（2017）京01民终7808号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-01
案件名称
张千一与关志平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张千一,关志平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终7808号上诉人（原审被告、反诉原告）：张千一，男，1959年9月11日出生。委托诉讼代理人：张楠，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁峰，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：关志平，男，1958年4月13日出生。委托诉讼代理人：周晓征，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人张千一因与被上诉人关志平房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初8371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张千一上诉请求：撤销一审法院判决，驳回对方的一审全部诉讼请求，依法改判支持张千一的一审全部反诉请求。事实与理由：一、从一审张千一提交的证据来看，张千一有合理理由支付过80万元购房款，一审仅支持50万元购房款，对于争议的30万元购房款以收据上的签字并非关志平本人所签而没有调查30万元购房款去向是错误的，张千一有理由认为关志平收到了80万元购房款，主观上没有不履行合同义务的故意；二、从买卖协议签订后至今关志平从未向张千一催要过购房款，此行为有悖常理；三、一审法院适用合同法第94条第3项、第4项之规定是适用法律错误。房产买卖协议并未明确约定合同履行期限，关志平未向张千一有过催要的意思表示，关志平提交的录音证据可以看出关志平从未催要过购房款，不符合合同法第94条第3项规定的情形；单方解除合同是非常严厉的手段，一审法院认定的事实不但将房产买卖协议未充分履行的全部不利后果均判给张千一且导致正常的交易秩序和社会的正常信用体系，张千一从始至终均同意向关志平支付30万元的补偿款，从效果来讲关志平不管以何种名义均能够收到30万元；2009年和2015年30万元的购买力相差巨大，关志平不能提供证据证明其在十六年间向张千一主张过购房款，其行为不合常理；关于合同目的，一审判决并未明确指出合同目的，不能实现合同目的成为一审解释的万能工具，若适用合同法第94条第4项的规定则需要回到双方签订的买卖协议，就买卖协议而言张千一的合同目的是要取得房屋的产权并占有使用，关志平的合同目的是取得110万元购房款，张千一已实际使用房屋十八年之久，该房产已具备过户条件，根据一审判决认定的事实关志平已取得50万元购房款，对于有争议的30万元购房款一审判决认为关志平只是在2016年年初的磋商中表达催告的意思表示是错误的，而张千一一开始同意支付关志平30万元的补偿，代理律师在庭审时也表达过同样的意思。因此双方买卖合同不应解除。关志平辩称：不同意张千一的上诉请求及理由。一、关志平已多次向张千一进行还款催告以及房屋纠纷的磋商，张千一从未在任何场合提出过足额支付房款或所谓给付关志平任何补偿以达到关志平依然收到110万元房款的意思表示，所以张千一指出有过额外的补偿的事实根本不存在。直到一审庭审以及二审庭审张千一均未有任何支付全额房款的意思表示，且依然认为关志平已收到80万元房款，因此张千一毫无履行合同的任何诚意；二、一审法官用了8个月时间为张千一一方核实和查证款项的支付情况依然没有得到证据证明张千一已经支付了合同约定的80万元房款，我方主张合同解除的依据是张千一的行为同时具备了合同法第94条第3项、第4项规定的情形，合同的主要债务指的是决定合同性质的债务内容而并不是像上诉人所述的在未支付购房款与已支付购房款的比例中进行判断。而且关志平认为即使是50万元的房款，关志平一方亦未收到，我方已向法庭提供大量事实以及一审庭审记录均可以证明张千一毫无支付购房款的意思表示。因此张千一的行为具备合同法第94条第3项的规定。本案双方签订的合同对于房款的支付有明确期限，在关志平将房屋交付给张千一，同意其对房屋设计改造时，关志平应当收到该80万元房款，十七年前案件发生时的购房款由于张千一的原因长期未支付，现在的价值已不可同日而语，因此由于张千一延期支付行为导致不能实现合同目的，最后有关如何认定当事人怠于行使权利以及承担法律后果的行为，法律已经规定了诉讼时效以及除斥期间的相关制度进行约束，不能依靠常理进行主观推断而应该靠证据和法律。关志平向一审法院起诉请求：1、依法判决解除双方于1999年9月22日签署的《房产买卖协议》；2、依法判决张千一将133幢房屋（以下简称“涉案房屋”）返还给关志平，即腾退涉案房屋;3、依法判决张千一向关志平支付自2000年1月1日起至将涉案房屋实际返还给关志平期间的房屋占用费（暂计算至2016年6月30日为125万元整）。张千一向一审法院反诉请求：1.请求判决继续履行合同，张千一向关志平支付剩余房款30万元，关志平履行收款义务，关志平办理房屋所有权转移登记，将133幢房屋的产权过户至张千一名下；2.判决本案反诉诉讼费用由关志平承担。一审法院认定事实：1999年9月22日，关志平（甲方、卖方）与张千一（乙方、买方）签订了《房产买卖协议》，协议约定：甲乙双方经认真搓商就8号的别墅一套的买卖事宜达成如下协议：第一条：甲方愿将所属Q133号别墅一套出售给乙方，售价为人民币壹佰壹拾万元整。第二条：甲方负责配合乙方办理房产过户手续，有关过户的一切费用由乙方负担。