（2017）沪0118民初7249号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-07-18
案件名称
卢红与上海建涛石材制品有限公司、林铭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢红,林铭,上海建涛石材制品有限公司,青浦区华新镇白马塘村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初7249号原告：卢红，女，1970年12月18日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托诉讼代理人：孙保忠，上海知诚律师事务所律师。被告：林铭(第一被告)，男，1982年7月15日出生，汉族，户籍所在地福建省福州市。委托诉讼代理人：蔡修浒，上海地球人律师事务所律师。被告：上海建涛石材制品有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：王洪建，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。第三人：青浦区华新镇白马塘村民委员会，住所地上海市青浦区嘉松中路XXX号。原告卢红诉被告林铭、上海建涛石材制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2017年8月2日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙保忠、被告林铭委托诉讼代理人蔡修浒、被告上海建涛石材制品有限公司委托诉讼代理人陈青到庭参加诉讼。因案情需要，本院依法追加青浦区华新镇白马塘村民委员会为第三人参加诉讼。本案于2017年8月21日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙保忠、被告林铭委托诉讼代理人蔡修浒、被告上海建涛石材制品有限公司委托诉讼代理人乔雨、陈青到庭参加诉讼，第三人青浦区华新镇白马塘村民委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卢红诉称：2015年11月4日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于青浦区嘉松中路XXX弄XXX号厂房出租给原告作为木器加工使用，出租的面积1,400平方米，租期从2015年11月12日至2020年11月12日止，租金每月人民币29,666元，支付方式付三押二，租赁期内如遇国家和市政动迁或旧城区改造等不可抗拒的因素，造成双方的损失的，甲乙双方互不承担责任和任何赔偿，乙方无条件在动迁通知下达后三个月内搬出厂房，合同即终止；任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。甲乙双方在合同有效期内，不得提前终止合同，否则视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决。合同签订后，原告依约支付租金，也在所租厂房内开展机械加工生产，但由于被告不提供相关资料，致使原告至今未能办理工商等证照的登记。2017年1月起，原告所租赁厂房即遭到断电、断水，生产无法正常进行，原告询问被告，被告说环保部门认为未达标，也在与政府部门沟通解决。原告向被告核实所租厂房是否拆迁，被告表示2017年不可能。2017年3月24日，原告所在区域的所有厂家再次被停水、停电，原告等与村委会交涉，村委会告知厂房系集体土地，要进行土地改造，早已通知要求做好搬迁准备，厂房的所有人已于2016年底与村里签订《拆迁协议》，厂房在2017年4月27日要被拆除。2017年4月6日，村里派工程队对厂区道路进行拆毁作业。原告认为第一被告明知厂房在2016年底签订《拆迁协议》，不仅不尽告知义务，与原告协商合同终止事宜，还要求原告给付租金，致使原告面临生产设备无处搬迁而被报废，生产将长期停产停业的重大经济损失，违反了合同的约定，构成根本性违约，应承担违约和赔偿责任。第二被告作为房屋所有人，明知原告在本案所涉厂房内进行生产，至今未对所涉房屋的拆迁事实向原告进行告知，且侵占应属原告所有拆迁补偿利益，应承担相应的责任。为此，原告诉至法院请求：1、判令第一被告退回租金59,300元；2、判令第一被告承担违约金89,000元；3、判令第一被告退还保证金59,300元；4、判令被告承担停产停业损失补偿人民币42万元。审理中，原告变更第四项诉讼请求为判令第一、二被告共同承担与白马塘村签订土地减量化总额的百分之三十即766,500元归原告所有。被告林铭辩称：不同意退还租金，没有多收原告租金，原告搬离使用的时间所付的租金是不够的，还欠二个月10天的租金。房屋实际拆除是5月3日，给了10天搬离时间，原告租金实际交付到2月11日，2月12日至4月22日的租金原告都没有交。对违约金因涉案房屋没有产证，租赁合同是无效的，不承担违约责任。即便是有效的如果是第一被告违约才产生，但现在是政府行为，第一被告不存在违约行为。