（2017）粤0103民初1912号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-03-01
案件名称
广州市荔湾区人民政府白鹤洞街道办事处与广州鲁粤粮油股份有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市荔湾区人民政府白鹤洞街道办事处,广州鲁粤粮油股份有限公司,广州市鹤洞企业发展服务中心
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初1912号原告:广州市荔湾区人民政府白鹤洞街道办事处，住所地：广州市荔湾区培真路2号之一。法定代表人：徐于丰，职务：主任。委托代理人：梁自强，广东文领律师事务所律师。被告：广州鲁粤粮油股份有限公司，住所地：广州市荔湾区培真路34号。法定代表人：董巧富。第三人：广州市鹤洞企业发展服务中心，住所地：广州市荔湾区鹤洞路二路**号。法定代表人：赵伟祥。委托代理人：梁自强，广东文领律师事务所律师。原告广州市荔湾区人民政府白鹤洞街道办事处(下简称“白鹤洞街道办”)诉被告广州鲁粤粮油股份有限公司（下简称“鲁粤公司”）、第三人广州市鹤洞企业发展服务中心租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及第三人的委托代理人梁自强到庭参加诉讼,被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白鹤洞街道办诉称：白鹤洞街道办委托广州市鹤洞企业发展服务中心管理广州市荔湾区培真路34号的物业。被告鲁粤公司法定代表人董巧富与广州市鹤洞企业发展服务中心签订了《租赁合同》，承租广州市荔湾区培真路34号的物业作办公用途使用。《租赁合同》签订后白鹤洞街道办按约交付了场地，承租人进场装修。2013年8月7日，广州市鹤洞企业发展服务中心、鲁粤公司和董巧富三方确认承租人为鲁粤公司。鲁粤公司装修完毕后没有进场经营，也没有缴纳保证金和租金。现在租赁合同期满，鲁粤公司拒不交还场地。白鹤洞街道办诉请：1、确认《租赁合同》在2016年12月31日终止，鲁粤公司腾空并迁出广州市荔湾区培真路34号物业，将场地使用权交还；2、鲁粤公司支付2014年1月1日至2016年12月31日的租金170220元和按4960元/月的标准支付从2017年1月1日至返还场地之日的场地使用费；3、鲁粤公司支付违约金180140元。被告鲁粤公司没有答辩。第三人广州市鹤洞企业发展服务中心同意白鹤洞街道办的诉讼请求。经审理查明，2002年9月4日，白鹤洞街道办取得了广州市荔湾区培真路34号地段的《建设工程规划许可证》。广州市鹤洞企业发展服务中心是白鹤洞街道办的隶属单位。2012年7月1日，白鹤洞街道办与广州市鹤洞企业发展服务中心签订《委托管理协议》，约定将位于广州市荔湾区培真路34号物业委托广州市鹤洞企业发展服务中心管理；委托期限从2012年7月1日至2016年12月31日止；广州市鹤洞企业发展服务中心负责对该物业进行管理、并负责结算相关费用等。2013年5月31日，广州市鹤洞企业发展服务中心与董巧富签订《租赁合同》，约定：董巧富承租广州市荔湾区培真路34号物业作办公用途使用，建筑面积280平方米；租赁期限从2013年6月1日至2016年12月31日止，其中2013年6月1日至2013年12月31日装修期租金为0，2014年1月1日至2014年12月31日月租金为4500元，2015年1月1日至2015年12月31日月租金为4725元，2016年1月1日至2016年12月31日月租金为4960元；每月5日，以现金或转账的方式交付租金；逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的0.5%支付违约金；租赁期内，可对房屋进行整饰，但固定的设施设备及装饰，自双方租赁关系终止后无偿归广州市鹤洞企业发展服务中心所有；拖欠租金3个月以上的，广州市鹤洞企业发展服务中心可解除合同，收回该物业，没收保证金，并要求赔偿损失；合同到期或终止时，须在30天内交还物业，逾期不返还的，需按当月租金金额的0.5%每天支付违约金。2013年6月7日，《租赁合同》在房管部门办理了租赁登记备案。同日，广州市鹤洞企业发展服务中心与董巧富签订《补充协议》，约定：广州市鹤洞企业发展服务中心在合同签订之日起3个月内将物业交付使用，董巧富需自筹资金对物业进行装修，合同期满后，装修及固定的设施设备无偿归广州市鹤洞企业发展服务中心所有；鲁粤公司把公司总部设在上述租赁地址后，自2014年1月1日起对区财政贡献超过50万元或年度营业收入额达到20亿元以上的，广州市鹤洞企业发展服务中心给予50%比例的租金优惠。