（2017）辽0214民初4994号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
大连亿诚物业管理有限公司与孙某某等服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市普兰店区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连亿诚物业管理有限公司,孙某某,刘某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0214民初4994号原告：大连亿诚物业管理有限公司，所在地大连普兰店经济开发区兴申街5号。法定代表人：张某某，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋某某，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者。被告：孙某某，男，1980年7月10日出生，汉族，户籍地辽宁省普兰店市，现住大连市普兰店区。（公民身份号码：×××）被告：刘某某，女，1980年11月14日出生，汉族，户籍地辽宁省普兰店市，现住大连市普兰店区。（公民身份号码：×××）原告大连亿诚物业管理有限公司与被告孙某某、刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿诚物业管理有限公司委托诉讼代理人宋某某到庭参加了诉讼。被告孙某某、刘某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求二被告连带给付2014年10月17日到2017年10月16日三年的物业费3831元（1277元/年×3年），并要求二被告按照年度物业费的本金×欠费天数×千分之三至物业费还清之日止承担滞纳金；2、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月17日，被告孙某某、刘某某签订了物业管理服务协议以后实际入住该房屋，在签订协议的同时交纳了该2013年度的物业费1277元。二被告的房屋面积是81.83平方米，物业费的收费标准为每月每平方米1.3元，每年的物业费为1277元，但从2014年10月17日开始被告在已经享受原告物业服务的情况下无正当理由未能及时交纳物业费，现原告主张被告拖欠的2014年10月17日至2017年10月16日三年的物业费为3831元，根据最高院审理物业案件适用若干问题的意见第6条规定，在物业履行了其义务的情况下业主以未享受服务和不需要服务的为抗辩理由拒绝交纳物业费，但物业公司主张业主交纳物业费的，法院应予以支持。因二被告都是业主，依据亿诚御景湾前期物业管理服务协议第二条（一）款、（二）款、第八条（四）款及第十三条之规定，故诉至法院，请求判如所请。被告孙某某、刘某某未具答辩。原告围绕诉讼请求依法提交1.前期物业管理服务协议，拟证明原告有大连亿诚房地产开发有限公司在2013年10月17日与被告双方签订了该协议，双方同意由大连亿诚房地产开发有限公司指定原告为被告实施物业服务，在服务协议中约定了被告的房屋居住面积为81.83平方以及坐落的位置，并在协议中约定了被告违约应承担相应的滞纳金；2.临时管理规约，拟证明在规约的第8页被告作为承诺人予以签字，表示同意由原告进行前期物业管理，被告同意遵守管理规约的规定，愿意承担违反规约的相应责任，在规约中第27条规定了物业服务费的价格；3.商品价格备案表，拟证明原告收费标准是经过普兰店市物价局批准并核发的；4.报修明细表，拟证明原告针对小区内的各项维修问题及时进行维修，履行物业服务义务的。本院对上述证据经审查予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月17日，被告孙某某、刘某某就其位于普兰店区御景湾B17号楼2单元302室住宅的物业管理事宜与大连亿诚房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，同意由大连亿诚房地产开发有限公司指定原告为被告实施物业服务，同日，被告在《临时管理规约》附件承诺书中签字。在《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》中，对于权利义务、物业服务项目标准、物业费收费时间标准、滞纳金等均有约定。《承诺书》的内容为：本人为亿诚御景湾B17号楼2单元302号房屋的买受人，为维护本物业管理区域内群体业主的共同利益，本人声明如下：一、同意在业主委员会成立前，由开发商委托大连亿诚物业管理有限公司对亿诚御景湾项目进行前期物业管理。二、确认已详细阅读《临时管理规约》内容，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《临时管理规约》；三、本人同意承担违反《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反该临时规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业受让人签署的《临时管理规约》承诺书，并送交物业管理企业，物业管理企业收到物业受让人签署的承诺书之前，本承诺继续有效。二被告在签订了物业管理服务协议以后实际入住该房屋，在签订协议的同时交纳了2013年度的物业费1277元。二被告的房屋面积是81.83平方米，物业费的收费标准为1.3元每月每平方米，每年的物业费为1277元。原告主张被告在已经享受原告物业服务的情况下无正当理由未能及时交纳物业费，现原告要求二被告连带支付拖欠的2014年10月17日至2017年10月16日三年的物业费3831元并主张支付滞纳金。本院认为，合法的物业服务合同应受法律保护。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《物业管理条例》规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。原告应按照合同约定提供物业服务，被告应按照合同约定期限及标准向原告交纳物业费。原告要求二被告连带支付拖欠的2014年10月17日至2017年10月16日三年的物业费3831元，于法有据，故本院予以支持。关于滞纳金一节，因被告未能及时按照约定交纳物业费应当支付相应的滞纳金，但考虑到原告主张的滞纳金的数额应与逾期交费所造成的损失大体相当，《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金标准明显过高，同时考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业服务公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，故本院将滞纳金计算标准调整为按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙某某、刘某某于本判决生效后十日内连带支付原告大连亿诚物业管理有限公司2014年10月17日至2017年10月16日三年的物业费3831元，并按照双方约定的物业费交付期限以欠费年度物业费的本金为基数从逾期之日起至欠费付清之日止按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付滞纳金；二、驳回原告大连亿诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告孙某某、刘某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 宋丽二〇一七年十月二十六日书记员 曲岩 微信公众号“”