（2017）吉0602民初1313号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-10-29
案件名称
白山市广泽房地产开发有限公司与毕艳萍、陈光杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
白山市浑江区人民法院
所属地区
白山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白山市广泽房地产开发有限公司,毕艳萍,陈光杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第六十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十七条第一款
全文
吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0602民初1313号原告：白山市广泽房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：张丽红，总经理。委托诉讼代理人：焦立臣，吉林浩祥律师事务所律师。被告：毕艳萍，1964年2月27日生，住白山市。被告：陈光杰，1955年3月7日生，住白山市。委托诉讼代理人：于本连，吉林刘国华律师事务所律师。原告白山市广泽房地产开发有限公司(以下简称广泽公司)与被告毕艳萍、陈光杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。焦立臣、毕艳萍、陈光杰、于本连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广泽公司向本院提出诉讼请求：1、被告按照认购协议约定，立即向原告交纳剩余购房款15万元；2、被告按照中国人民银行同期贷款利率承担欠缴房款利息（从2016年10月28日起至履行完毕止）；3、被告承担逾期交纳房款违约金36138.40元。事实与理由：2013年7月31日，原告广泽公司与被告毕艳萍、陈光杰签订房屋认购协议书，约定二被告购买原告房屋一处。2016年初，因二被告拖欠购房款，原告向浑江区人民法院提起诉讼。最终双方庭外协商，于2016年10月28日重新达成认购协议书，约定被告购买原告开发建设的白山市“广泽·兰亭”小区G1号楼1单元301室，建筑面积100.18平方米，单价为每平方米3607.35元，总价款为361384元。2013年被告交纳首付款146246元，2016年10月28日再次补交首付款66138元，剩余购房款15万元做按揭贷款申请。约定的房屋交付日期为2014年12月31日，最终以签署的《商品房买卖合同》为准。合同同时约定，被告未按本协议时间交足首付款或者购房全款的，原告有权拒绝签订《商品房买卖合同》，并收取被告所认购房屋总价10%的违约金。现被告未交纳剩余购房款，也未办理任何入户手续，于2016年7月13日自行开锁，强行入住。原告得知后要求其履行义务，被告至今未履行。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称，1、原、被告于2013年7月31日签订的《内部认购协议书》约定了被告购买原告开发的“广泽·兰亭”小区G1号楼1单元301室。后因原告起诉索要购房款,双方又于2016年10月28日重新达成《广泽·兰亭认购协议书》。该协议中，原告承诺房屋交付时间为2014年12月31日,最终以签署的《商品房买卖合同》为准。因“广泽·兰亭”小区始终处于未验收合格、消防未备案验收等原因，至今未向被告出示房屋相关验收合格的证据，被告所买房屋不具备安全入住条件的状态，原告严重违约；2、《内部认购协议》仅约定了首付款时间，未明确约定按揭贷款（剩余房款）的履行时间，即使法院审理后认定办理按揭贷款或以现金交纳购房款的时间应先于原告交付房屋的时间，被告已多次上访并向原告及相关部门通知了房屋不具备入住条件,不再交纳剩余购房款甚至退房的意愿，但原告始终没有就此提供担保，也未给被告明确的答复，被告有权依据法律规定行使不安抗辩权，在房屋不具备安全入住条件前，拒绝办理按揭贷款或以现金方式交纳剩余购房款；3、如果法院认定交纳购房款与交付具备安全入住条件的房屋没有约定明确的履行顺序，则被告主张所购房屋不具备安全入住的情况下，有权行使同时履行抗辩权，在原告交付符合条件的房屋同时交纳剩余房款；4、被告非强行入住，而是原告将房屋钥匙主动交给被告，但未给被告办理交付房屋入住的任何手续，经原告动员、承诺后的先行装修，该装修行为并不影响被告抗辩权利的行使，被告保留另诉与原告解除合同，返还已付购房款及赔偿损失的权利。综上所述，原告自身存在严重违约，至今不能交付验收合格的具备安全入住房屋的情况下，诉请被告交纳剩余购房款，承担违约责任，没有事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明：2013年7月31日，广泽公司与陈光杰、毕艳萍签订了《内部认购协议书》。2016年10月28日，广泽公司(甲方)与毕艳萍(乙方)又重新签订了《广泽·兰亭认购协议书》。双方约定:“乙方（毕艳萍）购买甲方（广泽公司）开发建设的“广泽·兰亭”小区G1号楼1单元301室，建筑面积100.18平方米，单价为每平方米3607.35元，总价款为361384元。乙方于2016年10月28日前支付房屋首付款211384元，按揭贷款金额为15万元。乙方未按本约定时间交足首付款或者购房全款的,甲方有权拒绝签订《商品房买卖合同》,并收取乙方所购房源总价的10%的违约金。房屋交付时间为2014年12月31日，最终以签署的《商品房买卖合同》为准。”毕艳萍于2016年10月28日给付广泽公司首付款211384元,未交付剩余的15万元房款。2016年7月13日在未办理入住手续的情况下，陈光杰、毕艳萍对“广泽·兰亭”小区G1号楼1单元301室进行了装修。以上案件事实，有《广泽·兰亭认购协议书》、收据、当事人陈述、庭审笔录等在卷为凭。本院认为，毕艳萍与广泽公司签订的《广泽·兰亭认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同履行。对于广泽公司请求的剩余购房款15万元，因合同中未对履行时间作出约定，事后也未达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”规定，2016年7月13日，陈光杰、毕艳萍对涉案房屋进行了装修，应视为对该房屋的转移占有及交付使用。故毕艳萍应在房屋交付时，同时履行付款义务。毕艳萍抗辩房屋存在质量问题，不符合入住条件，可另寻其他途径进行救济，故对其抗辩理由不予采纳。毕艳萍逾期履行付款义务，属违约，故广泽公司要求按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息的请求，应予支持。广泽公司已主张逾期付款利息损失，再主张违约金36138.40元损失，系重复计算损失，故对违约金36138.40元不予支持。因陈光杰不是本案合同的相对人，陈光杰没有向广泽公司给付房款及支付利息的义务，故陈光杰不承担合同责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十一条、第六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十七条第二款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，判决如下：一、毕艳萍于本判决生效之日起十日内，给付白山市广泽房地产开发有限公司购房款15万元。并自2016年10月28日起至房款付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；二、驳回白山市广泽房地产开发有限公司对陈光杰的诉讼请求；三、驳回白山市广泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4022元，减半收取2011元，由毕艳萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员 贾庆文二〇一七年十月二十六日书记员 ＸＸ宇 更多数据：搜索“”来源：