2013年6月1日，广州市鹤洞企业发展服务中心将广州市荔湾区培真路34号房屋交付给董巧富。2013年7月26日，鲁粤公司成立。董巧富是鲁粤公司的法定代表人。2013年8月7日，广州市鹤洞企业发展服务中心与董巧富将广州市荔湾区培真路34号房屋的承租人变更为鲁粤公司，并办理了备案登记。白鹤洞街道办、广州市鹤洞企业发展服务中心称鲁粤公司对租赁物业装修后，既未支付过租赁保证金，也没有经营，从未支付过租金。2014年11月12日，广州市鹤洞企业发展服务中心向鲁粤公司发出通知，提出提前终止合同。但该通知没有到达鲁粤公司。2015年3月12日，广州市鹤洞企业发展服务中心在《南方日报》刊登《通知》，告知计划收回涉案物业，请董巧富自本通知见报之日起7天内联系，逾期不联系的视为同意终止租赁合同。董巧富一直未联系广州市鹤洞企业发展服务中心。物业一直未能收回。本院认为：广州市鹤洞企业发展服务中心与董巧富签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，《租赁合同》没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。后广州市鹤洞企业发展服务中心与董巧富、鲁粤公司变更承租人为鲁粤公司，依法可认定租赁期间的承租人为鲁粤公司。鲁粤公司未依约支付租金，属违约行为。广州市鹤洞企业发展服务中心在2014年11月12日的通知因未能到达鲁粤公司而未生效。广州市鹤洞企业发展服务中心在2015年3月12日通过《南方日报》刊登通知明确解除租赁合同，虽然是向董巧富发出通知，但董巧富既是鲁粤公司的法定代表人，又是物业租赁的签约人及鲁粤公司设立的发起人，因此，本院认定此通知在2015年3月12日报刊发出之日即到达鲁粤公司，租赁合同在指定的时间3月19日即解除。鲁粤公司在租赁物业期间，既未支付租赁保证金，也从未支付过租金，亦未曾营业。作为物业出租人，白鹤洞街道办、广州市鹤洞企业发展服务中心理应在合同解除后及时采取合理措施以防止损失扩大，这既是出租人履行善良管理义务的需要，也是合理止损的必要手段。但白鹤洞街道办、广州市鹤洞企业发展服务中心未采取任何必要措施，一再放任租赁损失无限期扩大，其本身负有一定的过错。本院确定租金从2014年1月1日起计算至2015年3月18日。合同在2015年3月19日解除，至3月份底可作为收回物业的适当合理期间，如果在此时间后无限期地要求鲁粤公司支付房屋占有使用费，显然有失公允。3月19-31日的占有使用费，可参照合同约定的租金额计算。同时，《租赁合同》约定每日千分之五计付违约金过高，本院调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。被告鲁粤公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认第三人广州市鹤洞企业发展服务中心与董巧富在2013年5月31日签订的《租赁合同》在2015年3月19日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州鲁粤粮油股份有限公司将广州市荔湾区培真路34号物业腾空、搬迁交还给原告广州市荔湾区人民政府白鹤洞街道办事处。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州鲁粤粮油股份有限公司向原告广州市荔湾区人民政府白鹤洞街道办事处支付2014年1月1日至2015年3月18日期间的租金和2015年3月19-31日期间的占有使用费共68175元及违约金（违约金的计算：2014年1月1日至2014年12月31日期间以4500元/月，2015年1月1日至2015年3月31日期间以4725元/月作为计算基数，从当月6日起计算至被告实际支付之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%分月计算，每月的违约金不得超过当月应支付的租金/占有使用费额）。四、驳回原告广州市荔湾区人民政府白鹤洞街道办事处的其它诉讼请求。被告广州鲁粤粮油股份有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6704元，由原告广州市荔湾区人民政府白鹤洞街道办事处负担4167元，被告广州鲁粤粮油股份有限公司负担2537元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 蒋 斌审 判 员 马文洁人民陪审员 卢嘉乐二〇一七年十月二十六日书 记 员 魏冬菊 更多数据：