（2017）京01民终7445号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-11-01

案件名称

王某与王某2、庄丽娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王某,庄丽娜,王某2

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7445号上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，女，1966年8月28日出生。法定代理人：王某1，男，1972年12月10日出生。委托诉讼代理人：张强，北京市致诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：庄丽娜，女，1982年2月26日出生。委托诉讼代理人：张秀兰（庄丽娜之母）。委托诉讼代理人：徐卫东，北京市兆亿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某2，女，1963年10月15日出生。上诉人王某因与被上诉人庄丽娜、王某2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2017)京0107民初3326号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某之法定代理人王某1及委托诉讼代理人张强，被上诉人庄丽娜及其委托诉讼代理人张秀兰、徐卫东，被上诉人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：撤销原判第六项、第七项、第八项，驳回庄丽娜一审关于信赖利益损失的反诉请求。事实与理由：一审判决中所论述引用的法律法规和认定的事实正确，信赖利益损失本案中不存在。庄丽娜辩称：房价上涨利益损失我们认可，但是我们认为还是少了，因为没有上诉，我们同意一审判决。王某2辩称：当时房屋买卖协议是我妹妹王某签字的，我没有签字，房屋买卖协议及本案和我没有关系。王某向一审法院起诉请求：1、判令王某、庄丽娜、王某2于2011年2月27日签订的购房协议无效；2、判令庄丽娜将石景山区2601号房屋返还给王某；3、判令庄丽娜将石景山区2601号房屋产权证返还给王某；4、判令王某给付庄丽娜购房款622233元、维修资金17410元、契税6222.33元、有线电视开通费300元，共计646165.33元；5、本案诉讼费由庄丽娜、王某2负担。庄丽娜向一审法院反诉请求：1、判决王某给付庄丽娜购房款682233元、专项维修资金17410元、契税6222.33元、有限电视开通费300元、礼金1000元、更换锁芯280元、赔偿装修费49370元、搬入诉争房屋居住搬迁费600元、因装修产生垃圾清理费520元、定做家具117288.65元及房价上涨信赖利益损失5911200元；2、鉴定费32660元及评估费13800元由王某承担；3、反诉费由王某承担。一审法院认定事实：王某2与王某系姐妹关系，王某、王某2与王某1系姐弟关系。庄丽娜与案外人岳某系夫妻关系，二人于2003年10月1日登记结婚。位于北京市石景山区2601号房屋（以下简称诉争房屋）现登记在王某名下。2013年7月11日，王某取得诉争房屋所有权证书，房屋性质为限价商品住房。2011年2月27日，出卖人北京天石基业房地产开发有限公司（以下简称天石公司）与买受人王某签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定王某以622376元价格购买诉争房屋，具体坐落为石景山区C-2#楼1单元2601。合同签订后，庄丽娜直接向天石公司交付购房款622376元。同日，王某、王某2与庄丽娜、岳某签订协议约定：1、位于C2#1-2601的二居室楼房，房款622356元由庄丽娜所交；2、位于C2#1-2601的二居室楼房业主王某拿到房产证后，楼盘可以上市，本人王某、姐姐王某2愿意将二居室C2#1-2601过户到庄丽娜户名上，如果反悔，双倍返还购房款；3、收到庄丽娜房款陆万元整。2011年7月12日，天石公司向王某出具入住通知书。2011年7月30日，王某向王某2出具“委托书”，其中载明：王某因身体原因不能前去办理房屋入住事宜，委托姐姐王某2作为代理人。2011年8月5日，天石公司（出卖人，甲方）与王某（买受人，乙方）签订《房屋面积据实结算补充协议》，约定乙方购买的房屋经公安机关审核确认的楼门院编号为2号楼1单元2601号；经房管测绘部门实测，建筑面积87.05平方米，应退还购房款143元，重新计算的房屋总价款622233元。2011年7月30日，王某2、王某、庄丽娜自物业公司领取诉争房屋钥匙，由庄丽娜装修后居住至今。庄丽娜于2011年11月21日交纳专项维修资金17410元，于2013年5月29日交纳契税6222.33元。上述诉争房屋的所有权登记证书、商品房预售合同、购房款发票、专项维修资金、契税发票收据等原件均由庄丽娜持有。另查:2016年9月14日，王某1向法院申请宣告王某为无民事行为能力人。2016年10月14日，法院作出（2016）京0107民特39号民事判决书，宣告王某为无民事行为能力人。2016年9月27日，王某以返还原物纠纷将王某2、庄丽娜诉至法院，法院于2016年12月1日作出（2016）京0107民初14520号民事判决书，该判决审理查明部分载明：2016年11月3日，北京市石景山区残疾人联合会出具情况说明中载明,王某残疾证号为×××，系智力二级；原联系人为王某2；2016年9月13日经古城街道南大荒社区核实后，家人同意指定其弟王某1为王某监护人。经询问，双方均认可签订购房合同时，明知诉争房屋性质系限价商品住房。本案诉讼过程中，庄丽娜申请对诉争房屋现值及室内装修价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院摇号，法院委托北京中资房地产土地评估有限公司对诉争房屋现值进行了评估。2017年6月2日，该机构出具中资房评报字（2017）1058《房地产估价报告》，评估结果为在价值时点2017年5月17日房地产市场价值为591.12万元，庄丽娜垫付评估费13800元。2017年7月3日，该机构出具《说明》中载明：估价对象时点2017年5月17日在现有状态及利用条件下，应缴纳的土地收益大概为36万元。经北京市高级人民法院摇号，法院委托北京泛华国金工程咨询有限公司对诉争房屋装修价值进行鉴定，该机构于2017年5月24日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果为诉争房屋的室内装修价值（即鉴定折旧余额）49370元，庄丽娜垫付鉴定费32660元。一审法院认为，当事人订立、履行合同等民事活动，除必须遵守法律和行政法规外，还应当遵守国家政策，不得损害社会公共利益，损害社会公共利益的合同无效。