（2017）赣0105民初176号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-11-21

案件名称

雷震与江西江中天宁房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南昌市湾里区人民法院

所属地区

南昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

雷震,江西江中天宁房地产有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江西省南昌市湾里区人民法院民事判决书（2017）赣0105民初176号原告：雷震，男，1952年6月26日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：徐忆，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被告：江西江中天宁房地产有限责任公司，住所地：江西省南昌市湾里区招贤路1号。法定代表人：王永飚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文达，江西名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞玲，江西名大律师事务所律师。原告雷震与被告江西江中天宁房地产有限责任公司(以下简称天宁公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷震的委托诉讼代理人徐忆，被告天宁公司的委托诉讼代理人俞玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷震向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付延迟交房的违约金25191.00元（暂算至2017年3月30日）；2.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月25日，原、被告双方签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，合同约定被告将位于南昌市湾里区射击中心路1号江中御墅2#楼B单元1604室出售给原告，房屋单价为每平方米3567.63元，房屋总价为415700元，同时还约定，被告应于2016年5月31日前向原告交付该房屋，如逾期交房超过60日且原告要求继续履行合同的，被告应承担自房屋最后交付日期届满之次日起至实际交付之日止原告已交付的房屋价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2015年12月25日付清了房款。原告付清房款后，一直等待被告按期交房。原告被通知于2017年3月31日办理商品房收房，违约日期共计303天，即2016年6月1日至2017年3月30日。原告认为被告延迟交房的行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。原告雷震为支持其主张，提交了如下证据材料：1、原告身份证、被告企业信息（复印件），用以证明原、被告主体适格。2、《南昌市商品房买卖合同》，用以证明原、被告双方的房屋买卖合同关系及违约金的计算依据。3、付款收据，用以证明原告已经交付全部房款。被告天宁公司辩称：原告的诉讼请求没有事实与法律依据，双方在合同中约定的“在其他非甲方所能控制的延误因素情形下，出卖人可据实予以延期”，该约定条款系当事人双方真实的意思表示，合法有效，对双方均有约束力。被告与原告于2015年12月25日签订了《南昌市商品房买卖合同》，该合同第八条第二款载明：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、其他非甲方所能控制的延误因素”，本案导致被告“迟延交付涉案房屋”直接原因是雨、污水管道没接通及小区道路没接通等事实原因，该事实原因非甲方所能控制的延误因素。据此，本案被告于2017年4月20日交付涉案房屋的履行行为，系双方当事人真实的意思表示，符合双方合同的约定，不属于迟延给付，无需承担迟延交房违约责任。虽然被告在本案中不承担违约责任，但原告主张的违约金过分高于造成的损失，应予以适当减少。综上，原告诉称被告交付迟延履行违约金无事实与法律依据，依法应驳回其诉讼请求。被告天宁公司为支持其抗辩，提交了如下证据材料：1、被告营业执照（复印件）和被告企业变更信息各1份，用以证明被告的诉讼主体资格。2、商品房预售许可证和南昌市商品房买卖合同各1份，用以证明原、被告于2015年12月25日签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定，出卖人（被告）应当在2016年5月31日前交房，但如遇其他非出卖人（被告）所能控制的延误因素可据实予以延期。3、《主体分部工程质量验收记录》、《建设工程规划查验表》、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市富士达电梯服务有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市洪昌电力设备安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、天宁公司《申请加速修通朱沙冲路市政雨、污水管道及路面的报告》、南昌市湾里城市建设投资发展有限责任公司（以下简称湾里城投公司）《回复函》、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市绿泉自来水安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、天宁公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》、湾里城投公司《关于江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道报告的回复函》、天宁公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》、湾里城投公司《回复函》、湾里城投公司《证明》各1份、被告《江中御墅》项目所在地湾里区招贤镇位置和周边道路示意图2份、湾里城投公司《证明》1份，用以证明朱沙冲路为被告《江中御墅》项目雨、污水管道唯一接入口；朱沙冲路道路建设属市政工程，其建设进度非被告所能控制；朱沙冲路道路未完工，被告江中御墅项目雨、污水管道无法对接，造成被告延期交房；被告交房时间可顺延至2017年3月31日，被告延期交房无需承担违约责任。4、《供电工程竣工报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》各1份，用以证明工程验收合格，取得竣工验收备案表，符合交付条件。5、《江中御墅延期交房告知函》3份、江中御墅业主致天宁公司（开发商）的联名信1封、《验房单》1份，用以证明被告先后三次告知业主延期交房原因和交房时间，房屋符合交付条件后，被告立即通知业主验收交房。原告已于2017年4月20日验收房屋。6、江中御墅现状图1张、朱沙冲路（原宁中路）封闭施工导致无法进入江中御墅项目一期施工现场的主要运输车辆及施工大型设备一览表及其附件共20张，用以证明因朱沙冲路道路封闭施工，大型施工机械车辆无法进入，朱沙冲路为江中御墅项目雨、污水管唯一接入口。对原告雷震所提交的证据，因被告天宁公司除对被告的企业信息的真实性有异议外，对其他证据的真实性均无异议，故本院对这些证据的真实性予以确认。