（2017）津0111民初4864号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-10-30

案件名称

薛健与张昆房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市西青区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

薛健,张昆,天津市金乐家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

天��市西青区人民法院民事判决书（2017）津0111民初4864号原告(反诉被告)：薛健，男，1982年8月2日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：郑晓云，天津鼎运律师事务所律师。委托诉讼代理人：王歆怡，天津鼎运律师事务所律师。被告（反诉原告）：张昆，男，1970年6月7日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：鞠家莉，天津才高律师事务所律师。第三人（反诉被告）：天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区环湖中路与环湖北道交口东北侧滨湖大厦1-1-1406。法定代表人：张彤，总经理。委托诉讼代理人：王洋洋，男，该公司职员。原告薛健与被告张昆、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序于2017年5月11日、2017年6月22日、2017年7月3日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告薛健及其诉讼代理人郑晓云、王歆怡，被告张昆及其诉讼代理人鞠家莉，第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司之诉讼代理人王洋洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛健向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告张昆继续履行《房屋买卖居间合同》、《补充协议》，被告张昆协助原告薛健办理房屋产权过户手续并交付房屋；2.请求法院判令被告向原告支付250000元违约金；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年1月30日原告薛健与被告张昆及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定由原告以1310000元的价格购买被告张昆名下坐落于天津市西青区xx房屋，合同签订当日原告向被告支付20000元购房定金。2016年3月15日原被告及第三人签订补充协议，约定原告于当日再向被告张昆支付定金50000元，并在原1310000元的房价基础上增加25000元，房屋成交价变更为1335000元。2016年9月原告接到第三人通知，被告张昆认为诉争房屋出售价格过低，要求上涨房价，否则拒绝向原告出售诉争房屋。因被告提出涨价金额过高原告无法接受，故协商未果。原告认为双方签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议合法有效，被告张昆因房价上涨，单方提出终止合同已经构成违约。被告张昆辩称：不同意原告诉讼请求，原告在签署合同后只向被告交付定金75000元。房屋首付款400000元至今未交款且未筹齐，而被告在合同到期之前履行合同所规定全部义务，未违反合同约定。原告多处��反约定，合同到期日之前原告应当首先办理贷款银行资格审查，此为合同约定内容，至2016年10月14日原告第一次起诉时为止，没有提交银行贷款资格审查合格证明。原告在第一次起诉时自认事实不愿意尽早办理过户的理由是，避免房屋自初始购买之日起两年内缴纳相关费用、税费55600元，而在合同第四条有约定，所有过户费用及税费均由原告负担，原告不存在尽早过户的任何障碍。关于网签日是中介与原告办理的，网签预约日为2016年10月25日，原告至第一次起诉的三次开庭结束之日始终未向法院提交有关预约通知。被告之所以出售卖房并且期盼尽早办理过户，以售房换取资金，至第一次起诉庭审结束，被告无法实现合同签约目的，被告不存在违约行为，因此请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司述称：支持原告诉讼请求，原告诉状陈述属实，被告说法与事实不符。后期我方通知被告办理过户手续（预约、银行的清贷手续、原告办理贷款手续等），被告未按约定履行，不接电话。反诉原告张昆向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原告张昆与反诉被告薛健及天津市金乐家房地产经纪有限公司的《房屋买卖居间合同》及其《补充协议》；2.判令反诉原告张昆不予退还反诉被告薛健定金75000元；3.判令反诉被告薛健及天津市金乐家房地产经纪有限公司连带赔偿原告损失48000元；4.诉讼费用及律师代理费15000元由二反诉被告连带承担。