（2017）京01民终4811号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-01
案件名称
北京天通奥北农贸市场有限公司与彭忠义、北京市昌平区天通苑北街道太平庄村村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京天通奥北农贸市场有限公司,彭忠义,北京市昌平区天通苑北街道太平庄村村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终4811号上诉人（原审被告）：北京天通奥北农贸市场有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇太平庄村天通苑西二区西侧。法定代表人：任文义，经理。委托诉讼代理人:刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭忠义，男，1975年3月2日出生。第三人：北京市昌平区天通苑北街道太平庄村村民委员会，住所地北京市昌平区天通苑北街道太平庄村。法定代表人：王文春，主任。委托诉讼代理人：郑玲宇，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑莉，北京市易和律师事务所律师。上诉人北京天通奥北农贸市场有限公司（以下简称天通奥北公司）因与被上诉人彭忠义、第三人北京市昌平区天通苑北街道太平庄村村民委员会（以下简称太平庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初4208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人天通奥北公司之法定代表人任文义，委托诉讼代理人刘宏辉，被上诉人彭忠义、第三人太平庄村委会之委托诉讼代理人郑玲宇、郑莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。天通奥北公司上诉请求：撤销原判，依法确认彭忠义与天通奥北公司签订的《租赁合同》有效，改判由第三人太平庄村委会承担退还彭忠义房屋租金及押金的义务。上诉理由：天通奥北公司与太平庄村委会签订了35年的土地租赁合同，但太平庄村委会私自拆除了农贸市场，也拆了彭忠义的房屋，我方并不知情，房屋也不是我方拆除的，太平庄村委会也没有就拆迁问题与我方签订合同，所以不应由我方承担赔偿责任。房屋是太平庄村委会拆的，应由太平庄村委会承担责任。彭忠义辩称，同意原判，不同意上诉人天通奥北公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本人在正常经营，由于房屋被拆除，本人已经交过的租金和押金应予退还。太平庄村委会述称，同意原判，不同意天通奥北公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。太平庄村委会不是合同的当事人，彭忠义和天通奥北公司有合同约定，根据合同法的规定，太平庄村委会没有收取过彭忠义的租金和押金，根据合同相对性原则，应由天通奥北公司返还彭忠义租金及押金。彭忠义向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令解除彭忠义与天通奥北公司于2016年10月1日签订的《租赁合同》，天通奥北公司和太平庄村委会共同退还彭忠义剩余租金和押金6万元整；2、本案诉讼费由天通奥北公司承担。一审法院认定事实：2016年10月1日，彭忠义（承租人）与天通奥北公司（出租人）签订一份《租赁合同》。该合同第一条约定：“乙方（彭忠义）租赁甲方（天通奥北公司）市场内东排门面区东排20、21号摊位，用于经营小吃店。”合同第二条约定：“合同期自2016年10月1日起至2017年9月30日止。”合同第三条约定：“乙方承租该摊位租金标准为5800元/月，共计70000元/年。签订本合同时乙方向甲方交付租金70000元。”同日，彭忠义依约向天通奥北公司交付一年租金70000元。之前，彭忠义曾交纳过1000元押金。2016年12月11日3时左右，彭忠义承租的房屋被太平庄村委会组织人拆除。后，太平庄村委会支付彭忠义10万元损失补偿款。彭忠义书面承诺不再以任何形式因补偿问题向太平庄村委会主张权利。另查，彭忠义承租房屋系天通奥北公司经太平庄村委会许可建设。该房屋所在土地所有权人是太平庄村委会。太平庄村委会称该房屋所在土地性质为农用地，且房屋建设没有建设工程规划许可证。关于租赁合同的效力问题，经法院释明，彭忠义称不清楚认定租赁合同效力的相关法律规定，其诉讼目的是要求天通奥北公司与太平庄村委会退还剩余租金。一审法院认定上述事实，有《租赁合同》、租金收据、承诺书及彭忠义、天通奥北公司、太平庄村委会庭审陈述在案佐证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。天通奥北公司出租给彭忠义的房屋没有建设工程规划手续，故双方签订的租赁合同应属无效。现彭忠义要求解除租赁合同无法律依据，法院对此不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。