（2017）皖07民终571号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-03
案件名称
王玉红、李文娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王玉红,李文娟,李霞,赵周南
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖07民终571号上诉人（原审被告）:王玉红。上诉人（原审被告）:李文娟。被上诉人（原审原告）:赵周南。原审原告:李霞。上诉人王玉红、李文娟因与被上诉人赵周南、原审原告李霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2017)皖0705民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人王玉红、李文娟，被上诉人赵周南、原审原告李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉红、李文娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或重审；2.一、二审诉讼费由赵周南承担，李文娟愿意返还赵周南10000元。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.赵周南明知王玉红不同意，还和李文娟单方签合同；2.购房人有责任审查房屋产权情况；3.中介知法犯法，违规操作；4.原审判决说：“王玉红的名字是李文娟代签。”李文娟不是出于本意，是中介说要把王玉红名字写前面、李文娟名字写后面情况下李文娟写上的。5.买家支付10000元是中介提出的，李文娟不想收。6.卖房子李文娟是同意的，关键王玉红不同意。7.合同有更改，证据没有上交而已。合同本身具体条款没写。8.李文娟没有经济来源，无法承担双倍返还定金的责任。若让王玉红承担对其不公平，他本身就是受害者。9.庭审中买家说合同签订之前有电话沟通，请买家出示王玉红同意的证明或有理由让买家相信的意思表示。10.房屋是特殊商品，不能和一般商品相提并论，不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。赵周南、李霞答辩称：请求二审法院维持一审判决。赵周南、李霞向原审法院提出诉讼请求：1.判令王玉红、李文娟支付赵周南、李霞违约赔偿49000元（具体为双倍返还定金2万元，违约金2万元，中介费的1.5倍即9000元）；2.案件诉讼费用由王玉红、李文娟承担。原审法院查明：2016年11月12日，李文娟（甲方）与赵周南、李霞（乙方）双方签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲方将位于铜陵市康城花园19×404号住宅房（面积98.72平方米）出售给乙方，价款为646000元；2.为表示购买诚意，乙方于本合同签订当日，向甲方交付定金1万元，乙方的付款方式为银行贷款；3.促成本合同订立的居间服务机构为港湾信息部，中介费6000元由乙方承担，在办理房屋所有权转移手续中，依法依规所发生的税费由甲乙方承担；4.本合同签订之后或在办理产权转移手续中途，乙方若悔约，则甲方所收定金不退，若甲方悔约，则赔偿乙方定金双倍2万元，悔约方将承担1.5倍中介费；5.甲乙双方还特别约定：违约一方将另外赔偿无过错一方包括误工、交通、通讯、精神等方面损失2万元；6.甲方在收到全部购房款（不含押金）7日内，腾空房屋，迁出户口，交付乙方，如每延期一日，将赔偿乙方100元，合同继续履行。上述《房屋买卖合同》上，甲方名称为王玉红、李文娟，但王玉红的签名是李文娟代签。合同签订时，王玉红不在现场，事后王玉红对该合同亦不予追认。合同签订后，赵周南支付给李文娟10000元的定金，李文娟出具收条“今收到赵周南购康城花园19×404，购房定金壹万元整”。王玉红与李文娟于2011年2月22日登记结婚，系夫妻关系。庭审中，李文娟、王玉红陈述铜陵市康城花园19栋404室房屋系夫妻双方共同财产。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。李文娟未经王玉红同意而出售共有房屋，并不能影响李文娟与赵周南、李霞签订房屋买卖合同的效力，该合同合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务，赵周南、李霞依约交付定金后，李文娟在庭审中明确表示不愿意卖房，显属违约。