事实及理由：2016年1月28日，反诉人张昆与中介方天津市金乐家房地产经纪有限公司签订了《房屋限时保证销售合同》，又于2016年1月30日与反诉被告薛健签订了《房屋买卖居间合同》，约定由薛健以1310000元的价格购买张昆名下坐落于天津市西青区xx房屋，合��签订当日原告向被告支付20000元购房定金。薛健应当于2016年11月1日前筹齐首付款400000元，办理该房屋过户手续。该房屋交易产生的过户及贷款的所有费用由薛健支付。《房屋买卖居间合同》签订后，薛健为了扣押张昆的房屋，于3月15日自愿追加定金50000元，三方又签订了《补充协议》，薛健自愿在原成交价格1310000元的基础上再支付25000元，房屋成交价变更为1335000元。张昆在合同签订时把所售房屋的钥匙交与对方，积极协助对方进行评估，为了尽早办理过户四处筹集款项清偿贷款。于2016年9月22日办理抵押注销手续，为此通知对方尽早过户。此时薛健答复首付款尚未筹齐，并且以房屋尚未到期办理过户将要发生房价5.56%的增值税费用，其不同意支付该笔费用，必须等待2016年10月21日之后，不再发生该笔费用时方可过户。2016年10月14日前薛健首付款始终未筹齐到位。��此同时，二反诉被告在张昆不知情的情况下，四处找人看房不断寻找真正的买主，即转手高价倒卖诉争房屋，从中赚取巨额差价。此时二反诉被告利用自身优势及薛健区域经理的职业地位强强联手，仅用75000元定金，拖至2016年10月14日薛健诉讼要求解除合同，并且请求赔偿损失总计1485000元，利用诉讼谋求巨额的不合法的利益。反诉被告薛健辩称：反诉原告主观存在违约的故意。在2016年1月28日签订合同后，房屋的市场价格出现上涨，张昆多次通过第三人表达房屋价格上涨的信息，无奈薛健为避免张昆违约，在第三人的协调下上涨了房价。合同约定办理网签的时间定在11月1日系双方协商一致确认，原因系因张昆尚有高额贷款未偿还，薛健也希望能合理减少税费。但张昆在9月20日清偿完贷款后，因当时房屋价格急剧上涨，其开始催促薛健进行网签，薛健未同意��张昆又再次提出上涨房屋价格。在上次诉讼调解过程中，薛健已经明确表示再次加价600000元，但张昆仍觉得不足以弥补房屋上涨价格，显然其更加关注房屋价格问题。上述事实，足可以证明张昆违约意图明显。薛健是在张昆明确拒绝履行合同的前提下提起的诉讼。原告起诉时是否具有首付款并不影响薛健主张权利。反诉被告天津市金乐家房地产经纪有限公司辩称：对反诉原告提出的反诉请求不认可，事实及理由不符合实际情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年1月28日张昆与天津市金乐家房地产经纪有限公司签订《房屋限时保证销售合同》，双方约定张昆自愿将坐落在天津市西青区x房屋委托天津市金乐家房地产经纪有限公司限时独家销售，房屋销售基础价格1330000元。2016年1月30日薛健与张昆及天津市金乐家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定由薛健以1310000元的价格购买张昆名下坐落于天津市西青区xx房屋，建筑面积94.94平方米。涉案房屋在银行有贷款未还清，张昆承诺于2016年11月前开始办理该房屋预约清贷手续，在薛健购房资质审核后按照银行规定办理还款手续及到房管局办理注销手续。薛健应于2016年1月30日支付给张昆定金20000元，薛健应于2016年11月1日之前筹齐首付款400000元，剩余房款910000元通过贷款方式支付给张昆，待薛健的贷款申请经贷款银行审核通过后，双方在天津市金乐家房地产经纪有限公司陪同下亲自到天津市西青区房屋管理局申请办理该房屋产权过户及抵押登记手续，由薛健支付该房屋此次交易产生的过户及贷款所有费用。合同中对违约责任约定，如薛健或者张昆违反本合同约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任。合同签订当日薛健向张昆支付购房定金20000元。2016年3月15日薛健、张昆及天津市金乐家房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定张昆于2016年2月1日在西青区不动产登记局打完权属登记簿且没有任何查封等其他问题的情况下，经双方协商，薛健于2016年3月15日交付给张昆第二笔定金50000元，共计支付定金75000元；经双方协商，薛健自愿在原成交价1310000元基础上再支付人民币25000元作为购房款，共计1335000元；经双方协商，如薛健违约则张昆不退还薛健支付的购房定金75000元，如张昆违约则需退还薛健支付的购房定金75000元并赔偿薛健250000��。2016年3月15日薛健向被告张昆支付定金50000元。2016年9月22日张昆办理涉案房屋的抵押注销登记手续。张昆于2016年9月催促薛健办理房屋过户手续，薛健未同意。2016年10月18日，薛健以张昆为被告，以天津市金乐家房地产经纪有限公司为第三人向本院提起诉讼，请求判令解除薛健与张昆及天津市金乐家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》及其《补充协议》，张昆向薛健返还定金及赔偿损失。张昆在该案中提起反诉请求，请求解除《房屋买卖居间合同》及其《补充协议》，张昆不予退还薛健定金并要求薛健与天津市金乐家房地产经纪有限公司连带赔偿损失。后薛健与张昆均撤回起诉。在该案件庭审中，本院询问薛健与张昆是否同意继续履行合同，薛健表示同意，而张昆明确表示不同意继续履行合同。