（2017）粤1881民初2594号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-04
案件名称
沈能排与英德市和平广场资产管理有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
英德市人民法院
所属地区
英德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈能排,英德市和平广场资产管理有限公司,刘志辉,陆韶结,黎忠韶
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十条
全文
广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1881民初2594号原告：沈能排，男，1968年5月15日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：刘萃，广东大观律师事务所律师。被告：英德市和平广场资产管理有限公司。住所地：广东省英德市英城和平中路东利民路*****房。法定代表人：麦柏英，系该公司总经理。委托代理人：郭必坤，广东德众律师事务所律师。第三人：刘志辉，男，1980年1月24日出生，汉族，住广东省英德市。第三人：陆韶结，女，1984年12月3日出生，汉族，住广东省英德市。系第三人刘志辉的妻子。第三人：黎忠韶，男，1985年9月19日出生，汉族，住广东省英德市。原告沈能排与被告英德市和平广场资产管理有限公司（以下简称和平资产公司）、第三人刘志辉、陆韶结、黎忠韶排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告沈能排及其委托代理人刘萃、被告和平资产公司的委托代理人郭必坤、第三人陆韶结均到庭参与诉讼，第三人刘志辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈能排请求：第一﹑判令被告和平资产公司对原告的房屋所占用的电机房排除妨害并返还原告使用；第二﹑请判令被告承担本案诉讼费。原告沈能排主张的事实与理由：第一﹑2017年3月7日，刘志辉、陆韶结与原告签订了一份《广东省房地产买卖合同》，拟将英德市套房转让给原告，该合同签订的建筑面积为112.91平方米；2017年5月11日原告取得了该套房的《不动产产权证书》，该证书核准了该套房面积为112.9平方米及四至范围。第二、现与房屋现状对比，四至及面积均不相符：属于本套房四至范围内的东北角及部分阳台被和平资产公司非法占用，面积大约13.85平方米。为维护原告的权益，特提出上诉请求。被告和平资产公司辩称，第一﹑原告提起的诉讼存在严重的程序性错误。根据合同法第八条规定，合同具有相对性，即依法成立的合同只在特定的合同当事人之间产生约束力，该约束力只限于买卖双方，不能旁及其他合同之外的主体。本案中，原告是与刘志辉、陆韶结产生房屋买卖关系，并签订相应的房屋买卖合同。故依合同相对性原理，若买卖合同产生纠纷，应当在合同主体范围内解决。原告认为其合同利益受损，只能起诉刘志辉、陆韶结。现原告将和平资产公司列为被告，属于主体错误，应当依法驳回诉讼；第二、原告的实体诉求依法不能获得支持。首先，原告与第三人的房屋买卖交易，是二手房按套计价交易，而不是按面积计价交易。而不管面积与房产证所记载的面积是否有误差，原告作为买受人，在交易前已经考察过这套房屋，并对该套房的现状作了充分的了解，才作出购买决定，与出卖人签订涉案合同。因此，涉案的房屋买卖合同，是原告与第三人的合意，不存在欺诈胁迫重大误解等可以撤销合同或确认合同无效的情形。其与第三人的合同合法有效，双方均应依约履行。目前，交易已经终结，原告更不能在合同之外无理取闹提出其他合同的要求；第三，本案亦不存在原告的合同利益受侵害的情形。目前，原告所购买的房屋其结构与间隔，与房屋初始产权所记载的结构和间隔相一致，没有被分割和侵占。该套房屋的隔壁是四楼商场电梯的机房，该机构是原始设置，而不是后期分割服务设置的。所以，原告认为电梯机房占用了其产权面积，不符合事实。现原告以电梯房占用其房屋面积，与事实不；第四，被告只是个物业服务公司，根据业主的聘请提供物业服务及管理，原告的起诉主体错误。综上，请依法驳回原告诉讼请求。第三人陆韶结辩称，是根据目前房屋的现状出售给原告的，交易前已告知原告房屋被占用的事实。第三人黎忠韶书面答辩称，答辩人向开发商购买房屋时，已被告知房屋被占用作电梯机房的事实，并由开发商以优惠价格出售给答辩人，答辩人出售给第三人刘志辉、陆韶结夫妇时已告知该事实。第三人刘志辉未向本院提交书面的材料。本院认为，本案系原告认为其房屋的使用权遭到他人妨害而提起的诉讼，为排除妨害纠纷。本案的第一个争议焦点是被告是否为原告物权占用的主体。根据原告的提供的房屋产权证，案争不动产电梯机房占用了原告的房屋不动产权，但是，原告并未证实电梯机房为被告和平资产公司所有或者给被告和平资产公司带来相应的利益增值，而根据法庭查明，被告和平资产公司仅是一个物业管理公司，依据业主的委托进行物业管理及服务，且案涉电梯并非由其加建，因此，原告主张被告和平资产公司占用其房屋使用面积并无事实及法律上的依据。本案的第二个焦点问题是原告主张房屋使用权是否遭受不法侵害。案涉房屋的所有权归原告，但是原告是通过二手房交易取得的不动产权，根据法庭查明，案涉的电梯机房开发商在建设时已经加建，出售给第一手房屋买受人黎忠韶时，已告知其加建事实，并以优惠价出售给第三人黎忠韶，而后面的房屋取得人第三人刘志辉、陆韶结夫妇时取得房屋时亦对该事实明知，因此，本案争议的事实实为原物权所有人在对其名下的物权作出的处分，设定的物上负担，根据《物权法》第四十条的规定，该物上负担的设定属于合法设定，对后面的物权继承人具有法律拘束力。且原告购买时已对房屋进行了实地考察，并对现状予以接受后才购买的房屋，现在提出排除妨害纠纷，明显有违民事活动的诚信原则。因此，原告关于其不动产使用权遭受妨害的主张，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条条之规定，判决如下：驳回原告沈能排的诉讼请求。本案受理费50元，由原告沈能排负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 易典兵二〇一七年十月二十六日书记员 邓瑞军