（2017）津01民终4953号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-12
案件名称
齐凤阳、姚云鹏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐凤阳,姚云鹏,陈延田
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4953号上诉人（原审原告）：齐凤阳，男，1955年4月5日出生，汉族，天津市煤气集团退休职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：杜玉娟，女，住天津市河西区，天津市河西区挂甲寺街重华社区居委会推荐。委托诉讼代理人：杨庆萍，天津津博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚云鹏，男，1992年6月5日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘颖，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈延田，男，1983年12月11日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘颖，天津华盛理律师事务所律师。上诉人齐凤阳因与被上诉人姚云鹏、陈延田房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初10967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。案件审理过程中，因本案必须以另一案的审理结果为依据，本院于2017年8月29日裁定中止诉讼。后中止诉讼原因消失，本案恢复审理。本案现已审理终结。齐凤阳上诉请求：1.依法撤销天津市南开区人民法院（2016）津0104民初10967号民事判决书，发回一审人民法院重审，或改判支持上诉人原审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由二被上诉人共同承担。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清，天津市北辰区龙辰道与辰旺路交口东南侧瑞益园2-1-708号房屋（以下简称诉争房屋）实际所有权人为案外人李正钢。2012年3月6日，齐凤阳将其承租的天津市河西区尖山红光里56门106号房屋（以下简称红光里房屋）的承租权以500000元的价格转让给李正钢。红光里房屋于2016年3月9日拆迁并定向安置为诉争房屋。按照拆迁部门程序要求，仍登记在齐凤阳名下。姚云鹏对产权实际归属知情，不能取得诉争房屋所有权。第二，姚云鹏违反《天津市房产买卖协议》约定，未在2016年9月14日前将首付款227000元存入房地产交易资金监管中心专用账户。姚云鹏因征信问题被拒贷却未采取补救措施交付首付款及剩余房款，构成根本违约。第三，齐凤阳积极履行合同义务，不存在违约行为。第四，姚云鹏违反《房产交易合同》约定的义务，构成严重违约。姚云鹏、陈延田辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回齐凤阳的上诉请求，维持一审法院判决。事实和理由：在签署中介合同时，齐凤阳本人全程参与，房屋也是由上诉人交付给被上诉人使用和装修的，因此不存在齐凤阳没有授权的行为。姚云鹏、陈延田都按照约定履行了合同义务，缴纳了首付款和剩余房款，不构成迟延履行。合同合法有效，被上诉人也依约履行了合同，上诉人主张诉争房屋属于案外人与本案没有关联性，且签署房屋买卖协议的时候，案外人李正钢也在场，参与了全过程。本案经过多次开庭，李正钢也参加了庭审，在最后一次开庭的时候上诉人的代理人明确陈述该房屋属于上诉人的夫妻共同财产，因此上诉人所述诉争房屋实际所有人为案外人李正钢，与事实不符合。齐凤阳向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房产交易合同》和《天津市房产买卖协议》；2.判令被告违约，并向原告支付房屋成交价10%的违约金77600元；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：一、《房产交易合同》签订后，被告陈延田向原告支付了购房定金20000元；二、被告陈延田因征信问题无法申请银行贷款，故原、被告一致同意该房改由被告姚云鹏购买；三、原告与被告姚云鹏签订的《天津市房产买卖协议》约定被告姚云鹏以银行贷款方式支付房款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，监管房价款合计756000元。其中首付款227000元，申请银行贷款529000元。被告姚云鹏向中国工商银行申请贷款遭拒后，于2016年10月12日、10月28日分别存入227000元和529000元，合计756000元；四、原告与被告陈延田签订的《房产交易合同》第八条第5项约定：“如因乙方（被告陈延田，下同）所提供之相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十个工作日内向甲方（原告）补齐全部房款。”被告姚云鹏是否依约履行了合同义务以及其履行行为是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的迟延履行情形、从而构成合同法定解除条件成为原、被告争议的焦点。关于被告姚云鹏是否依约履行合同义务问题，原告主张《天津市房产买卖协议》第四条约定被告姚云鹏应于协议订立之日起5个工作日内，将首付款存入资金监管中心。双方签订上述协议的日期为2016年9月8日，但姚云鹏实际存入首付款的日期为2016年10月12日，其实际履行时间显然超过了协议约定的履行时间。