（2017）晋0411民初124号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-11-30

案件名称

贾靳爽与程斌排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

长治市郊区人民法院

所属地区

长治市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贾靳爽,程斌

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第七十一条，第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

山西省长治市郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0411民初124号原告（反诉被告）：贾靳爽，男，1984年4月20日出生，汉族，高中文化程度，住山西省屯留县麟降镇西大街潞安花苑小区。委托诉讼代理人：李燕妮，女，1984年5月23日出生，住址同上，特别授权。系原告（反诉被告）贾靳爽的妻子。委托诉讼代理人：付小洁，山西振坤律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：程斌，男，1991年9月4日出生，回族，初中文化程度，现住长治市颐龙湾小区。委托诉讼代理人：马秀花，女，1964年5月17日出生，住址同上，特别授权。系被告（反诉原告）程斌的母亲。原告（反诉被告）贾靳爽诉被告（反诉原告）程斌排除妨害纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）贾靳爽及其委托代理人李燕妮、付小洁，被告（反诉原告）程斌及其委托代理人马秀花到庭参加了诉讼。经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即腾出原告位于长治市颐龙湾小区E区3号楼一单元1602户的房屋。2、判令被告支付其2015年12月居住原告长治市颐龙湾小区E区3号楼一单元1602户的房屋至今的物业费2177.5元，垃圾清理费60元，取暖费799.4元，共计人民币3036.9元，庭审中变更为：判令二被告连带向原告支付截止2017年2月拖欠的物业费、取暖费，共计5549.20元。3、判令被告向原告支付因其非法居住原告长治市颐龙湾小区E区3号楼一单元1602户的房屋而造成的损失12000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（反诉被告）是长治市颐龙湾小区E区3号楼一单元1602户的房屋（以下简称争议房屋）的业主，2016年9月3日，原告与刘利军签订房屋租赁合同，租赁期限为4年（2014年9月1日至2018年8月31日），双方约定在租赁期间，承租人不得私自转租该房屋，否则作为出租人的原告有权解除合同。2016年2月，颐龙湾小区物业打电话给原告，该原告的房屋欠水费了，让去补缴，后了解到不仅水费，连物业费、取暖费等也已经好久没有交过了，原告去找刘利军协商此事，才发现刘利军不在该房居住，住在房子内的程斌等人原告并不认识。原告要求程斌等人退出房子，程斌的等不以为然，一直霸占在原告家中不走。程斌等人霸占原告的房屋拒不腾出的行为侵犯了原告对该房屋的所有权，严重损害了原告的合法权益。庭审中陈述：2013年2月1日购买的争议房屋，面积是95平方米，2015年10月份我知道被告居住在租赁房屋内的，2014年签订合同的时候，原告以及其妻子还有刘利军三人在一起签订的，是刘利军和贾靳爽签订的租赁合同，被告不在场。租金是一次性支付2万元，被告负责给租赁房屋进行简装。刘利军已经全部一次性缴纳了租赁费。2015年10月份我发现租赁房屋的和被告不是同一个人我报过警，警察出警了说让我们到法院起诉处理，原告没有向被告和刘利军承诺过将来会把房子卖给刘利军。被告（反诉原告）向本院提出的反诉请求：1、判令反诉被告赔偿原告装潢费和部分材料费75540元。2、判令反诉被告退还租赁费10000元。3、判令反诉被告赔偿原告损失10000元。事实和理由：反诉原告于2014年9月13日与刘利军共同租赁反诉被告颐龙湾小区E区3号楼一单元1602户楼房。由于反诉被告承诺期满后将该房卖给反诉原告，因此反诉原告进行了精装。当时由刘利军作为代表与反诉被告签订了租赁合同。租赁期限为四年，令反诉原告没想到，反诉被告却将反诉原告起诉，认为是转租，但事实上，租赁时，反诉被告明知是反诉原告和刘利军共同租赁，且交房时是反诉被告将钥匙交给反诉原告的，装修与交费都是反诉原告经办，反诉被告也是明知。庭审中陈述：租赁房屋期间，2014年签订合同的时候，我和刘利军一起和原告签订的合同。原告陈述的和刘利军见过一面不是事实，我和原告直接有联系。警察出警是我们报警的，我和原告之间沟通了物业费以及取暖费缴纳了可以住到房屋到期。2015年5月份左右进去争议房屋居住的，我居住的房屋知道是原告贾靳爽的，我居住这个房子是因为我和刘利军是合租人，刘利军是我的老板，我是刘利军的司机兼办公室主任，现在我全家人在居住。2015年老板跑了，因为是和刘利军合租房屋，所以我们就装潢了房屋，房屋的合同的内容我都知道，我这里有原始合同，合同约定中是简装的内容我是知道的。当时签订合同的时候，原告和被告说，如果被告想购买房屋的时候，原告可以卖给被告现在争议房屋，刘利军该工程款下来，就购买原告的房屋，原告当时也同意了。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的诉讼主张辩称：1、原被告之间不存在租赁关系。2、赔偿装潢费以及部分材料费没有事实和法律依据。3、反诉人要求被反诉人退还10000元的诉求没有依据。原被告之间没有租赁合同。4、赔偿损失没有事实和法律依据。被告（反诉原告）针对原告（反诉被告）的诉讼主张辩称：1、签订合同的时候原告和被告以及刘利军都在，被告不腾出房屋。2、被告去缴纳物业费取暖费的时候，物业上说原告不允许被告缴纳。3、我租住原告房屋的时候，都按时缴纳了水电费。原告（反诉被告），被告（反诉原告）根据各自的主张提交了以下证据：原告（反诉被告）提交了以下证据：证据1、购房合同一份，证明原告是长治市颐龙湾小区E区3号楼一单元1602户的所有权人。