对保证金签订合同时是付三押二，保证金扣除前面二个月10天的租金，扣除水电费还不够。停产停业损失第二被告和村委会签订的减量化合同，当中的情况不是很清楚，但第一被告根本就没有拿到钱，如果有属于原告的也同意给。被告上海建涛石材制品有限公司辩称：第二被告和原告之间没有租赁合同，没有法律关系。第一被告和原告签订的合同中约定遇政府拆迁，各方是不承担违约责任，也不存在赔偿，如果主张也是向第一被告。第三人青浦区华新镇白马塘村民委员会未作述称。经开庭审理查明：2015年11月4日，原告(乙方)与第一被告(甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号部分厂房，建筑面积(含公摊面积)厂房1,400平方米出租给乙方作为生产使用。租赁期限从2015年11月12日至2020年11月12日，2015年11月12日为租金起算日，租金支付方式为付三押二，租金每月29,666元，租金以三个月支付一次，实支付89,000元，每次支付租金须提前20天。租赁合同签订时，乙方向甲方支付59,300元用为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，乙方如违约提前解约，押金不予退还。乙方每月支付生产、生活用水费每吨5元、电费每度1.35元，环卫费每月1,500元。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，被告向原告交付系争房屋，原告支付租赁保证金59,300元。2016年10月，第三人发出《限期搬迁告知书》“嘉松中路XXX弄XXX号：根据市、区两级政府对198区域减量化工作的推进要求，结合全市违法建筑拆除和环境综合整治工作，你单位已列入华新镇2017年度198区域减量化工作任务中，故特此告知，请于2017年3月30日前做好搬迁工作，我单位与2017年4月开始对你单位就进行土地减量化工作，届时对你单位厂房拆除并实施土地复垦，如果在此日期前未完成搬迁工作，我单位将实行断电断水等强制措施，由此给你单位造成的一切损失由你单位自行承担。”2016年12月、2017年2月，第三人发出同样内容的《限期搬迁告知书》。2016年9月10日，第二被告(乙方)与第三人(甲方)签订《土地减量化搬迁协议书》，约定乙方租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，经双方确认：土地面积7.5亩，建筑面积4,832.89平方米，甲乙双方签订本协议的同时原2013年5月21日双方所签订的租赁土地协议自然终止。乙方自签订本协议之日起至2017年4月30日之前搬离、清场、交地结束。乙方2016年12月31日前停止经营且该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空。乙方2017年3月31日之前拆除该地块内所有地面建筑物及构筑物。乙方2017年4月30日之前清场交付土地。甲方给予乙方土地减量化资金总费511万元。甲乙双方签订协议后，甲方向镇减量化领导小组递交申请，并经镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付给乙方综合搬迁费51.1万元。乙方按照协议约定，在规定期限内开始对场地内所有设施、设备、原材料、产品等实施搬离时，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方综合搬迁费102.2元；乙方在规定时间内，拆除所有地面建筑物及构筑物后(如乙方无拆除能力的，可出具委托书委托甲方代为拆除)，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方综合搬迁费102.2万元；乙方在规定时间内全部清场并办理交地手续后，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所付清全额余款。双方另约定了其他权利义务。2017年5月3日，系争房屋拆除。2017年8月21日，第三人出具《情况说明》：兹由上海建涛石材制品有限公司法人王洪建(以下企业名称简称王洪建)是我村的一家减量化企业，根据市、区两级政府对“五违四必”工作的推进要求，结合全市违法建筑拆除和环境综合整治工作，我村与王洪建签署综合补偿款为511万元，其中厂房评估价格为4,602,200元，按补偿规定：房屋补偿价格为评估价格的6折，即2,761,300元，设施补偿为房屋补偿价格的4折，即1,104,500元，土地375,000元，外加附属设施：污水纳管125,000元，配电房278,500元，电动移门3万元，围墙36,000元，地坪40万元。王洪建在2016年9月10日签署了土地减量化搬迁协议，按照协议规定王洪建企业必须在2016年12月31日停止经营并全部搬空；在2017年3月31日之前我单位需拆除地面建筑物及构建物；在2017年4月30日之前必须清场交付土地。因为王洪建未按规定时间搬迁，导致我单位未能按规定时间及时拆除厂房，故我单位在2017年4月20日实施停电停水等强制措施，王洪建实际搬迁时间为2017年5月3日。