（2017）青0102民初2816号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-11-15

案件名称

青海世全农副产品有限公司与张学仁租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

西宁市城东区人民法院

所属地区

西宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

青海世全农副产品有限公司,张学仁

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第一百一十四条第一款

全文

青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2017）青0102民初2816号原告（反诉被告）：青海世全农副产品有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地西宁市城东区八一中路21号。法定代表人：范建梅，该公司经理。委托代理人：王宁、武斌，青海夏都律师事务所律师。被告（反诉原告）：张学仁，男，回族，1971年3月17日出生，住本市。原告（反诉被告）青海世全农副产品有限公司与被告（反诉原告）张学仁租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）青海世全农副产品有限公司委托代理人王宁、被告（反诉原告）张学仁均到庭参加庭审，本案现已审理终结。以下为行文方便，以原告代称原告（反诉被告）青海世全农副产品有限公司，以被告代称被告（反诉原告）张学仁。原告青海世全农副产品有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付违约金11940元；2.请求法院判决被告支付律师费500元；3.被告承担本案诉讼费及其他原告实现债权的费用。事实和理由：2015年10月-11月，原告（出租方）和被告（承租人）签订《房屋租赁合同》。合同主要内容约定为：原告将坐落于西宁市城东区八一中路的曹家寨市场内的部分商铺出租给被告，被告每半年向原告支付相应房租，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日。合同第57条违约责任约定：在租赁期间内，乙方（被告）未经甲方（原告）同意，中途擅自退租的，乙方应按合同期内全部租金30%的标准向甲方支付违约金。但合同履行至2016年中，被告单方面无故终止合同，未经原告同意，擅自搬至汇鑫市场经营商铺，已构成违约，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。被告张学仁辩称：我们到曹家寨市场后发生了一次火灾，烟雾弥漫。而且我的摩托车被偷了一次，通过监控录像发现，小偷把锁砸了一小时都没人管，原告经理答应赔偿但是没有赔偿。后来一次大雨，将我们经营的茶叶全部泡掉了，答应补偿3000元也没有补偿，这些都是口头协议。对于押金和违约金，我的计算方式是从违约封门期间开始算。我现在就是在汇鑫市场经营，但是我是最后一个搬离的，原告称汇鑫市场答应的3万元条件，我也没有收到。而且，当时是把我们实在逼得没办法了，每天头顶上都在电焊，根本无法正常经营，我们也不想搬，搬过去客户找不到，失去了很多稳定客户，造成了很大的损失。我们当时为了稳定客户，根本不想搬，原告市场还给我们承诺了12万元补偿。因此，原告主张没有事实依据，应依法予以驳回。被告张学仁提出反诉请求：1.判令原告退还保证金20000元；2.判令原告赔偿违约金11940元；3.判令原告承担本案一切费用。被告张学仁诉称：因原告违约，造成我无法正常经营，且拒不退还我们已经缴纳的保证金，请求法院依法支持被告的反诉请求。原告青海世全农副产品有限公司辩称：反诉请求没有任何事实根据，理由无法成立。被告提出反诉，要建立在被告没有违约的基础之上，需要自己证明没有违约，但事实上，被告已经搬出了曹家寨市场，搬至汇鑫市场进行经营，通过自身行为明示不再履行合同义务，属于违约行为，所以反诉的基础不成立。反诉请求2没有任何事实依据，原告本案中没有任何违约的事实，我们对市场进行清理整顿就是为了让市场达到更好的经营条件，也是按照双方合同22条、23条、46条、47条，这几条都是作为出租方行使管理市场权利，作为出租方有权对市场进行消防检查、整顿，都是为了市场进一步更稳定、更健康发展的必要措施，并不是违约行为。