原告所提交的被告企业信息系其从企业信用信息公示系统网下载的，而被告提交的营业执照系2017年4月20日变更的，两者的法定代表人不一致，故本院对原告所提交的被告企业信息的真实性不予确认。对被告天宁公司所提交的证据1、2、4和证据3中的《主体分部工程质量验收记录》、《建设工程规划查验表》，证据5中的联名信和验房单的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。对证据3中除《主体分部工程质量验收记录》和《建设工程规划查验表》外的其他证据，因均盖有有关部门公章且无涂改痕迹，原告在同类型的（2017）赣0105民初116号和（2017）赣0105民初117号房屋买卖合同纠纷案中对这些证据的真实性亦无异议，现原告对其真实性提出异议，但没有提供相应的反驳证据予以证明，故本院对这些证据的真实性予以确认。对证据5中的《江中御墅延期交房告知函》和证据6，因被告没有提供其他相应证据予以佐证，且原告雷震对此真实性提出异议，故本院对其真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月27日天宁公司取得江中御墅2＃楼的预售许可证。2015年12月25日，雷震（买受人）与天宁公司（出卖人）签订了编号为1000545247的《南昌市商品房买卖合同》一份，约定由雷震购买天宁公司开发的江中御墅2＃楼B单元1604号房，该商品房总价为415700元，该款于签订本合同当日一次性付清。天宁公司应当在2016年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、其他非甲方（在庭审中原告认可甲方即为本案被告）所能控制的延误因素，该条款下面用横线标注。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人书面通知的买受人办理交付手续期限届满之日。上述合同经南昌市房屋商品化办公室登记备案。合同签订当日，雷震向天宁公司付清了全部购房款。2015年2月9日施工单位江西昌贤建设集团有限公司、勘察单位江西省勘察设计研究院、设计单位深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、监理单位江西省新大地建设监理有限公司和建设单位天宁公司在主体分部工程质量验收记录中作为验收单位均予以签字和盖章。建设工程规划查验表中在完成主体的验线栏处，放线测绘部门和城管执法部门有其工作人员签字，但日期处空白；规划主管部门有其工作人员签字并盖章，日期为2015年10月13日补。2017年3月21日，天宁公司经网上备案受理系统对诉争房屋进行了建设工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2017年3月21日江中御墅2＃楼经江西省勘察设计研究院、深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、江西昌贤建设集团有限公司、江西省新大地建设监理有限公司、天宁公司验收合格，2017年3月30日湾里区城乡规划建设局备案意见为：江中御墅一期2＃楼工程的竣工验收备案文件已于2017年3月30日收讫，文件齐全。湾里城投公司针对天宁公司何时可将江中御墅雨、污水管道与朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道对接的报告分别于2016年3月16日、2016年11月25日、2017年3月16日回复，其中最后一份回复中同意江中御墅于2017年3月20日按市政管网施工规范接通朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道，并进行雨、污排水。湾里城投公司于2017年4月16日出具证明一份，载明湾里区朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道至今是江中御墅雨、污水排水唯一市政公用管道。2017年5月12日出具证明一份，内容载明湾里区朱沙冲路（原宁中路）市政道路及雨、污管网工程由湾里城投公司投资建设，该项目于2015年5月11日开工，工期180日历天，由于种种原因工期延后至2017年4月20日本道路及雨、污管网工程基本竣工，现竣工验收办理中。本案审理过程中，经组织原、被告双方现场勘查，朱沙冲路（原宁中路）系半环绕江中御墅的一条道路。本院认为，2015年12月25日，雷震与天宁公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，合同双方当事人均应诚信全面履行合同约定。本案中，雷震认为涉案合同第八条约定的免责条款因违反《合同法》第四十条的规定而无效；而根据该条约定的交房时间，出卖人天宁公司应当于2016年5月31日前将涉案房屋交付买受人雷震使用，但天宁公司实际通知交房的日期为2017年3月31日，被告未能按合同约定时间交付房屋，故应承担逾期交房违约金25191元。而天宁公司认为延期交房是事实，但是导致延期的原因并非己方所能控制的因素即朱沙冲路市政工程施工所致，根据涉案合同第八条约定“……，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、其他非甲方（天宁公司）所能控制的延误因素；……。”据此，天宁公司具有约定的免责事由，故不应当承担延期交房的违约责任。对于涉案合同第八条约定的免责事由问题，本院认为该约定系双方真实意思表示亦不违反法律法规的强制性规定，且有下划线标注进行明示，应属合法有效。根据本院审理查明的事实，天宁公司向法院提交的《主体分部工程质量验收记录》、《建设工程规划查验表》、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》（2份）、南昌市富士达电梯服务有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市洪昌电力设备安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、天宁公司《申请加速修通朱沙冲路市政雨、污水管道及路面的报告》、湾里城投公司《回复函》、南昌市绿泉自来水安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、天宁公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》、湾里城投公司《关于江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道报告的回复函》、湾里城投公司《回复函》、湾里城投公司《证明》、《供电工程竣工报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》等一系列证据能够形成合法有效的证据链以证明其延期交房的原因是并非由其能控制的因素所致；而且，天宁公司在延期交房过程中没有怠于履行其应当积极协调、督促相关单位加快工程进度等职责。因此，本院认为天宁公司在本案中虽然存在延期交房的情形，但并不构成违约，故而不应当承担涉案合同约定的延期交房的违约责任。综上所述，原告雷震的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告雷震的诉讼请求。案件受理费429.7元，由原告雷震负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审　判　长　　王　倩审　判　员　　左莉娜人民陪审员　　杨　根二〇一七年十月二十六日书　记　员　　闵如兰关注公众号“”