（2017）闽0781民初2422号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
福州田园物业管理有限公司与钟永香物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
邵武市人民法院
所属地区
邵武市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州田园物业管理有限公司,钟永香
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0781民初2422号原告：福州田园物业管理有限公司，住所地福州市台江区广达路378号广达汇多利专业建材装饰城1#楼8层07室，统一社会信用代码913501035575564014。法定代表人：张红武，总经理。委托诉讼代理人：廖国珍，男，住邵武市，福州田园物业管理有限公司邵武分公司员工。被告：钟永香，女，1967年12月18日出生，汉族，邵武市昭阳小学教师，住邵武市，原告福州田园物业管理有限公司与被告钟永香物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福州田园物业管理有限公司的委托诉讼代理人廖国珍、被告钟永香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州田园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告余冬辉应支付拖欠的物业管理服务费2,565元，违约金336元，合计2,901元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原告与金山碧水业主委员会签订了物业服务合同，合同约定由原告向位于水北解放东路金山碧水小区10幢6层605、606室房产提供物业服务。被告自2015年1月起，未按物业服务合同缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行合同，但被告仍拒不缴纳，至2016年12月累计欠费24个月，每月物业费106.90元（每月每平方米0.4元），合计2,565元。被告钟永香辩称，对原告的诉讼请求有异议。理由是：1、被告没有签订过物业服务合同，对业主委员会的成立不知情。业主委员会签订的这份物业服务合同系无效合同。2、被告的房屋漏水问题严重。因被告所住房屋系顶层房屋，2010年被告发现楼顶排水管道被堵掉。经询问得知是因为楼下五楼的住户因为排水管道漏水，物业在未经过我同意将楼顶的排水管道堵塞了。导致顶楼积水严重，下大雨的时候还会从侧面下水，被告的阳台和主卧室都会进水。并导致被告主卧室墙面渗水、开裂，阳台的石灰开始剥落。这个问题前面的物业没有解决，原告说是遗留问题也没有解决。3、原告没有按照合同约定提供服务，楼道的灯是黑的，被告至今没有见过田园物业的楼管员。楼顶蜘蛛网很多，都没有清理。楼道消防栓玻璃坏掉七八年都没有进行维护。综上，被告认为，原告需将被告楼顶排水管道问题解决，被告才需支付物业服务费。经审理查明，2015年3月23日，原告与邵武市金山碧水小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：合同期限从2015年1月1日起至2017年12月31日止；原告依照本合同约定向金山碧水小区业主收取物业服务费；物业服务费按下列标准计算：带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，多层不带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.4元；业主应于每月的10日前交纳物业服务费；若业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的万分之五交纳滞纳金；合同还对其他事项作了约定。原告于2015年1月1日入驻该小区并提供物业管理服务至今。另查明，被告钟永香系邵武市金山碧水小区10幢6层605、606室的业主（该栋房屋系多层不带电梯住宅），房产建筑面积共267.39平方米。被告欠缴原告自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费2,565元，截止至2016年12月31日的违约金为336元。本院认为，金山碧水业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告以及全体业主具有约束力。原告于2015年1月1日入驻邵武市金山碧水小区，提供了物业管理服务，其有权向小区业主收取物业服务费。原告要求被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费2,565元，合法有据，本院予以支持。被告未按约定的时间交纳物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任，即支付原告违约金336元。被告以原告未能处理好其房屋楼顶下水管道堵塞一事拒绝缴纳物业费，本院认为，被告房屋楼顶下水管道堵塞的纠纷还涉及相邻关系的问题，且被告在本案中亦未能提供证据证明其损失，故针对该问题被告可依法另行主张权利，本案不作审理。另根据《物业服务合同》的约定，对于原告提供物业服务中的瑕疵，被告有权提出意见和建议以及要求限期改正，逾期未改正若造成损失的，被告还可要求原告承担相应的法律责任，但被告也应依法另行主张权利并提供相应证据，本案亦不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告钟永香应于本判决生效之日起五日内支付原告福州田园物业管理有限公司物业管理服务费2,565元，违约金336元，合计2,901元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告钟永香负担。本判决为终审判决。审判员 危艳二〇一七年十月二十六日书记员 高芳本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。执行申请提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：