现赵周南、李霞要求王玉红、李文娟支付违约损失49000元（具体为双倍返还定金2万元，违约金2万元，中介费的1.5倍即9000元），因王玉红并没有签订合同，王玉红不承担违约责任。法院以赵周南、李霞的实际损失为基础、结合定金约定以及双方当事人的过错认定，李文娟应承担双倍返还定金2万元（包括收到的1万元）；对违约金20000元诉请，法院不予支持。对中介费9000元的主张，因赵周南、李霞没有举证证明是否实际发生，该费用不予支持。王玉红、李文娟辩称赵周南、李霞修改合同时间，无证据支持，对其辩称意见不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告李文娟于本判决生效后十日内双倍返还原告赵周南、李霞定金2万元；二、驳回原告赵周南、李霞的其他诉讼请求。案件受理费1025元，减半收取513元，由原告赵周南、李霞负担313元，被告李文娟负担200元。根据二审双方诉辩主张，本案争议焦点为：李文娟是否应承担向赵周南、李霞定金10000元的加倍返还义务？二审中李文娟、王玉红提交证据有：一、房屋买卖合同原件一份，该合同第8条内容与赵周南、李霞一审提供合同内容不相同，说明其一审提供合同无效；二、提交违章记录一份，证明王玉红合同当时不在家，夫妻没有机会商量。赵周南、李霞质证意见为：1.合同原件真实性认可。第8条本来约定是20日，后来中介说20日不够，改成30日了。中介没有改他们的合同，只改了我们的合同。第8条前后时间是对应的。2.违章记录真实性不认可，记录没有反映是不是王玉红本人驾驶车辆，我们签订合同是下午一点半以后，与十一点有时间差。二审中赵周南、李霞提交证据有：房产证复议件一份，房产证持有人是王玉红，证明如果他不同意，房产证怎么押在中介。李文娟、王玉红质证意见为，房产证不能说明问题，房产证在家里，是李文娟拿的。对于以上二审证据，李文娟、王玉红二审证据一真实性予以认可，其他证据因系复议或打印件，无法显示证据来源和真实性，本院均不予采纳。双方当事人对于一审己方提供证据，均坚持一审证明观点，对于一审对方提供证据，均坚持一审质证意见。双方当事人对于一审查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：李文娟与赵周南所签订房屋买卖合同，依法成立、合法有效。李文娟上诉状亦表示其本人系同意卖房，系王玉红不同意。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，李文娟不能以缔约时其对合同标的物没有完全处分权为由而主张合同无效。本案应属出卖人合同签订后未完全取得处分权致使标的物所有权不能转移情形，买受人赵周南、李霞可向李文娟要求解除合同并主张损害赔偿。李文娟称房屋系特殊商品，不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，没有法律依据。关于李文娟、王玉红二审提出其所持有之房屋买卖合同原件第8条内容与赵周南、李霞一审出示买卖合同第8条内容不符问题。本院审查两合同内容认为，李文娟、王玉红提供合同之第8条为：“本合同签订20日内，乙方支付﹎/﹎元给甲方，余额﹎/﹎元，将在﹎/﹎支付。甲乙双方约定，自合同签订30日内，开始相关交易办理程序。”周南、李霞一审出示买卖合同第8条内容为：“本合同签订30内，乙方支付﹎/﹎元给甲方，余额﹎/﹎元，将在﹎/﹎支付。甲乙双方约定，自合同签订30日内，开始相关交易办理程序。”因两份合同其他条款关于交易标的、价款、定金、付款等约定明确具体，且内容一致。而第8条第一句中虽20日与30日的约定两合同不符，但该句并无权利义务内容。而有权利义务表述的第二句“甲乙双方约定，自合同签订30日内，开始相关交易办理程序”，则两合同一致。所以，李文娟、王玉红仅以该第8条第一句内容中天数不一致问题主张合同无效，依法无据，本院不予采纳。因本案合同未经房屋权利人之一王玉红的授权或追认，实际无法履行，故本院确认本案合同依法解除，李文娟应就其收取的合同定金10000元，承担双倍返还的责任。李文娟、王玉红二审上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李文娟、王玉红负担。本判决为终审判决。审判长 黄冬松审判员 张庄女审判员 盛丽娜二〇一七年十月二十六日书记员 汪 颖附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：