经法院释明，彭忠义表示无论法院是否判决确认合同无效，仍要求天通奥北公司退还剩余租金和押金。法院对彭忠义要求退款的诉讼请求在本案中予以处理。现彭忠义承租的房屋已经被太平庄村委会拆除，彭忠义与天通奥北公司签订的《租赁合同》也无继续履行的可能。故彭忠义要求天通奥北公司退还租赁期内的剩余租金和全部押金的请求法院予以支持。彭忠义诉讼要求退还的费用过高，法院据实予以支持。太平庄村委会并非房屋租赁合同的当事人，也未收取彭忠义的租金和押金。彭忠义要求太平庄村委会退还租金和押金的请求法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原告彭忠义与被告北京天通奥北农贸市场有限公司于2016年10月1日签订的《租赁合同》无效；二、被告北京天通奥北农贸市场有限公司于本判决生效之日起7日内退还原告彭忠义房屋租金56389元、押金1000元；三、驳回原告彭忠义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。在本院审理期间，上诉人天通奥北公司提交新证据十九份，证据一为太平庄村党支部向东小口镇党委、政府的申请，证据二为收款凭证，证据三为《协议》，证据四为《土地承包合同》，证据五为《土地承包合同补充协议》，证据六为太平庄村委会向北京天通奥北公司的函件，证据七为《会议记录》，证据八为太平庄村委会两委会决定变更奥北太平庄农贸市场中心法人为任文义，证据九为消防安全检查意见书，证据十为营业执照，证据十一为《情况说明》，证据十二为新闻热线光盘，证据十三为与王文春的对话光盘及文字整理稿，证据十四为仅有第一页没有公章的交办单，证据十五为《证明》，证据十六为太平庄村委会的通知，证据十七为规划委的登记回执，证据十八是告知书,证据十九为政府信息答复告知书及《局部土地利用现状图》，上述证据相互印证，用以证明涉案租赁合同有效。彭忠义对上述证据的质证意见为，对证据一至证据十五不发表意见，对证据十六至证据十九表示认可。太平庄村委会对上述证据中证据一的真实性认可，证明目的和关联性不认可、证据二的真实性认可，证明目的和关联性不认可、证据三真实性认可，关联性和证明目的不认可，对于证据四至证据十五证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，对证据十六至十八的真实性认可，证明目的、关联性不予认可。对证据十九的真实性认可，证明目的不予认可。太平庄村委会在本院二审期间，提供新证据四份，证据一为太平庄村土地利用总体规划遥感影像图。证据二为关于北京天通奥北农贸市场有限公司规划审批情况的函规（昌）执函【2017】81号。证据三为关于彭忠义在天通奥北农贸市场内所承租房屋的地理位置及天通奥北农贸市场用地情况的说明。证据四为北京市国土资源局昌平分居关于协助调查北京天通奥北农贸市场所涉地块的土地性质和规划用途的复函京国土昌函【2017】303号。上述证据证明包括彭忠义在内的16家无照无证餐饮企业的一层砖混建筑（含涉案房屋）未依法取得建设工程规划许可证，涉案房屋所在土地的性质为一般农地区。天通奥北公司对上述证据的真实性不予认可。彭忠义对上述证据不发表意见。上述事实有各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：建设工程规划出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。诉讼中，天通奥北公司未能举证证明用于出租的房屋已取得相关建设工程规划审批手续，因此天通奥北公司与彭忠义签订的房屋租赁合同无效。天通奥北公司在本院二审期间虽然提供了新证据，但其提供的新证据均不能起到证明涉案合同有效的效果。上诉人天通奥北公司主张合同有效的请求本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。根据本案查明的事实，天通奥北公司收取了彭忠义一年租金及1000元押金，原审法院结合使用期限退还剩余租金及押金的处理并无不当。太平庄村委会并未收取彭忠义租金及押金，因此原审法院判令天通奥北公司承担返还义务并无不当。上诉人天通奥北公司主张该款项应由太平庄村委会返还没有法律依据。综上所述，上诉人天通奥北公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定是关于因第三人原因造成违约的责任承担问题，本案系合同无效后续问题的处理，该规定不适用于本案，一审法院适用该条规定处理本案，属于适用法律不当，但判决结果正确，本院对本案予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七百七十五元，由彭忠义负担一百五十七元（已交纳），由北京天通奥北农贸市场有限公司负担六百一十八元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一千五百五十元，由北京天通奥北农贸市场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 刘国俊二〇一七年十月二十六日书记员 杨 帆 微信公众号“”