第三条：乙方付给甲方房价款捌拾万元后，甲方同意乙方按别墅开发公司的有关规定对该房屋进行设计改造，该房屋的产权证仍由甲方保管。俟产权可以过户时，乙方付清余款叁拾万元给甲方后，双方到有关部门办理过户手续。自此，该房屋产权为乙方所有，甲方不再享有权利。第四条：未尽事宜，经双方友好协商议定。本协议一式二份，具有同等法律效力。协议签订后，关志平向张千一交付了房屋，张千一对房屋进行了装修。1999年11月5日，关志平出具收条一张，内容如下:今收到张千一先生购房款伍拾万元整支票一张，特此证明。关志平表示确实收到支票一张，但支票无法承兑，现该支票已经找不到了。张千一表示该笔五十万元已经实际支付给关志平。张千一向法庭出具了一张有关志平签名落款日期为1999年11月26日收据，收据内容如下：今收到张千一房款叁拾万元整。关志平否认该收据是其所签，向法院申请对该收据中关志平签字的真实性进行鉴定。法院依法委托了北京华夏物证鉴定中心对该收据中关志平的签名进行了鉴定，鉴定意见如下：对现有送检材料检验分析，认为：检材上“关志平”签名字迹与样本上“关志平”签名字迹不是同一人所写。为此关志平预付了鉴定费用5300元。法院根据张千一的申请对收据中提及的支票流向进行了查询，该张支票为招商银行转账支票，出票人为北京四海渔港饮食有限公司，收款人为北京市东区邮电局安外邮电支局。法院前往中国邮政储蓄银行股份有限公司北京东城区安外营业所进一步查询该张支票的流向，安外营业所表示由于时间久远，查询无结果。2016年1月28日关志平与张千一的老乡“老聂”及张千一的委托代理人进行磋商，张千一一方表示80万元房款已经支付完毕。另查，涉案房屋在1996年1月25日取得《房屋所有证》，登记的所有权人为关志平。2014年12月3日办理了《房屋所有权证》，登记的所有权人为关志平。现涉案房屋坐落的地址为133幢1至2层全部。一审法院认为:关志平与张千一签订的《房产买卖协议》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，关志平出具了50万元的收条，应视为其已经收到50万元的房款，其主张50万元的支票是空头支票，未向法庭提供相应的证据予以证明，法院对其主张不予采信。关于30万元的房款，根据鉴定意见所述，该份收据并非关志平所签，该份收据中记载的支票号码又未能查询到此款为关志平所收，根据现有证据不能证明关志平收到该30万元的房款。双方在2016年初磋商时，张千一一方坚持关志平已经收到了80万元的房款，并不同意支付该部分房款，因此已经符合当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的法定解除条件。另外，由于张千一长时间未履行合同义务，导致关志平不能按照约定取得房价款，也已经符合因一方迟延履行债务致使不能实现合同目的解除条件，故法院对关志平请求解除合同并返还房屋的诉讼请求予以支持。关于关志平要求给付房屋占有使用费的请求，因张千一系通过合同约定占有房屋，关志平也未及时催告对方付款，故法院对其该项主张不予支持。张千一的反诉请求不符合法律的规定，法院对其反诉请求不予支持。关于房屋的装修和张千一已经支付的房价款问题，张千一可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条之规定，判决：一、解除关志平与张千一于1999年9月22日签订的房产买卖协议；二、张千一于本判决生效后三个月内将133幢1至2层全部房屋返回给关志平；三、驳回关志平的其他诉讼请求；四、驳回张千一的全部反诉请求。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。双方当事人在二审期间均未提供新证据。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。张千一与关志平签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定，履行相应义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。诉讼中，张千一表示已经按照合同约定支付关志平购房款八十万元，为此提供了收条两张，金额分别为五十万元和三十万元。其中三十万元收条中“关志平”的签名经鉴定与样本上“关志平”的签名字迹不是同一人所写。因张千一对依约支付购房款的事实负有举证证明责任，现有证据不能证明张千一已依约支付购房款的事实，因此张千一应承担不利后果。张千一一方在关志平表示未足额收到购房款的情况下，未表示同意支付购房款。双方合同应予解除。同时考虑到自1999年双方签订合同至今关志平已向张千一交付房屋而张千一未能向关志平足额支付购房款的事实，造成关志平长期未能取得购房款，不能实现交易房屋的目的，一审法院判定解除双方合同并无不当。合同解除后，张千一使用房屋已无合法根据，一审法院判令张千一将房屋返还给关志平并无不当。综上所述，上诉人张千一的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费一万六千零五十元，由关志平负担八千七百元（已交纳），由张千一负担七千三百五十元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费七千三百五十元，由张千一负担（已交纳）。鉴定费五千三百元，由张千一负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万六千零五十元，由张千一负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年十月二十六日书记员 赵梦芸 来源：百度“”