（2017）苏0585民初4353号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-07-20

案件名称

沈彬、袁丽英与邵友红、顾雪琴商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

太仓市人民法院

所属地区

太仓市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈彬,袁丽英,邵友红,顾雪琴

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款

全文

江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初4353号原告：沈彬，男，1975年9月14日出生，汉族，住太仓市。原告：袁丽英，女，1975年11月30日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：王志刚（代理上列两原告），男，1964年8月14日出生，汉族，住太仓市。被告：邵友红，男，1963年9月15日出生，汉族，住太仓市。被告：顾雪琴，女，1970年3月9日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：严丽丽，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：吴云，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告沈彬、袁丽英与被告邵友红、顾雪琴商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理。依法由审判员卢东昕适用小额诉讼程序公开进行了审理，原告沈彬、袁丽英的委托诉讼代理人王志刚，被告邵友红、顾雪琴的委托诉讼代理人吴云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈彬、袁丽英的诉讼请求为：1、请求依法判决被告邵友红、顾雪琴赔偿原告8188元，2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由如下：原告依据太仓鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）提供的太仓市彩虹花苑天下(以下简称彩虹天下）房地产项目售楼宣传样本介绍及开盘时在太仓报上所做的广告，其中，文字资料中的第5页载明小区总占地面积为45000平方米，总建筑面积63000平方米，绿化率55%，容积率1.37，原告考虑由于规划容积率低，绿化率高，配套设施齐全、价格合理等因素，购买了鸿达公司所开发的彩虹天下房产，付清了全部房款，并依法办理了房产证。后原告发现，根据太规建批（2003）52号、规划许可证副本076号、太土出合（200）字第61号、2005年3月20日《建设工程规划综合验收申报表》、2006年2月14日《建设工程规划综合验收申报表》、太城建（2005）013号、太城建（2006）040号、竣工验收备案表第22页，太城新规（2003）107号，以及太仓市住建局未将阁楼计入容积率等文件资料确定，鸿达公司未经购房者书面同意及公示的情况下，将容积率1.37增加到1.58，鸿达公司擅自提高容积率的行为构成违约。鸿达公司未经依法清算，于2015年7月1日办理了注销登记手续，被告邵友红、顾雪琴对鸿达公司的债务承担清偿责任，现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告邵友红、顾雪琴辩称：1、被告认为本案不适用小额诉讼程序，本案系原告与开发商之间的商品房销售合同纠纷，是一系列案件，而且双方争议较大，适用小额诉讼程序实际上是对被告权利的剥夺，且与本案相关的前期所有案件，包括原告代理人王志刚与被告的案件均已提起了再审，因此被告请求适用普通程序进行审理本案；2、原、被告就讼争房屋的容积率并未有任何约定，因此不存在违约一说，首先本案原告购买的房屋是现房，买卖合同中明确是依据现售备案011号，这其中对于讼争房屋所在小区的相关情况均已作出明确的公示；原告诉称依据宣传手册向被告购买房屋不实，这个情节在此前的一系列案件中均已查清，因此被告认为原、被告之间没有约定，故被告不存在违约；3、原告据依诉请的赔偿金额按照每平方米的标准计算，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：鸿达公司开发的彩虹天下小区位于太仓市××路，于2003年10月动工建设，2005年3月竣工。2003年7月22日，太仓市规划建设局建批（2003）52号关于彩虹天下居住小区方案的批复明确彩虹天下居住小区建筑总面积63000平方米（其中小高层住宅23200平方米，跃层式住宅12300平方米，多层住宅24000平方米。商业用房3400平方米，会所500平方米），容积为1.4，绿地率55%，建筑日照间距系数不小于1.25；公建配套齐全，需配套物业用房（不小于100平方米）、活动室和居委会（不小于150平方米）、对外水冲式公厕、垃圾房、信报箱等。自行车库、汽车库设于地下，停车位440个，不得单独另设。2005年3月21日和2006年2月15日，太仓市规划建设局向鸿达公司分别颁发了太城建（2005）013号建设工程规划许可证和太城建（2006）040号建设工程规划许可证，上述两证显示鸿达公司开发的彩虹天下1-3、5、6、7、8-12、15、17-19#的建设规模为46663平方米（其中阁楼面积为5274.25平方米，门面房面积为3242.48平方米），彩虹天下小区16#、20#、21#、22#、23#、会所的建设规模为28843平方米。2009年3月19日，原告沈彬、袁丽英与鸿达公司签订商品房买卖合同1份，约定由鸿达公司将太仓市城厢镇彩虹天下小区2幢505室房屋出售给沈彬、袁丽英。合同第二条约定买受人购买的为现房；预售商品房批准机关为太仓市规划建设局，商品房预售许可证为太（2003）预准字第054号。现售商品房备案机关为太仓市规划建设局，商品房现售前备案通知书编号为太（2005）现售备案011号。合同第三条、第四条约定，建筑面积共126.24平方米，阁楼面积75.04平方米，总价款为650000元。后沈彬、袁丽英按合同支付了房款，鸿达公司将房屋交付给沈彬、袁丽英。2009年5月20日，该房屋产权登记至沈彬、袁丽英名下。鸿达公司于1999年9月1日设立，其股东包括邵友红（出资650万元）和顾雪琴（出资350万元），法定代表人邵友红。