状为准，合同的房屋分层平面图也没有体现要安装电梯；证据6装修押金和管理费，是许景仁与物业公司自行发生的费用，与房地产公司无关。建行永春支行质证认为无异议。建行永春支行依法提交了如下证据：中国建设银行个人贷款对账单一份，证明建行永春支行从2009年8月3日放款，许景仁从2009年9月3日开始还款，截至2017年9月3日共计偿还借款本金263460.16元，已还利息171436.85元，贷款余额316539.84元。许景仁和房地产公司质证认为无异议。本院认为，许景仁提交的上述证据及建行永春支行提交的证据，经庭审审核，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月28日，许景仁与房地产公司签订了《商品房买卖合同》,合同编号：MF-2007-01，合同约定，许景仁向房地产公司购买座落在永春县，建筑面积为228.14平方米，每平方米单价为3684元，总价款为840467元。合同签订后，许景仁于2009年7月2日支付购房款260467元，于2009年8月3日支付购房款580000元。房地产公司于2011年9月份将涉案商品房交付给许景仁。2013年12月12日，许景仁向房地产公司邮寄《关于要求解决永鑫华园第四幢1303号房存在问题的报告》，载明“本幢的电梯安装不完整。目前该电梯仅安装至第十二层，第十三层以上尚未安装。”2015年12月4日，许景仁取得房屋所有权证，证号为永春房权证桃城镇字第××号，建筑面积226.46平方米。2016年2月1日，许景仁取得国有土地使用证，证号为永春国用（2016）第0113号，使用权面积50.30平方米。本院认为，许景仁与房地产公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》真实、合法、有效。双方对该《商品房买卖合同》进行了履行，许景仁支付了购房价款，房地产公司交付了房屋，双方并依照国家有关商品房交易的管理规定，履行了审批登记、产权申领、交纳契税等项义务，至此，合同履行完毕，该房屋的物权已经转移至许景仁享有。尽管房地产公司交付使用的房屋的电梯仅安装至第十二层，第十三层未安装电梯，但并不严重影响许景仁对房屋的正常居住使用，故许景仁以未安装电梯为由主张解除合同、请求房地产公司返还购房款及利息，以及返还或赔付维修专项基金、税费、水电开户费等费用，依法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回许景仁的全部诉讼请求。案件受理费12205元，由许景仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 涂劲松审 判 员 曾琼婷人民陪审员 郑建强二〇一七年十月二十六日书 记 员 黄芳曼速 录 员 吕灵敏附：本案主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。-10- 关注公众号“”