（2016）京0105民初12247号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-03-22
案件名称
ＸＸ与李春平租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪某,ＬＩＲＩＣＨＡＲＤ
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第九条第一款
全文
中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初12247号原告汪某，男，1972年6月28日出生，北京京禾栗源食品有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托代理人李进，北京市明仁律师事务所律师。被告LIRICHARD（李春平），男，1950年2月26日出生，美国国籍，住北京市，永久居留证号USA110050022609。法定代理人余启存（李春平之妻），1978年2月2日出生，个体工商户，住北京市。委托代理人丛爱国，男，1955年11月9日出生，北京工力物业管理有限公司法务部部长。原告汪某（以下简称原告）与被告李春平（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李进，被告及其委托代理人丛爱国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告将其所拥有的位于北京市朝阳区工体20号百富国际大厦裙楼外春平广场西侧房屋（车库）租赁给原告经营使用，租赁期限10年，自2014年1月1日至2023年12月31日。合同签订后，原告向被告支付了全年房租33万元和押金2万元，实际使用该房屋。原告为改善经营环境，先后对租赁房屋进行了首期和二期装修，支出装修费434000元。2014年3月，原告购置了柜台、展柜、烘炒机等经营设备，购进43吨栗子开始售卖炒货经营活动。2014年7月初，朝阳区城管部门告知，原告使用的房屋为违章建筑，要求原告停止经营活动。2014年8月4日，北京市规划委员会朝阳分局向原告发送《谈话通知书》，2015年1月12日，朝阳区城市管理综合行政执法部门向原告发送《腾退通知书》，责令原告腾退所租赁房屋。在这种情况下，原告只能停止营业，并告知被告。但被告称能够通过协调与管理部门的关系补办房产手续，继续履行合同，并要求原告再向其交付了5万元房屋租金。时至今日，所租赁房屋已经被政府管理部门拆除。故原告诉至法院，请求法院判决:1、确认双方于2013年12月12日签订的《租赁契约》无效；2、被告返还原告2014年1月1日至2015年2月底的房屋租金38万元，租房押金2万元；3、被告赔偿原告租赁房屋的装修费434000元；4、被告赔偿原告财产损失39.9万元；5、被告赔偿原告板栗冻库储存费用38373.2元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。现在租赁房屋由呼家楼派出所警务站使用，不同意原告的全部赔偿请求。本院经审理查明：2013年12月12日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁契约》，约定甲方向乙方出租的商业用房位于北京市朝阳区工体东路20号百富国际大厦裙楼外广场，乙方租赁甲方房屋用于自主经营，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日，租金标准：年度租金33万元，押金为2万元，此后每年按前租金标准递增3%，租金付款方式为年付，乙方应予每年12月31日之前支付租金；乙方根据经营的需要对租赁标的物进行装修改造应委托有相应资质的单位施工，费用由乙方承担，相关审批手续由乙方自行办理，甲方保证及时提供必要的协助；乙方委托的施工企业进场前必须向甲方提供：施工单位营业执照复印件加盖公章、施工单位有效资质加盖公章、施工单位法人身份证复印件、施工改造设计图纸、电路改造图、施工人员身份证复印件、特种行业电工、焊工操作人员证件、消防设计单位营业执照复印件加盖公章、消防施工单位资质、消防设计蓝图、消防局施工批复函；甲方义务包括：按规定向乙方交付所租物业，保证合法享有出租上述物业的权利和手续，为乙方提供产权证明或场地使用证明。合同签订后，原告向被告支付了租金33万元和押金2万元。原告又称曾另行向被告支付了租金5万元，但被告未开具收据，原告提交录音予以佐证，被告不予认可。租赁房屋原系位于百富国际大厦裙楼外广场的玻璃车房，三面和顶面为玻璃，一面是金属卷帘门。原告称分别于2014年1月和2014年5-6月间进行了两次装修，第一次装修将玻璃部分增加了覆盖物，安装轻钢龙骨和石膏板，内部吊顶及内墙覆盖、装饰，木结构柜台；第二次装修，主要为建筑物顶端的广告和标示，内部水电的改造、灯管布置及柜台分布改造。原告提交照片预算书两份、北京市装饰装修工程施工合同、装修款收据两张佐证共发生装修费434000元，被告对上述证据均不认可。经查，涉案租赁标的现已不具备鉴定条件。另查，租赁房屋未领取建设工程规划许可证，原告提交北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局呼家楼执法队腾退通知书、北京市规划委员会朝阳分局谈话通知（均为复印件）佐证因缺乏合法建设手续被有关部门2014年7月15日开始通知停止经营，2014年8月5日通知腾退。被告对上述证据不予认可，但认可原告自2014年8月5日至9月上旬陆续腾退并停止经营。原告另称，因停止经营发生储存板栗霉变损失399000元、板栗冷库储存费38373.2元。原告提交照片打印件、收据、货物运输协议、冷库费收据、冷库业主书面证言佐证上述损失，被告均不予认可。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。现双方签署的《租赁契约》所涉租赁标的未取得合法建设手续，故《租赁契约》应依法确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，原告主张因《租赁契约》无效发生了装修损失、板栗变质损失、冷库贮存费损失，本院对上述损失均予以确认，但原告未能就上述损失数额提供充分证据，故本院酌定上述三项损失数额分别为40万元、20万元、3万元。被告明知或应知租赁标的无合法手续即出租使用房屋，故对造成上述损失均存在过错，本院判决被告按照40%标准分担以上损失。原告要求被告返还押金，符合法律规定，应予支持。对于租金返还问题，首先，根据原告提供的录音显示原告另外支付了5万元租金，本院对该事实予以确认。其次，根据审理查明的情况，至有关部门通知停止经营和腾退，原告实际占用租赁标的8个月，应支付部分占用费（考虑装修和通知停止经营的影响，占用费标准按照租金标准酌减50%），剩余部分被告应返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告汪某与被告LIRICHARD（李春平）于2013年12月12日签订的《租赁契约》无效；二、被告LIRICHARD（李春平）于本判决生效后七日内返还原告汪某租金二十七万元、押金二万元；三、被告LIRICHARD（李春平）于本判决生效后七日内赔偿原告汪某装修损失二十四万元、板栗变质损失十二万元、冷库贮存费损失一万八千元；四、驳回原告汪某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16242元，由原告汪某负担7392元（已交纳），被告LIRICHARD（李春平）负担8850元（于本判决生效后七日内支付至本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 矫 辰人民陪审员 苏秀丽人民陪审员 李凤雨二〇一七年十月二十六日书 记 员 谢青云 微信公众号“”