2013年9月20日，邵友红、顾雪琴通过股东会决议，决定注销鸿达公司；成立清算组，组员邵友红、顾雪琴和顾自强，组长邵友红。清算组于2013年10月17日在江苏经济报上发布了注销（清算）公告。2015年6月20日，清算组出具的清算报告载明：公司清算组已于2013年10月15日向公司登记机关备案，并取得备案通知书；公司清算组已于清算组成立之日十日内通知了公司全体债权人，并于2013年10月17日在江苏经济报上发布了公告；具体清算情况，支付清算费用0元，支付工资、社会保险费用和法定补偿金0元，支付税款0元，清偿公司债务0元，收回债权0元，剩余财产按股东出资比例分配给股东所有；至本清算报告出具之日，公司已清算完毕。同日，鸿达公司股东会作出决议，一致通过清算报告。2015年7月1日，鸿达公司办理注销登记手续。邵友红、顾雪琴自认两人作为清算义务人仅对鸿达公司作了表面的清算，实际上没有清算。2003年11月26日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2003）预准字第054号太仓市商品房预售许可证显示“彩虹天下商品房座落于城厢镇××北路，占地面积为45021平方米，共20幢，总建筑面积63000平方米”。2005年3月31日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2005）销准字第011号太仓市商品房许可证显示“彩虹天下商品房1#-3#、5#-12#、15#、17#-19#、6#-1、9#-1、12#-1、19#-1，占地面积45000平方米，总建筑面积46663.78平方米”。2006年3月3日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的太（2006）销准字第009号太仓市商品房销售许可证显示“城厢镇××北路彩虹花苑16、20#-22#住宅，23#商业，会所共占地面积45021平方米，总建筑面积28843.38平方米”。2005年3月20日和2006年2月14日的建设工程规划综合验收申报表载明：实建建筑面积分别为39746.6平方米（验收意见为符合规划要求）和28843.38平方米（验收意见为符合规划要求，同意将超出建设面积补办相关手续）。2015年6月16日，太仓市住房和城乡建设局出具了《关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明》，内容为：经调取档案馆图纸资料，彩虹天下小区未发现不按图纸施工现象。该项目发证面积为75506平方米，其中计入容积率建筑面积为70231.75平方米。阁楼面积为5274.25平方米，根据《苏州市实施细则之一指标核定规则（试行）》规定，阁楼面积应不计入容积率。因此，小区实际容积率为1.58，未超过拍卖容积率1.6，符合规划要求。庭审中，被告向本院提交了原告代理人王志刚在其本人与两被告诉讼过程中，王志刚写信和以短信给被告邵友红，要求被告给付一定金额的款项，以便大事化小，小事化了，被告认为现这些系列案件是王志刚未达目的而鼓动其他购房者提起诉讼。王志刚对被告提交的证据的真实性无异议，但认为与本案无关。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同、房屋所有权证，被告提交的王志刚的信及短信内容，以及本院（2015)太民初字第00200号民事判决书、（2016）苏05民终734号民事判决书及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原告沈彬、袁丽英与鸿达公司签订的商品房买卖合同，约定由鸿达公司将太仓市城厢镇彩虹天下小区2幢505室房屋出售给原告，原告与鸿达公司之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。如有一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，另一方有权要求其承担相应的违约责任。关于被告认为本案双方当事人争议较大，且前期的系列案件均已提起再审，本案不适用小额诉讼程序的意见，本院认为，原告以鸿达公司在开发彩虹天下小区过程中，改变容积率为由要求赔偿，而鸿达公司在开发过程中擅自提高容积率是不争的事实，故对被告认为本案争议较大的意见不予采纳，同时被告称前期系列案件均已提起再审并未提供相应的证据证明其主张，因此对被告认为本案不适用小额诉讼程序，而应适用普通程序审理的意见本院不予采纳。关于被告认为原告购买的是现房，并非依据被告的宣传手册向鸿达公司购买讼争房屋，被告不存在违约的意见，本院认为，原告仅陈述在看了鸿达公司宣传样本后才购房，并未提供相应的证据证明其主张，不能证明原告购房时鸿达公司向其提供了该宣传样本。原告沈彬、袁丽英与鸿达公司的合同第二条虽明确了商品房预售许可证号和商品房现售备案通知书编号，但该条并未对涉案小区实际建筑面积及实际容积率是否存在变化和变更进行具体的说明，同时鸿达公司虽经有关行政主管部门批准，就建造的超出建筑面积的部分补办了相关手续，但超建面积关系到涉案小区的容积率问题，鸿达公司就该事项的变更，未对购房者尽到相应的提醒义务，因此，鸿达公司擅自提高容积率的行为，构成违约，故本院对被告关于建造的讼争房屋完全按照相关法律规定，并通过相关部门的验收交付，不存在任何违约的意见，本院不予采纳。由于双方在合同中未对上述违约行为的责任承担未作具体约定，故结合鸿达公司提高容积率的幅度、原告居住环境品质降底的程度、鸿达公司违约超建可能获得的利益包括减少土地成本支出等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定鸿达公司按原告购买商品房的建筑面积126.24平方米，以每平方米50元的标准，阁楼的面积75.04平方米，以每平方米25元的标准，赔偿原告合计8188元。鸿达公司未经依法清算即办理注销登记，邵友红、顾雪琴作为鸿达公司的股东，应当承担清偿责任而赔偿原告上述违约损失8188元。关于被告认为本案是由于王志刚未达到其个人目的而鼓动原告起诉的意见，本院认为，被告提交的证据与本案无关联性，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十四条第一款第（一）项的规定，判决如下：被告邵友红、顾雪琴于本判决生效后10日内赔偿原告沈彬、袁丽英8188元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邵友红、顾雪琴负担。此款原告已预交，本院不再退还，由两被告在给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审判员　　卢东昕二〇一七年十月二十六日书记员　　汤　琳 微信公众号“”