市场经过整顿，具备经营条件之后，有些商户已经进入市场开始营业，部分商户拒绝营业，并且单方面解除合同，在合同没有到期的情况下，到其他市场进行经营，这种行为不是原告违约，而是被告违约。综上，原告反诉没有任何事实依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，认定如下：原告提交的证据4：4-1.、2.通告（2016年4月7日发出）；4-3.通告（2016.4.11发出）。意在证实：市场经整顿后，原告发出通告，要求商户尽快恢复经营。原告对市场的整顿只经过了两周时间，是临时的、短期的措施。被告认为，没见过上述通告，原告从来没有发过。本院认为，原告在市场整顿结束后，发出通告，要求经营户恢复经营事实可以确认。原告提交的证据5：青海汇鑫食品有限公司承诺书（八份），证明在我们市场整顿期间，汇鑫公司采取不正当手段（承诺补偿3万元），抢挖我们市场的商户，可以证明一大部分商户终止合同的原因并不是曹家寨市场无法保证正常经营，而是因为汇鑫市场是新建的市场，并且给出了补偿承诺，导致了单方终止合同。被告认为，从未见过上述承诺书，与本案无关，但对其现在汇鑫市场经营的事实认可。根据以上证据及原、被告的陈述，以下事实可以确认：经审理查明，2015年10月6日，世全公司与张学仁签订了《房屋租赁合同》。合同约定，世全公司将坐落于西宁市城东区八一中路曹家寨市场内面积为68.91平方米的商铺出租给张学仁，租赁期限为2015年10月1日至2018年12月31日。张学仁缴纳保证金20000元、租金21707元、管理费434元。合同约定，在租赁期间内，承租户擅自退租的，应按合同期内全部租金的30%支付违约金。若承租户违约，世全公司有权从保证金中扣除违约金。在张学仁租赁商铺经营期间，城东区建设、安监、公安、工商、消防及韵家口镇政府对世全公司进行了联合大检查，发现世全公司存在以下问题：未经消防安全检查合格擅自投入使用；南侧商住楼市场（A、B厅）火灾自动报警系统瘫痪；消防栓系统官网无水；未设置自动喷水灭火系统；疏散通道堆放货物；北侧农副产品区彩钢房耐火等级达不到规范设置要求；未设置自动喷水灭火系统等消防安全问题。2016年1月29日，城东区安全生产监督管理局、城东区建设局、市公安局城东分局、城东区工商行政管理局、城东区公安消防大对、城东区韵家口镇人民政府联合对世全公司发出通知，责令世全公司于2016年2月8日起停业整顿，2016年2月14日，存在消防安全隐患的区域被停业整顿，此举影响了张学仁的经营，张学仁遂搬离市场。本院认为，世全公司与张学仁签订的3年零3个月期限的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当全面履行合同义务。虽然世全公司出租给张学仁的商铺存在消防安全隐患，但经过整改后，双方的合同依然可以继续履行，张学仁直接搬离市场的行为违反了合同的约定，属于违约行为，应当承担违约责任，支付违约金。作为出租方的世全公司，应当将具有完善消防设施的商铺出租给承租方，但世全公司将存在消防安全隐患的商铺出租给张学仁，被相关部门责令整改，影响了张学仁的经营，世全公司的行为属于对合同的瑕疵履行，亦应当承担相应的过错责任，据此，应当减轻张学仁的违约责任，只将其缴纳给世全公司的20000元押金充抵违约金。因此，对世全公司充抵押金后，另行主张的11940元违约金及500元律师费的本诉请求，不予支持；对张学仁主张的退还20000元押金的反诉请求，本院亦不予支持。张学仁依约向世全公司缴纳了租金及管理费后，世全公司交付了商铺，张学仁自行搬离了商铺，其主张世全公司支付违约金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）青海世全农副产品有限公司的本讼请求；二、驳回被告（反诉原告）张学仁的反诉请求。案件受理费112元，减半收取56元，由原告（反诉被告）青海世全农副产品有限公司承担；反诉费598元，减半收取299元，由被告（反诉原告）张学仁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员　　马华忠二〇一七年十月二十六日书记员　　马晓斌搜索“”