被告（反诉原告）质证：无异议。证据2、租房协议书一份，证明2014年9月3日，原告（反诉被告）与刘利军就本案争议房屋签订的租赁合同，承租人是刘利军不是本案被告。被告（反诉原告）质证：无异议。证据3、接处警，值班登记表及被告反诉状一份，证明被告自2014年就开始居住在争议房屋的事实，原告有报警记录。被告（反诉原告）质证：无异议。证据4、证明材料一份，证明争议房屋2014-2017年拖欠物业费以及取暖费共计5549.2元。被告（反诉原告）质证：无异议。被告（反诉原告）提交了以下证据：证据1、租赁合同（协议书）一份以及钥匙两把，证明我和刘利军是合租人，原装钥匙和合同都是由我保管。原告（反诉被告）质证：真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原被告之间有租赁关系，恰恰证明原告和刘利军之间有租赁关系。证据2、原伟的证明材料一份，证明长治市城区颐龙湾小区E区3号楼一单元1502房主，我们没有给其造成损失。证据3、史晓鹏证明材料一份，证明争议房屋装潢费用都是被告花费的。原告（反诉被告）质证，对证据2、3质证，真实性无异议，根据《民诉法》相关规定，证人应出庭作证，被告应该提供证人不出庭的证据，不能证明其证明的目的。证据4、水电费和装潢费共计单据21支，证明装潢费用以及物业水电费都是被告支付的。原告（反诉被告）质证，真实性无异议，恰恰能够证明原告的主张，装潢材料的票据真实性不认可，应该出具发票。证据5、标注原告贾靳爽名字的水电费明细两支（2016年、2017年用户台账），证明被告居住后，水费、电费全部是被告交纳的。原告（反诉被告）质证，水电费票据认可真实性，不能证明原被告之间有租赁关系。原告（反诉被告），被告（反诉原告）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4，被告（反诉原告）质证无异议，本院予以确认并在案佐证。被告（反诉原告）提交的证据1、2、3、4、5，原告（反诉被告）质证，除对证据4中装潢的票据的真实性不认可，认为应该出具发票外。其余证据的真实性均予以认可，故本院对上述证据的真实性予以确认。综合双方当事人的当庭陈述及举证、质证，本院以下事实予以确认。原告（反诉被告）于2014年9月3日将位于长治市颐龙湾小区E区3号楼一单元1602室出租给刘利军使用。期限自2014年9月1日至2018年8月31日止，租金20000元，起租之日起支付给原告（反诉被告）。房屋由承租方简装，费用承租方自理，承租方保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，如承租方造成出租方房屋和邻居利益受损，甲方可提前解约，除不返还预付的房租和押金外，还可进一步向承租方索赔和采取其他法律措施。被告（反诉原告）现居住本案争议的房屋。非租房协议的签订者。原告（反诉被告）知道被告（反诉原告）居住在该房屋后，双方产生纠纷，期间曾报警。本院认为，本案争议的焦点是：1、本案争议的房屋原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间是否存在租赁关系。被告（反诉原告）是否应立即腾出争议的房屋。2、被告（反诉原告）是否应当向原告支付争议房屋在其居住期间的物业费、取暖费5549.20元。3、被告（反诉原告）是否应向原告（反诉被告）支付其居住争议房屋期间造成的损失12000元。4、原告（反诉被告）是否应向被告（反诉原告）赔偿装潢费和部分材料费75540元。5、原告（反诉被告）应否向被告（反诉原告）退还租赁费用10000元和赔偿损失10000元。财产所有权是所有人依法对自己的财产享有、占有、使用、收益和处分的权利，原告（反诉被告）将争议房屋租赁给刘利军，并已按租期四年收取了费用，该争议房屋出租的对象为刘利军。被告（反诉原告）程斌庭审中称现居住该争议房屋，系与刘利军共同承租。但是，原告（反诉被告）否认，租房协议书中又确无其签字。被告（反诉原告）也未能提供相应证据予以佐证，故本案被告（反诉原告）在未经合租赁取得争议房屋居住权的前提下，居住共用该房屋依法无据。故原告（反诉被告）的诉请本院依法应予以支持。被告（反诉原告）辩解主张不予采信。被告（反诉原告）在实际居住争议房屋期间，理应支付自己使用的水电、取暖费等物业管理费用。原告（反诉被告）（证据4）表明拖欠物业费以及取暖费共计5549.2元，且被告（反诉原告）当庭质证，无异议的情况下，理应予以支付。故原告（反诉被告）的该项诉求依法应予以支持，原告（反诉被告）的其它诉讼请求，因未提交相应的证据，本院不予支持。被告（反诉原告）虽然主张自己与刘利军是争议房屋的合法承租人，但未提交相应的证据予以佐证，且原告（反诉被告）提交的证据二被告（反诉原告）提交的证据一表明其是该争议房屋租赁人，故该主张本院不予支持。被告（反诉原告）在与原告（反诉被告）无租赁法律关系且未向原告（反诉被告）交纳过租赁费的前提下，反诉请求判令原告（反诉被告）赔偿原告装潢费和部分材料费75540元以及退还租赁费和赔偿损失10000元的反诉请求，依法无据，本院依法不予支持。综上所述，经调解无效，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百三十四条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）程斌于本判决生效后三十日内将属于自己的物品搬迁出长治市颐龙湾小区E区3号楼1单元1602室。停止侵害、排除妨害。二、被告（反诉原告）程斌于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）贾靳爽物业费、取暖费5549.20元。三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。案件受理费200元，反诉费1094元，由被告（反诉原告）程斌负担。如未按本判决第二项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审　判　长　　张先智审　判　员　　马鹏亚人民陪审员　　李　敏二〇一七年十月二十六日书　记　员　　韩慧静 关注微信公众号“”