（2017）赣0721民初1200号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-07-23
案件名称
胡某某与石某某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
赣县区人民法院
所属地区
赣县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡某某,石某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0721民初1200号原告胡某某，男，1970年2月23日生，汉族，住浙江省武义县，。委托代理人钟晓锋，江西章贡律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告石某某，男，1963年1月17日生，汉族，住赣县，。委托代理人谢翔鹤，赣县区梅林法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。委托代理人王受铭，男，1976年3月生，汉族，赣县区人，系赣县汽车之家汽车美容中心员工，住赣县区。代理权限：特别授权。原告胡某某诉被告石某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡某某的委托代理人钟晓锋，被告石某某的委托代理人谢翔鹤、王受铭到庭参加诉讼。被告的委托代理人当庭提出反诉，但经本院通知，在限期内未缴纳案件受理费，本院裁定本案反诉按撤诉处理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月11日，原被告双方签订《商铺租赁合同》，由原告将其所有位于梅林镇城南大道东路2号白鹭湾一区三栋附2-6号商铺出租给被告经营。合同约定租赁期限自2013年1月12日至2018年1月11日；第一年租金扣除免租期6个月后计54792元；第二年租金为86981元；第三年起租金在上年度基础上增加10%；被告应每三个月支付租金，并应在每时段第三个月前5日付清下时段租金；同时，被告在签订合同后向原告支付履约保证金21745元，若被告在合同期内全面履行合同义务，则原告在合同期满后10日内退还，否则归原告所有;合同还约定如被告逾期7日缴纳租金，则应向原告按1%/日支付迟延利息，逾期超过30日，原告有权解除合同，被告应赔偿原告律师费、诉讼费等损失。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告从2016年4月起一直未缴纳租金。原告为此诉至法院，请求1、解除原被告双方于2013年1月11日签订的《商铺租赁合同》，并限被告自合同解除之日立即将店铺返还给原告；2、判令被告向原告缴纳的履约保证金21745元归原告所有；3、判令被告立即支付原告租金144117.6元，并从2017年9月12日起按9647.7元/月支付租金至归还店铺时止；4、判令被告支付原告2017年9月11日前的迟延支付租金利息23360.5元，并以144117.6元为基数，从2017年9月12日起按2%/月支付利息至付清租金时止；5、判令被告赔偿原告律师费损失20000元整；6、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：本案诉争合同系无效合同，且原告首先违约，答辩人仅仅是在行使自己的履行抗辩权而已，原告的诉讼无任何事实根据和法律根据。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案诉争合同系原告采用不诚信的手段而签订的，涉嫌欺诈，属于无效合同；原告将到处开缝漏雨（水）的商铺出租给答辩人，却拒不履行修葺义务，致使答辩人遭受包括材料费和误工在内的多项损失共计人民币8万多元，但原告仅补偿了部分修理费用，对于答辩人因漏雨造成的6万多元损失则拒不赔偿，却反过来向承租人（被告）索要利息，这是极不诚信的行为；原告提供的商铺租赁合同和承诺书均属于格式文书，其50%以上的条款为霸王条款，利用自己的强势地位逼迫承租方就范，将作为出租方应尽的义务统统免除，却无端的加重承租方的义务；原告主张答辩人支付租金利息无事实根据和法律依据；原告向答辩人主张律师费亦无任何理由和事实。经审理查明：2013年1月11日，原被告双方签订《商铺租赁合同》，由原告将其所有位于梅林镇城南大道东路2号白鹭湾一区三栋附2-6号商铺出租给被告经营。合同约定租赁期限自2013年1月12日至2018年1月11日；第一年租金扣除免租期6个月后计54792元；第二年租金为86981元；第三年起租金在上年度基础上增加10%；被告应每三个月支付租金，并应在每时段第三个月前5日付清下时段租金；同时，被告在签订合同后向原告支付履约保证金21745元，若被告在合同期内全面履行合同义务，则原告在合同期满后10日内退还;合同还约定如被告逾期7日未缴纳租金，则应向原告按所逾期支付费用1%/日支付延迟利息；如逾期15日未缴纳租金，原告有权单方解除合同，没收保证金，并要求被告支付欠款及延迟利息，赔偿原告律师费、诉讼费等损失。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告从2016年4月起以店铺发生漏水为由，未缴纳租金；2016年11月16日，原被告就漏水补偿问题经友好协商后达成共识，确定被告在此之前发生漏水及物品损失由原告一次性给予补偿12000元，此款在未缴房租中抵扣；未缴房租从2016年4月12日至2017年1月11日止，未缴租金78936元，扣除漏水补偿后应缴租金为66936元；被告承诺在2016年11月20日前交于原告账户。2016年11月30日、2017年8月1日被告分别通过转账向原告缴纳了40624元、26312元，共计66936元（2016年4月12日至2017年1月11日止）的租金。被告从2017年1月12日起一直未缴纳租金。上述事实，有原告当庭提供的下列证据予以证实：1、原告身份证，证明胡某某的诉讼主体资格；2、商铺租赁合同，证实合同的主要内容；3、承诺书，证明2016年11月16日，原被告就漏水补偿问题经友好协商后达成共识，确定被告在此之前发生漏水及物品损失由原告一次性给予补偿12000元，此款在未缴房租中抵扣；未缴房租从2016年4月12日至2017年1月11日止，未缴租金78936元，扣除漏水补偿后应缴租金为66936元；被告承诺在2016年11月20日前交于原告账户；4、委托代理合同及收据，证明原告因本案诉讼缴纳律师费2万元。被告的委托代理人当庭提供了下列证据：1、收据两张，证明2016年11月30日、2017年8月1日被告分别通过转账向原告缴纳了40624元、26312元，共计66936元（2016年4月12日至2017年1月11日止）的租金。2、照片12张，证明房屋漏水情况。上述证据能相互印证，本院予以确认。本院认为，原被告所签的商铺租赁合同是在自愿、合法的基础上签订的，应认定为合法、有效。被告自2017年1月12日至今未缴纳租金，原告要求依约与被告解除合同，要求被告支付所欠租金及利息的诉讼请求，本院应予以支持。被告向原告缴纳的履约保证金，根据双方签订的商铺租赁合同的约定应归原告所有，对原告要求将被告向原告缴纳的履约保证金归原告所有的诉讼请求，本院应予支持；原告为维护自己的合法权益聘请律师进行诉讼，所产生的律师费属合理开支，且原、被告签订的商铺租赁合同对该项费用的负担问题有明确的约定，故对原告要求被告承担原告此次诉讼产生的律师费的诉讼请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告胡某某与被告石某某于2013年1月11日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；被告石某某于该合同解除之日起5日内将所承租原告的店铺返还给原告；二、被告石某某缴纳的履约保证金21745元归原告胡某某所有；三、被告石某某于本判决生效之日起5日内支付原告胡某某商铺租金及利息（2017年1月12日至2017年9月11日尚欠租金77181.6元，并从2017年9月12日起按9647.7元/月支付租金至归还店铺时止；利息为2017年9月11前的利息为10419.5元，并以77181.6为基数，从2017年9月12日起按2%/月支付利息至付清租金时止；四、被告石某某于本判决生效之日起5日内向原告胡某某支付因本次诉讼产生的律师费损失20000元；五、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4440元，减半收取2220元，由原告胡某某负担500元，被告负担1720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 廖静卿二〇一七年十月二十六日书记员 邹 絮附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。赣县区人民法院标的款账号：户名：赣县区人民法院账号：03×××52开户行：赣县区农行赣东分理处赣州市中级人民法院诉讼费账号：户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行 关注微信公众号“”