（2017）最高法民申3326号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-12-12

案件名称

江西省凌日实业有限公司、南昌市雍盛资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院

最高人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

江西省凌日实业有限公司,南昌市雍盛资产经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2017）最高法民申3326号再审申请人（二审上诉人，一审被告、反诉原告）：江西省凌日实业有限公司。法定代表人：杨存华，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭一飞，该公司员工。委托诉讼代理人：熊延生，江西赣联律师事务所律师。再审申请人：（二审上诉人、一审第三人）：南昌市雍盛资产经营管理有限公司。法定代表人：刘金平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小平，江西经炜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈江波，江西经炜律师事务所律师。被申请人（二审上诉人，一审原告、反诉被告）：林静霞。被申请人（二审上诉人，一审原告、反诉被告）：谭立志。被申请人（二审上诉人，一审原告、反诉被告）：喻建华。再审申请人江西省凌日实业有限公司（以下简称凌日公司）、南昌市雍盛资产经营管理有限公司（以下简称雍盛公司）因与被申请人林静霞、谭立志、喻建华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院（2015）赣民四终字第20号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。凌日公司申请再审称，一、原审判决认定的基本事实缺乏证据。江西中审资产评估有限公司（以下简称中审评估公司）出具的赣中审评咨字[2010]第001号《南昌市国资委委托有关纺织大厦投资等事宜咨询报告书》（以下简称[2010]第001号咨询报告书）仅有文号，无正文内容，亦未经质证，不能证明本案事实。二、原审法院在庭审时隐瞒、质证时遗漏可证明凌日公司实际租赁面积相比之前缩小近百分之九十面积这一重大客观情况的关键证据，即原审法院对案涉房屋现场的勘验《工作记录》，判决凌日公司仍然按照一至四层全部面积4438.15平方米给付月租金，违反法律规定。三、原审判决适用法律错误。原审法院规避《中华人民共和国拍卖法》及《中华人民共和国企业国有资产法》等特别法的规定，将拍卖合同法律关系认定为普通租赁合同关系，错误适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，作出第一、四项判决。综上，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形，应予再审。雍盛公司申请再审称，一、林静霞、谭立志、喻建华未按照《拍卖协议》、《产权交易合同》履行义务，至今尚有3030万元转让款未付清，已构成违约，不能取得案涉纺织大厦82%的权益，不具备本案的诉讼主体资格。林静霞、谭立志、喻建华与雍盛公司于2010年4月30日签订的《协议书》因违反法律禁止性规定，且未获得行政主管机关批准，应属无效。原审判决认定《产权交易合同》已发生法律效力没有事实和法律依据，认定错误。二、原审判决雍盛公司直接支付林静霞、谭立志、喻建华17444636.44元没有事实依据。1、林静霞、谭立志、喻建华在资产购买过程中曾经要求雍盛公司在其取得本案标的后，就其解除与凌日公司的租赁合同提供帮助。为支持其工作，雍盛公司与凌日公司达成意向《补充备忘录》，即若凌日公司同意与林静霞、谭立志、喻建华解除租赁合同，雍盛公司则给予凌日公司一定的补偿。该补偿的前提是凌日公司同意解除租赁合同，但凌日公司从未同意解除租赁合同，该《补充备忘录》的条件未成就，因此该补偿不存在。2、即使凌日公司同意与雍盛公司解除《房屋租赁合同》，根据合同相对性原则，该补偿款只能给凌日公司，而不是给林静霞、谭立志、喻建华。原审判决雍盛公司向林静霞、谭立志、喻建华支付补偿款，突破了合同相对性原则，违反法律规定。三、原审判决以《房屋租赁合同》约定的租金与纺织大厦拍卖时的市场行情相差巨大，如继续按该合同约定的租金履行，对林静霞、谭立志、喻建华等人明显不公，以及林静霞、谭立志、喻建华在原一审中有按照市场同等价格重新签订租赁协议的诉请为由，判决按照市场租金标准变更合同，超出了林静霞、谭立志、喻建华的诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理的原则。综上，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形，应予再审。