（2017）鄂01民终5406号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-06
案件名称
付莹、武汉现代大方物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
付莹,武汉现代大方物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5406号上诉人（原审被告）：付莹，女，1982年12月出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：孙永建（付莹之夫），住武汉市江岸区。被上诉人（原审原告）：武汉现代大方物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区车站路6号怡东大厦22-23层1室。法定代表人：吴昊，董事长。委托诉讼代理人：张生平，该公司员工。上诉人付莹为与被上诉人武汉现代大方物业管理有限公司（大方公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初2494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人付莹上诉称：一、大方公司在本案一审作原告的主体不适格。大方公司资质被注销。根据《物业管理条例》第六十条规定，“未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”物业公司执业资格被注销后，已经不能再从事物业服务经营活动，更无权向任何业主收取物业服务费。二、一审法院在审理及判决中存在诸多不符合法律规定之处，导致事实认定严重错误。三、原判决认定基本事实不清，没有查清大方公司是否按照《前期物业管理合同》约定履行了物业服务义务。有足够事实表明，物业并没有按照《前期物业管理合同》中的约定履行服务义务。电梯故障率高，维修拖拖拉拉；小区绿化管理极差，花木长期不修剪或象征性修剪，物业私自将公共绿地改成停车位，收取业主的停车费；地下车库出入口长期无人值班，存在重大安全隐患，小区发生多起入室盗窃案件；小区路面严重破损，修补敷衍塞责；小区鱼塘夏天臭气熏天，蚊虫肆虐；公共设施严重受损；私自将业主共有部位出租，从未公布收支事项；以二次供水为借口，私自将水价定为3.22元／吨，每吨水费比武汉市正常水费价格高0.6元，始终没有公示收费依据。大方公司在后20名中名列倒数第七位。四、退一步而言，即使大方公司有证据证明其履行了物业服务义务，付莹也不应支付物业服务费11276元和违约金2007元。1、大方公司主张的物业服务费的诉讼请求已超过两年诉讼时效，丧失了法定的胜诉。2、大方公司主张收取2014年8月20日至2016年8月19日物业服务费的诉讼请求没有法理依据。五、大方公司无权切断业主水电，无权对业主进行罚款。综上，请求二审法院依法改判驳回大方公司的诉讼请求。被上诉人大方公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大方公司一审起诉请求：1、付莹支付所欠物业管理费11276元、滞纳金2007元（滞纳金暂算至起诉时止）；2、本案诉讼费全部由付莹承担。一审法院查明，大方公司于1996年4月9日成立，公司经营范围为物业管理、楼宇设备技术开发。2009年11月24日，武汉嘉会房地产有限公司与大方公司签订武汉市前期物业服务合同，约定大方公司对大江天际小区提供物业管理服务事宜，物业位于武汉市江岸区江大路20号。合同约定，物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.8元/月.平方米，办公楼3元/月.平方米，商业物业2元/月.平方米。物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季的第1月第5日履行缴纳的义务。业主或物业使用人应于每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应加收欠费总额的万分之五作为滞纳金。合同还对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量等事项进行了约定。付莹系该小区1栋2单元2004号房间（实际面积为130.53平方米）业主。该房屋系高层住宅。2012年8月开始的物业费，经大方公司多次催缴，付莹未缴纳。一审庭审中，大方公司表示其要求支付的物业管理费计算期限为2012年8月20日至2016年8月19日，滞纳金计算至2016年7月15日。一审法院认为，付莹系大江天际1栋2单元2004号房间业主。大方公司与武汉嘉会房地产有限公司签订了前期物业服务合同，由大方公司为大江天际小区提供物业服务，付莹作为大江天际业主之一亦实际接受了大方公司提供的物业服务，有义务按期交纳物业服务费。付莹从2012年8月20日开始未缴纳物业服务费，大方公司要求付莹支付2012年8月20日至2016年8月19日的物业服务费11276元，符合法律规定，法院予以支持。根据前期物业服务合同的规定，业主逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应加收欠费总额的万分之五作为滞纳金，大方公司要求支付至2016年7月15日的滞纳金2007元，符合法律规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十三条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、付莹于判决生效之日起五日内向大方公司支付2012年8月20日至2016年8月19日的物业服务费11276元；二、付莹于判决生效之日起五日内向大方公司支付截止至2016年7月15日的滞纳金2007元。三、驳回大方公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费82元、邮寄费20元，由付莹负担。因案件受理费已由大方公司预交，付莹在支付上述判决款项时，将案件受理费82元和邮寄费20元一并支付给大方公司。二审期间，付莹向本院提交一组照片和网页截图，拟证明大方公司资质被注销以及服务不到位。大方公司质证认为照片是拍的其管理的小区，但小区的环境很好，大方公司已经履行了服务义务。大方公司的资质注销是因为手续不齐全，2015年的资质只是暂定，后来手续齐全了2015年的资质就办理下来了。2015年是暂定三级的资质。本院认定如下，照片是反映的涉案小区的情况。关于大方公司资质的问题，大方公司提交了2015年8月11日签发的三级（暂定）的资质证书，大方公司的资质具有连续性。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，大方公司与武汉嘉会房地产有限公司签订了前期物业服务合同，由大方公司为大江天际小区提供物业服务，大方公司与付莹间成立物业服务关系，大方公司有证据证明其在提供物业服务期间其公司具备相应资质，故本案大方公司的主体资格符合法律规定。在付莹未缴纳物业管理费期间，大方公司进行了有效的催缴，本案大方公司所主张的权利并未超过法定的诉讼时效期间。通过现有的证据看，大方公司在提供物业服务过程中确存在一定瑕疵，但该服务瑕疵不能成为付莹拒缴物业管理费的理由。物业公司应当全面履行服务内容，提高服务质量，多为业主利益考虑。业主亦应积极缴纳物业费，对物业服务过程的不足多些理解和配合，物业公司与业主之间应形成良性循环，共同提高小区的生活质量。鉴于付莹并非恶意拖欠物业管理费，故本院对于大方公司主张的滞纳金不予支持。如付莹认为大方公司的服务行为对其造成了损害，可另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初2494号民事判决第二项；二、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初2494号民事判决第一、三项（即，一、付莹于本判决生效之日起五日内向武汉现代大方物业管理有限公司支付2012年8月20日至2016年8月19日的物业服务费11276元；三、驳回武汉现代大方物业管理有限公司的其他诉讼请求）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费82元、邮寄费20元，合计102元，由付莹负担。二审案件受理费82元，由付莹负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 龚治国审判员 李 行二〇一七年十月二十六日书记员 宋晶晶 微信公众号“”