本案双方所签订的房屋买卖协议涉及房屋性质为限价商品住房，限价商品住房属于国家政策性保障住房的一部分，其购买与特定身份相联系。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应规定，取得相应资格，同时在房屋转让方面，政府都有明确政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。由上述规定可以看出，转让限价商品住房是受条件限制的，对于未满5年的限价商品住房，其转让对象是特定的，即向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。本案中，王某于2013年7月11日取得诉争房屋的所有权证书，而王某、王某2与庄丽娜就诉争房屋签订协议时间为2011年2月27日。故双方之间签订的协议违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，依法应被确认为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因双方签订的协议被确认为无效，基于该协议取得的财产，应当予以返还。因此，庄丽娜应将诉争房屋及产权证返还给王某，王某亦应返还庄丽娜已支付购房款622233元、专项维修资金17410元、契税6222.33元。王某同意返还有限电视开通费300元，法院不持异议。王某2认可收取庄丽娜房款60000元及礼金1000元，并同意返还，法院不持异议。庄丽娜再次要求王某退还60000元购房款和礼金1000元，法院不予支持。关于庄丽娜主张赔偿其装修损失的反诉请求。因庄丽娜就诉争房屋所做的装修已形成添附，其将房屋返还给王某后，王某作为装修添附的受益方应对庄丽娜的装修损失予以折价补偿，具体鉴定数额为49370元，王某亦同意赔偿，法院予以确认。关于庄丽娜主张王某赔偿其定做家具117288.65元的反诉请求，双方经法院主持达成和解，家具归属王某使用，王某给付庄丽娜折价补偿40000元。对此，法院予以确认。关于庄丽娜主张王某赔偿其搬迁费、垃圾清运费、更换锁芯费的反诉请求。一审法院认为，上述支出系庄丽娜入住诉争房屋日常生活及居住费用支出，并非基于由王某过错必然直接产生的损失。故该项反诉请求缺乏法律依据，法院不予支持。关于庄丽娜主张补偿房价上涨信赖利益损失5911200元的反诉请求。房屋买卖合同被确认无效后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，符合法律规定，应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。庄丽娜基于双方签订的协议，当诉争房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权现实的可能。现王某的诉讼行为，造成庄丽娜返还诉争房屋的后果。基于房地产市场状况和实际使用情况，协议无效必然会给庄丽娜造成一定信赖利益损失。因双方在签订协议时，均明知诉争房屋系限价商品住房，庄丽娜没有购买资格，故双方对合同无效均具有过错，对合同无效给庄丽娜造成的损失，双方均应承担责任。综合考虑诉争房屋性质、房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、房屋价格评估结果及应扣除的土地出让金、诉争房屋增值情况等因素，根据公平和诚实信用原则，法院对王某给付庄丽娜信赖利益损失数额予以酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认王某、王某2与庄丽娜于2011年2月27日签订的房屋买卖协议无效；二、庄丽娜于本判决生效后三十日内将北京市石景山区2601号房屋腾退并交付给王某，并将该房屋产权证书返还给王某；三、王某于本判决生效后三十日内退还庄丽娜购房款622232元、专项维修资金17410元、契税6222.32元、有线电视开通费300元，以上总计646164.32元；四、王某于本判决生效后三十日内给付庄丽娜装修补偿款49370及家具补偿款40000元；五、王某2于本判决生效后三十日内退还庄丽娜购房款60000元及礼金1000元；六、王某于本判决生效后三十日内给付庄丽娜信赖利益损失3150000元；七、驳回王某的其他诉讼请求；八、驳回庄丽娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审认定以上事实清楚，法院予以确认。上述事实，有房屋产权证书、协议、商品房预售合同、购房款发票、契税发票、专项维修资金收据、《房屋面积据实结算补充协议》、户口本、收费票据、（2016）京0107民特39号民事判决书、（2016）京0107民初14520号民事判决书、（2017）1058《房地产估价报告》、《说明》、《工程造价鉴定意见书》、评估费发票、鉴定费发票及当事人陈述等证据材料在案佐证。二审期间双方未提交新证据。本院认为：损害社会公共利益的合同无效。本案双方所签订的房屋买卖协议涉及房屋性质为限价商品住房，限价商品住房属于国家政策性保障住房的一部分，其购买与特定身份相联系。王某、王某2与庄丽娜之间签订的协议违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，依法应被确认为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。双方主要对信赖利益损失及赔偿存在争议，庄丽娜基于双方签订的协议，当诉争房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权现实的可能。现王某的诉讼行为，造成庄丽娜返还诉争房屋的后果。基于房地产市场状况和实际使用情况，协议无效必然会给庄丽娜造成一定信赖利益损失。因双方在签订协议时，均明知诉争房屋系限价商品住房，庄丽娜没有购买资格，故双方对合同无效均具有过错，对合同无效给庄丽娜造成的损失，双方均应承担责任，王某应当承担主要责任。原审法院综合考虑诉争房屋性质、房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、房屋价格评估结果及应扣除的土地出让金、诉争房屋增值情况等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定王某应支付庄丽娜的信赖利益损失数额，并不不当，本院予以确认。王某上诉称不存在信赖利益损失，没有事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37884.27元，由王某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　柳适思审 判 员　辛　荣审 判 员　赵　蕾二〇一七年十月二十六日法官助理　李　想书 记 员　刘芳芳 来源：