（2017）辽0802民初549号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-13
案件名称
陈某、齐某与营口盛隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
营口市站前区人民法院
所属地区
营口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某,齐某,营口盛隆房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
辽宁省营口市站前区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)辽0802民初549号 原告陈某，现住营口市站前区。 原告齐某，现住营口市站前区。 被告营口盛隆房地产开发有限公司，地址营口市站前区建丰里2号。 法定代表人秦涵晓，系该公司总经理。 委托代理人钟诚，系辽宁睿智律师事务所律师。 原告陈某、齐某诉被告营口盛隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告与被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于营口市站前区中心街66-13号房屋。原告依约支付了全部房款，按照合同约定被告应于2015年11月30日之前将房屋交付。但被告直到2016年6月20才向原告交付了房屋。现原告诉至法院，要求：一、判令被告从2015年12月1日起向原告支付违约金12789元。二、要求被告承担诉讼费。 被告辩称，被告对原告的诉讼行为表示理解，并对延期交房的行为给原告带来的不便，表示歉意。之所以延期交房也是被告对小区景观设计要求过于完美，也是为了原告业主能有更好的视野体验，也希望原告能理解。房屋已经达到入住标准，我方已经在2016年1月30日通知原告交付，因为案件诉讼问题，原告没有接收房屋。我方认为具备了交付条件，但是当时属于冬天，路面管线无法铺设，绿化工程无法施工，进而影响了业主装修。按照行业习惯，开发商建筑房屋应先交付使用后取得竣工许可证和验收手续，请法庭酌定。房屋产权登记不会影响。交付时间属实，我方认为营口地区现有情况下，不可能完全按照合同约定完成交付，只需具备水电等基本条件即可交付，进行装修，并不影响业主的实际使用。我们的交付条件是以实际使用为标准，按照我们2月1日通知正式入住的业主，其在装修时使用的水电都是免费的，如果业主按时入住，在客观上不会带来实际损失。我方2月1日通知业主交房，从庭审证据来看，我们的交付行为没有影响业主使用，我方坚持违约期限至2016年2月1日止，房屋使用是一个持续的过程，不存在当天交付当天使用，在前期交付过程中，我们为业主的装修提供了大量的免费工作，足见被告方诚意，请求法庭对被告行为予以考虑。我方2016年6月20日发出办理水通知，目的是告诉业主不再为业主提供免费水，而非向业主承诺在7月1日前达到交付条件。关于违约金，根据《合同法》第一百一十四条及《合同法解释》第二十九条：当事人约定违约金过高的，应当以实际损失为基础予以适当减少。请法院对违约金予以减少。 经审理查明：2015年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的坐落于营口市站前区中心街66-13号房屋，建筑面积78.03平方米，总购房款315000元，原告已经全部付清。该合同第八条约定：被告应于2015年11月30日之前将商品房交付给原告。第九条约定：被告逾期交房60日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告支付了全部房价款，截止2015年11月30日，被告未向原告交付该房屋。2016年1月30日，被告通知原告办理入户手续，但因水电未通，仅可使用免费临时水电，原告接到通知后，以该房屋未达到交付条件为由，拒绝办理入户手续。另查，该房屋至今仍未进行工程验收。庭审中，经本院督促，被告于2016年6月20日完成通水、通电，原告于2016年9月1日办理了该房屋的入户手续。 本院所确认的以上事实，有当事人的庭审笔录、房屋买卖合同、证明及相关证据等在卷佐证，并经开庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为：原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自所担负的义务。现原告已履行了付款义务，被告也应按照合同约定于2015年11月30日之前将具备交付条件的房屋交付原告使用，而被告交付的房屋不具备合同约定的交付条件，并且可供使用的仅为临时水电，不能保障业主对房屋的充分使用，影响了房屋的使用价值，故被告的行为依法构成违约，应承担违约责任。又因该房屋于2016年6月20日完成了通水、通电，虽然此时房屋仍未验收合格，但已经能够满足业主对房屋的正常使用，故违约期间应计算至该房屋通水、通电达到使用条件的2016年6月20日。关于原告延期交房违约金的诉请，双方的《房屋买卖合同》中第十二条虽约定：被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。但被告抗辩该违约金约定过高，超过原告的实际损失，故本院酌定原告诉请违约金标准应按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，被告应按照本金315000元，从2015年12月1日起至2016年6月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算延期交房违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告于本判决生效十日内给付原告延期交房违约金，违约金以315000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年12月1日起计算至2016年6月20日。 若逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。 诉讼费120元由被告承担50元，原告承担70元，原告已预交本院，由被告给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。 审 判 长 王 岩 审 判 员 李宗原 人民陪审员 郑 嵩 二〇一七年十月二十六日 书 记 员 孙婷婷 微信公众号“”