（2017）京01民终7495号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-11-01

案件名称

张某、姜某2等与杨某3、杨某2等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姜某5,姜某4,钱某,张某,姜某2,杨某1,李某1,杨某3

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终7495号上诉人（原审被告）：姜某5，女，1987年9月8日出生。上诉人（原审被告）：姜某4，男，1980年11月9日出生。上诉人（原审被告）：钱某，女，1935年6月22日出生。以上三上诉人之共同委托诉讼代理人：夏广域，北京英淇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张某，女，1956年11月24日出生。上诉人（原审被告）：姜某2，男，1953年11月12日出生。法定代理人：姜某6（姜某2之子）。被上诉人（原审原告）：杨某1，男，1952年11月24日出生。被上诉人（原审原告）：李某1，女，1954年12月15日出生。被上诉人（原审原告）：杨某3，女，1981年8月17日出生。被上诉人（原审原告兼以上三被上诉人之委托诉讼代理人）：杨某2，女，1978年7月1日出生。上诉人姜某5、张某、姜某4、钱某、姜某2因与被上诉人杨某1、李某1、杨某2、杨某3农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民再字第12591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜某5、张某、姜某4、钱某、姜某2上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判房屋买卖行为有效，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、合同于1998年5月3日签订，根据相关法律规定，城镇非农业户口居民建住宅及买卖房屋时享有使用宅基地的权利，上诉人购买房屋的行为是合法的，并未违反法律及行政法规的强制性规定。上诉人与被上诉人双方自愿签订协议并获得相关部门批准，未违反法律及行政法规的强制性规定，并且保持长期居住。因此，原审法院的认定合同无效错误。2、即使买卖合同无效，被上诉人亦不享有涉案房屋宅基地使用权。原有房屋已经构成危房，不能使用，被上诉人基于原有房屋享有使用宅基地的权利失去依据，且被上诉人在涉案房屋村内已有另一处宅基地，根据相关规定，不管合同是否有效，被上诉人均不享有宅基地使用权，原审法院认定被上诉人享有宅基地使用权错误。二、一审法院适用法律错误。1、原审法院以合同违反法律及行政法规的强制性为由认定合同无效，但是并未明确说明是违反哪一项、哪一条法律规定，原审法院没有确认合同无效的法律依据，因此，原审法院未明确宅基地使用权转让无效的法律规定错误。2、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项错误。“法不溯及既往”，上诉人与被上诉人于1998年5月3日签订合同，《合同法》于1999年10月1日开始实施，原审法院不应以合同签订后实施的法律作为裁判依据。杨某1、李某1、杨某2、杨某3辩称，同意一审法院判决。一、合同上下签名不符。二、根据相关法律规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，严禁城镇居民在农村购置宅基地。所以合同应是无效的。杨某1、李某1、杨某2、杨某3向一审法院起诉请求：1、130号宅基地杨某1、李某1、杨某2、杨某3与姜某5、张某、姜某4、钱某、姜某2买卖协议无效；2、限姜某5、张某、姜某4、钱某、姜某230日内搬离该院；3、诉讼费由姜某5、张某、姜某4、钱某、姜某2承担。一审法院认定事实：杨某1与李某1系夫妻关系，生有二女，即长女杨某2，次女杨某3。钱某与姜某1系夫妻关系，生有二子，即长子姜某2，次子姜某3。张某与姜某3系夫妻关系，生有一子一女，即儿子姜某4，女儿姜某5。杨某1、李某1、杨某2均系北京市昌平区小汤山镇某村农民，杨某3系北京市昌平区小汤山镇某村居民。姜某1、姜某2、姜某3均系北京市海淀区居民。本案诉争院落位于130号院。1998年5月3日，杨某1、李某1、杨某2、杨某3与姜某1、姜某2、姜某3签订《房产使用权长期转让协议书》。协议约定杨某1、李某1、杨某2、杨某3将上述院落房产权长期转让给姜某1、姜某2、姜某3使用，转让费1.2万元整。定于1998年5月3日，转让费一次付清，协议即生效。房产及四至以政府颁发的土地使用证为准。协议签订后，双方均履行了各自义务。2000年上半年，姜某1以杨某1的名义申请翻建房屋，现130号院分前后院，分别有北房三间、东厢房一间。原终审判决生效后，2014年9月18日姜某3去世，2016年6月4日姜某1去世。2017年3月9日，姜某2经北京丰台医院诊断为“症状性癫痫”疾病。一审法院认定上述事实，有《房产使用权长期转让协议书》、证明、户口簿、村民建房用地申请审批表、相关判决书两份、北京电视台节目资料及当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，根据现有证据，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反国家法律及行政法规的强制性规定签订的合同，属无效合同。本案中，杨某1、李某1、杨某2、杨某3与姜某1、姜某2、姜某3签订的房屋买卖协议中，买卖标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。因此，杨某1、李某1、杨某2、杨某3与姜某1、姜某2、姜某3之间签订的《房产使用权长期转让协议书》为无效协议。杨某1、李某1、杨某2、杨某3要求确认该协议无效，合法有据，本院予以支持。杨某1、李某1、杨某2、杨某3要求姜某5、张某、姜某4、钱某、姜某2限期搬离涉案院落，因原有房屋不存在，现有房屋系姜某5、张某、姜某4、钱某、姜某2方出资翻建，对姜某5、张某、姜某4、钱某、姜某2所建房屋未作出合理补偿前，对杨某1、李某1、杨某2、杨某3此项请求，本院无法支持。双方就合同被确认无效后的双向返还、翻建房屋的补偿等问题可另案解决。姜某5、张某、姜某4、钱某、姜某2关于合同有效、杨某1、李某1、杨某2、杨某3起诉主体资格不适格的辩解，依据不足，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定，判决如下：一、杨某1、李某1、杨某2、杨某3与姜某1、姜某2、姜某3于一九九八年五月三日签订的《房产使用权长期转让协议书》无效；二、驳回杨某1、李某1、杨某2、杨某3的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，违反国家法律及行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，双方所签订的《房产使用权长期转让协议书》所涉房屋的转让必然涉及该房屋所处土地的转让，该土地的使用权是该集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地的买卖及变相买卖均为我国法律、法规所禁止。故双方所签订的《房产使用权长期转让协议书》应认定无效。鉴于此，原审法院依本案事实所作处理并无不妥。综上所述，姜某5、张某、姜某4、钱某、姜某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由姜某5、张某、姜某4、钱某、姜某2负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　徐　冰审判员　刘新泉审判员　范　磊二〇一七年十月二十六日书记员　杨　帆微信公众号“”