就此问题，被告姚云鹏认为《天津市房产买卖协议》为制式合同，用意在明确首付款与贷款数额，首付款的存入受贷款银行审批时间限制，贷款申请未获批准前，首付款实际无法存入。2016年9月28日，原告与被告姚云鹏经案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司组织与工商银行进行了“面签”，2016年10月10日被告得知贷款申请被拒。知晓“拒贷”后，被告姚云鹏改为一次性付款方式及时存入了首付款及剩余房款。由此说明，姚云鹏完全按照《房产交易合同》和《天津市房产买卖协议》的约定履行了相关义务，并不存在任何违约行为。关于被告姚云鹏是否存在迟延履行合同主要义务行为、从而构成法律规定的合同解除条件问题，原告主张，《天津市房产买卖协议》约定当银行贷款未被批准时，被告姚云鹏应一次性补足全部房款。但该协议对补足全款的日期未作约定，原告认为被告姚云鹏应在合理期限内及时予以补足。姚云鹏申请贷款被拒日期为2016年9月29日，但其迟至2016年10月28日才将全部房款存入监管账户，该行为明显属于《中华人民共和国合同法》规定的迟延履行主要义务的情形，故合同应予解除。被告姚云鹏认为，其正式获知银行“拒贷”日期为2016年10月10日，并非2016年9月29日。其获知“拒贷”消息后，便依据《房产交易合同》约定，在20个工作日内履行了交付全款的义务，其行为并不构成迟延履行情形。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》，系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律强制性规定并亦未造成对第三方利益的侵害，故一审法院对该合同的效力予以确认。关于原告主张解除原、被告签订的《房产交易合同》和《天津市房产买卖协议》的请求，因被告姚云鹏已依照《房产交易合同》《天津市房产买卖协议》的约定，履行了交付全部房款的义务。同时，原告的主张亦不符合法律规定的合同解除的条件，故其诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告齐凤阳的诉讼请求。案件受理费1740元，减半收取计870元由原告齐凤阳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。齐凤阳提交下列五组证据：1.天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初5740号案件受理通知书和传票、民事裁定书、民事调解书复印件，证明李正钢自始至终都在主张权利。2.2017年6月2日杜玉娟和天津链家宝业房地产经纪有限公司工作人员电话录音，证明诉争房屋的实际所有权人系李正钢。3.2017年3月12日中介公司发给杜玉娟微信的语音记录，证明2016年9月29日姚和建通知姚云鹏银行拒贷了。4.2012年3月6日李正钢和齐凤阳的买卖协议、2013年3月20日齐凤阳和李正钢的协议书、2016年3月9日齐凤阳和李正钢的协议书、公产房房本、李正钢向天津市北辰区人民法院提交的起诉状，证明诉争房屋的实际所有权人系李正钢。5.天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初2412号民事裁定书，证明涉诉房屋被案外人李正钢申请保全。姚云鹏、陈延田对上述证据的质证意见为：对天津市北辰区人民法院出具的受理通知书等材料的真实性认可，但对证明目的不认可，北辰法院的诉讼是上诉人与案外人之间为阻碍本案房屋买卖过程而进行的诉讼，与本案不具有关联性。对2016年3月9日协议书真实性不予认可，齐凤阳在天津市北辰区人民法院替换过这份协议。对电话录音的真实性不能认可。并且所有证据都是在一审之前形成的，不能作为新证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述证据形成于一审当事人起诉以前或一审诉讼期间，故对齐凤阳提交的五组证据本院均不认定为新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案诉争房屋登记在齐凤阳名下，齐凤阳有权进行处分。齐凤阳关于诉争房屋实际所有权人为李正钢、齐凤阳属于无权处分的主张已经为生效的裁判文书驳回，本院不予采信。《房产交易合同》系杜玉娟代齐凤阳签订，齐凤阳在《天津市房产买卖协议》上签字的行为，应视为对杜玉娟代理行为的认可。对齐凤阳关于其不是杜玉娟所签订《房产交易合同》的合同相对人的主张,本院不予采信。杜玉娟代齐凤阳与陈延田签订《房产交易合同》，标的物即为诉争房屋。后经双方认可，改为由姚云鹏购买诉争房屋，故齐凤阳本人与姚云鹏签订在后的《天津市房产买卖协议》依法成立并生效。齐凤阳主张杜玉娟在签订《房产交易合同》时不具备代理权限的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方于2016年9月28日办理贷款面签属于自愿继续履行合同的行为，故对齐凤阳主张姚云鹏2016年10月12日交付首付款违约的主张，本院不予采信。姚云鹏已于贷款被拒后将全款交付天津市房地产交易资金监管中心账户，履行了作为买方的主要义务。故齐凤阳作为卖方，亦应继续履行合同。经审查，本案一审审理期间不存在需要发回重审的情形，故对齐凤阳要求发回重审的上诉请求，本院不予支持。综上所述，齐凤阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1740元，由齐凤阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王鸿云审 判 员 王润生代理审判员 尹春海二〇一七年十月二十六日法官 助理 姜腾飞书 记 员 封占江附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：