针对凌日公司的再审申请，林静霞、喻建华、谭立志提交书面意见称，一、[2010]第001号咨询报告书在原审中已多次提及并进行了质证，原审判决确认该咨询报告书的真实性并无不当。二、《工作记录》不属于本案的证据范围，而只是一个工作日志，更不属于民事诉讼法规定的勘验笔录。关于纺织大厦的使用情况，凌日公司在原审中已经进行了陈述，故原审判决不存在隐瞒、遗漏关键证据的问题。三、原审判决适用公平原则对案涉租金进行调整，平衡了双方的权利义务，适用法律并无不当。综上，请求驳回凌日公司的再审申请。针对雍盛公司的再审申请，林静霞、喻建华、谭立志提交书面意见称，一、林静霞、喻建华、谭立志三人已经取得本案标的物82%的权益，具备本案诉讼主体资格。1、本案标的物82%权益的转让，履行了法定的报批手续，经过了合法的拍卖，签订了合法有效的《产权交易合同》，办理了交接手续，并已实际履行。2、2014年4月30日双方签订的《协议书》无论内容还是形式均符合法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。二、原审判决雍盛公司支付林静霞、喻建华、谭立志三人17444636.44元符合客观事实。根据《协议书》，雍盛公司愿意按照[2010]第001号咨询报告书确定的标准补偿给凌日公司提前解除租赁合同的租金损失，同时雍盛公司也有协助解除租赁合同、妥善处理相关事宜的义务。现林静霞、喻建华、谭立志三人已经获得了纺织大厦82%的权益，而在2010年9月20日至2012年8月15日期间该租赁物仍然被凌日公司所使用，凌日公司已经获得了低租金带来的收益。根据公平原则，将17444636.44元补偿给林静霞、喻建华、谭立志三人符合客观事实。三、原审判决未超过林静霞、喻建华、谭立志三人的诉讼请求，未违反不告不理的原则。林静霞、喻建华、谭立志三人并不拒绝将房屋租赁给凌日公司，但凌日公司须按照市场价格租赁，否则将显失公平，其诉讼请求包含了对原合同的租金进行调整。综上，请求驳回雍盛公司的再审申请。本院经审查认为，根据原审查明的事实，2001年7月30日，江西省纺织工业供销公司（以下简称纺织公司）以凌日公司须投资纺织大厦750万元将大厦完工为条件，与凌日公司签订《房屋租赁合同》，约定：“……（一）甲方（纺织公司）将其中山路79号纺织大厦大楼壹楼至四楼租赁给乙方（凌日公司）自行经营使用。（二）租赁期为12年，即2001年8月16日至2012年8月15日止。……（七）乙方应于每月5日前向甲方交付房屋租金人民币壹万元，乙方承担甲方全体职工工资、社保金、社保统筹、退休补贴金、医药等各项费用……”2001年8月6日，纺织公司向凌日公司去函：“……现我公司全体在岗和下岗职工（包括现在纺织大厦内的我司职工）月工资及其它费用为115000元，加上合同规定的另交10000元，月租金总计：125000元……另：根据双方协议如我公司职工出现重大疾病，你公司应承担我方职工可报费用的40%。原合同其他条款不变。”2004年3月16日，纺织公司与凌日公司签订《补充修改协议》，约定：“……（二）2001年7月30日甲乙所签订的《房屋租赁合同》第二条现修改补充为：租赁期为20年，即从2004年3月16日至2024年3月16日止……”。2009年11月9日，江西省南昌市人民政府发文批复江西省南昌市国有资产管理委员会（以下简称南昌市国资委）作出的《纺织公司改革实施方案》，同意将纺织公司的资产、债权债务全部划转给南昌市国资委监督企业雍盛公司，由雍盛公司通过对纺织大厦资产的运作，解决历史上因合作开发产生的纠纷，消除大厦消防隐患，负责归还职工安置费用。2010年2月25日，南昌市国资委下发[2010]3号《关于雍盛公司整体接收纺织公司的批复》。2010年3月1日，雍盛公司（甲方）与凌日公司（乙方）签订《备忘录》一份：“……分两段计算提前解除租赁合同应给凌日公司的补偿：第一段补偿原则为：按照2001年7月30日纺织公司和凌日公司签订的《房屋租赁合同》的条款计算凌日公司的租金，再根据市场租金计算同等地段的租金，两者差额即为解除租赁合同应给凌日公司的补偿。补偿时点计算从2010年4月1日至2012年8月15日。第二段补偿原则为：按照2004年3月16日纺织公司和凌日公司签订的《补充修改协议》的条款，对2012年8月16日至2024年3月16日期间租赁合约的存续与解除，由受让方与承租方协商解决……”。2010年3月3日，中审评估公司接受南昌市国资委的委托，出具[2010]第001号咨询报告书，主要内容为：凌日公司2010年4月1日至2012年8月15日按市场行情应支付的租金为：（684.50×760+1251.36×400+1337.64×25+1164.65×25）×28.5=30874655.63元。提前解除租赁合同应给凌日公司的补偿金额为（30874655.63-3927656.25）=26946999.38元。