另查明，2015年1月14日，第一被告(以林岳彤名义，乙方)与第二被告(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于华新镇嘉松中路XXX弄XXX号，租赁建筑面积约4,000平方米，厂房类型为钢混结构。租赁期6年，自2015年3月15日至2021年3月14日，年租金100万元，前三年租金不变，第四年起每三年递增6%，乙方向甲方支付5万元用为定金保证金，乙方应提前5日向甲方支付租金，付六押一，甲方交付厂房钥匙前乙方必须做到房租7个月付清(付六押一)。乙方在租赁期间，不得将此厂房转让或转租给第三方，若乙方将部分厂房转租给合作企业，由此产生的一切问题，乙方承担全部责任，甲方概不负责。合同另行约定了双方的权利义务。庭审中，原、被告双方一致确认租金支付至2017年2月11日。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，租房合同、厂房出租合同、中国工商银行明细查询、照片、土地减量化搬迁协议、情况说明等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示：第二被告与村委会于2016年底已签订拆迁协议，第一、二被告未告知，也未与原告协商合同履行的善后事宜，第二被告得到的赔偿款中2,555,000元是属于实际使用人的，问过第一被告要过产证复印件，当时都是答应的，签订合同时认为是有的，现在知道没有产证及审批手续的。2017年3月中旬开始搬，2017年3月26日全部搬离，系争厂房全部拆除在2017年5月3日，没有办理交接手续，关于停产停业损失要为实际承租人考虑，而第二被告没有考虑其中，对原告造成的损失要由第二被告承担。50%是综合搬迁费，系争房屋内是本案原告及其他3户在实际使用，是实际的腾退人。第一被告表示：租赁时知道系争厂房没有产证的，合同是无效的，无所谓赔偿，也不存在违约行为，得知有搬迁的情况也一直问第二被告，当中也一直转述给原告的，2017年1月原告应该已经知道了。原告何时搬离不清楚，村里已经开始管制，不让进出，全部拆完是在2017年5月3日，第一被告作为第一承租人，但对原告主张的费用，第一被告也没有拿到过。原告要求返还租金，只有多收了才有退还的可能，现在本案中原告没有多付。双方的合同是无效的。违约金也不能支持。停产停业的损失赔偿，第一被告根本没有拿到任何费用，也谈不上由第一被告来支付给原告。第二被告表示：土地减量化搬迁协议书实际签约是2016年12月，合同中的日期是后补的，协议中的搬迁费都是给第二被告的，不属于原告，限期搬迁协议书送达第二被告，也张贴在厂区门口的，原告实际是知道搬迁的情况的。第二被告是直接问白马塘村委借，房子也是村里的，村委租赁给第二被告时也是没有产证及相关审批手续，知道第一被告转租的情况的。统一拆除是在2017年5月3日，但原告何时搬离不清楚，减量化款项没有发放。第二被告与原告之间没有法律关系，不是合同相对人，原告要求第二被告支付补偿款是没有事实依据。白马塘的情况说明中说明了补偿款的构成，也没有停产停业损失补偿，减量化补偿协议是村委会统一制定，表述上就写了综合搬迁费用，实际是对房屋的补偿。根据庭审确认的事实，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案原、被告签订的《租房协议》中租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。故对于已经合同无效的相关保证金，原告主张返还，本院予以支持。原、被告双方均确认系争厂房于2017年5月3日拆除，原告搬离时又未与被告进行交接，原告也未提供证明其搬离时间的证据，故原告要求返还租金的请求，本院不予支持。因双方租赁协议无效，原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。租赁届满，原告理应会自行搬离，也会产生搬迁费用，故不因现在原告提前搬离租赁场所而由被告来承担搬迁费用；第二被告与第三人搬迁协议中的综合补偿款中，第三人明确了相应补偿款的构成，估价报告中已将补偿项目进行了详细评估，且在系争房屋的减量化清拆补偿中，原告未提供相应证据证明其损失的补偿，且第二被告非租赁合同相对方，故本院对原告该诉讼请求不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告林铭应于本判决生效之日起十日内返还原告卢红租赁保证金人民币59,300元；二、驳回原告卢红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13,541元，减半收取计人民币6,770.50元，由原告卢红负担人民币6,129.50元，被告林铭负担人民币641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴小龙二〇一七年十月二十六日书记员 张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：