关于薛健主张��昆要求上涨房价，否则拒绝向原告出售诉争房屋的事实，张昆主张其没有要求涨价否则拒绝出售房屋的事实。薛健对此未提供证据证实。天津市金乐家房地产经纪有限公司陈述因2016年8月诉争房屋上涨750000元，张昆在2016年9月向天津市金乐家房地产经纪有限公司提出要求房屋涨价到1750000元，否则拒绝出售房屋。三方就此在天津市金乐家房地产经纪有限公司门店一起协商，薛健未同意。后期张昆不接天津市金乐家房地产经纪有限公司电话，发短信张昆也没有回复。诉讼中，原告薛健已经将房款1265000交付本院。本院认为，薛健与张昆及天津市金乐家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同当事人均应依照合同约定履行各自义务。关于原告薛健要求被告��昆继续履行《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的诉讼请求及反诉原告张昆要求解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的诉讼请求。薛健主张因张昆要求涨价否则拒绝履行合同，张昆否认有上述行为，虽薛健未提供证据证明其主张，但作为中介的天津市金乐家房地产经纪有限公司陈述张昆存在上述行为。在《房屋买卖居间合同》签订后，双方又签订《补充协议》，在《补充协议》中对购房款加价，定金提高，被告张昆主张上述行为系原告薛健的主动行为。被告张昆的该主张在没有证据证实的情况下有悖于常理。而作为原告薛健主张的是在被告张昆要求下提高的价格和定金数额，应更为符合情理。薛健在2016年10月18日曾经起诉解除合同时，涉案房屋的市场价格较双方合同约定价格已经大幅上涨，按照常理薛健主张解除合同必然使其产生合同利益损失的风险，且��该案件审理中薛健明确表示同意继续履行合同，此后薛健撤诉另行提起本案诉讼主张继续履行合同，庭审中薛健表示可以全款支付合同约定的全部购房款，并实际向本院提存，上述可以认定薛健的真实意愿是合同继续履行。而张昆在两次诉讼中均明确表示不同意继续履行合同。基于上述理由，可以认定被告张昆确有拒绝履行合同之故意。被告张昆在合同履行期限尚未到期时要求薛健配合办理过户，薛健拒绝，薛健并无过错。张昆主张薛健与天津市金乐家房地产经纪有限公司利用职业优势地位与张昆订立合同，但张昆未举证证明薛健故意隐瞒了其为中介公司工作人员的事实。因此，反诉原告张昆不能证实反诉被告薛健在履行合同中存在根本违约行为，反诉原告张昆主张解除合同的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告薛健主张继续履行合同并将购房��提存于本院，被告张昆拒绝履行合同没有合理理由及合法依据，故原告薛健要求被告张昆继续履行《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告薛健要求被告向原告支付250000元违约金的诉讼请求。在《补充协议》第三条中关于违约金的约定“经双方协商，如薛健违约则张昆不退还薛健支付的购房定金75000元，如张昆违约则需退还薛健支付的购房定金75000元并赔偿薛健250000元。”，上述约定的违约金的性质为根本违约导致合同解除后对损失赔偿的违约金。本案原告薛健要求继续履行合同的诉讼请求，本院已经予以支持，合同没有解除，故原告薛健要求被告张昆承担违约金的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。关于反诉原告张昆主张的其他诉讼请求，因其主张的要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持，故其��张的以此为基础的其它诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张昆继续履行原告薛健与被告张昆及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。被告张昆于本判决生效之日起15日内协助原告薛健办理坐落于天津市西青区x房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权变更登记于原告薛健名下，并将该房屋交付给原告薛健。二、原告薛健自愿提存于天津市西青区人民法院的购房款1265000元归被告张昆所有，于双方履行本判决时一并给付被告张昆。三、驳回原告薛健的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张昆的全部诉讼请求。本诉案件受理费5050元，原告薛健负担4970元��被告张昆负担80元；保全费5000元，全部由被告张昆负担（被告于本判决生效后15日内交付本院）。反诉案件受理费3060元，全部由反诉原告张昆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审　判　长　　高建忠代理审判员　　孙　伟人民陪审员　　倪淑芳二〇一七年十月二十六日书　记　员　　韩晓凤附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。2.《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关注公众号“”