2010年3月15日，雍盛公司（甲方）与凌日公司（乙方）签订《补充备忘录》，主要内容为“……（一）甲方拟通过招、拍、挂程序出让纺织公司纺织大厦82%的股权，甲方出让纺织大厦后，应遵循中审评估公司出具的赣中审评咨字[2010]第13号《南昌市国资委委托有关纺织大厦投资等事宜咨询报告书》（以下简称[2010]第13号咨询报告书）载明的有关若提前解除凌日公司与纺织公司的《房屋租赁合同》，应给凌日公司的补偿为按《房屋租赁合同》计算的租金与市场租金的差额的原则以及计算结果给予乙方补偿……”。2010年4月23日，林静霞、谭立志、喻建华通过竞价，以1.506亿元拍得纺织公司占纺织大厦82%的权益。2010年4月30日，雍盛公司与林静霞、谭立志、喻建华签订《产权交易合同》。2010年9月20日，林静霞、谭立志、喻建华（甲方）与凌日公司（乙方）、雍盛公司形成《会议纪要》，内容为：“（一）当日即为纺织公司占纺织大厦合作项目82%权益移交日……（五）纺织大厦1-4楼租金自2010年10月起，由乙方直接付予甲方。”同日，雍盛公司向凌日公司出具《函告》，载明：“林静霞、谭立志、喻建华已受让雍盛公司所拥有的纺织公司占纺织大厦合作项目82%权益，现为该权益正式合法所有人”。凌日公司自2010年11月1日至2011年9月6日期间，共向林静霞、谭立志、喻建华支付租金1653756元。根据以上事实，林静霞、喻建华、谭立志系通过竞价，以1.506亿元拍得案涉纺织大厦82%的权益，并与雍盛公司签订了《产权交易合同》。该合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，原审判决认定该合同有效正确。后林静霞、喻建华、谭立志与雍盛公司、凌日公司共同形成的《会议纪要》，确认《会议纪要》形成之日即为纺织公司占纺织大厦合作项目82%权益移交日。同日雍盛公司亦向凌日公司出具《函告》，告知林静霞、喻建华、谭立志已受让雍盛公司拥有的纺织公司占纺织大厦合作项目82%权益，为该权益合法所有人。之后凌日公司并向林静霞、喻建华、谭立志支付了租金1653756元。据此，原审判决认定林静霞、喻建华、谭立志已依法取得纺织大厦82%的权益，具备本案的诉讼主体资格，有事实依据。纺织公司与凌日公司签订《房屋租赁合同》时，约定签订该合同以凌日公司须投资纺织大厦未完工程750万元将大厦完工为条件，且凌日公司除每月支付12.5万元的租金外，还需承担纺织公司职工重大疾病可报费用的40%。上述合同履行过程中，纺织公司的资产及债权债务经当地政府批复划转给雍盛公司，并由雍盛公司对案涉纺织大厦82%的权益进行处置以解决纺织大厦项目上存在的合作开发纠纷及归还职工安置费用。据此，纺织公司与凌日公司签订《房屋租赁合同》的条件已经发生变化，即凌日公司投资纺织大厦未完工程750万元以及承担纺织公司职工重大疾病可报费用40%的合同义务已无履行基础。另根据[2010]第001号咨询报告书，案涉房屋在评估时点时的市场月租金为108.33万元，与《房屋租赁合同》约定的月租金12.5万元相差巨大。因此，根据以上情形，原审判决结合因凌日公司在租赁案涉房屋期间与第三人签订了多个联营合同及租赁合同故本案《房屋租赁合同》不宜解除，林静霞、喻建华、谭立志在本案诉讼中请求按照市场租金标准变更租赁协议而凌日公司对此未作答辩，亦未按原审法院要求提交联营利润结算清单和市场租金标准，以及凌日公司在与雍盛公司签订的《备忘录》中同意雍盛公司按照[2010]第001号咨询报告书确定的标准进行补偿，同时原审法院调取的证据亦证明案涉房屋在本案原审审理期间的市场租金价远高于上述评估价等，对《房屋租赁合同》约定的租金予以调整变更，并无不当。雍盛公司与凌日公司分别于2010年3月1日、3月15日签订的《备忘录》及《补充备忘录》表明，若因纺织大厦被拍卖导致凌日公司提前解除《房屋租赁合同》，则雍盛公司同意按照[2010]第001号咨询报告书确定的标准向凌日公司支付补偿款。但本案中，纺织大厦82%的权益于2010年4月23日被拍卖给林静霞、喻建华、谭立志后，凌日公司并未解除《房屋租赁合同》，而是仍然占有使用案涉租赁房屋，并按此前与纺织公司签订的《房屋租赁合同》确定的租金标准支付远低于市场价格的租金。因此，上述约定期间租金收益的实际损失者是林静霞、喻建华、谭立志。故原审判决按照[2010]第001号咨询报告书确定的标准将雍盛公司承诺向凌日公司支付的补偿款确定由雍盛公司直接补偿给林静霞、喻建华、谭立志，结果并无不妥。本案一审中，[2010]第001号咨询报告书已经依法经过了庭审质证，原审判决对该咨询报告书予以采信，并无不当。同时，原审判决依据《房屋租赁合同》约定的租赁面积确定本案租金，有合同依据，亦无不当。综上，凌日公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形，雍盛公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回江西省凌日实业有限公司、南昌市雍盛资产经营管理有限公司的再审申请。审判长　张爱珍审判员　王展飞审判员　汪　军二〇一七年十月二十六日法官助理　潘　琳书记员　陈新雨关注公众号“”