（2017）黔0322民初3437号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-30
案件名称
重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司与邓伦旭物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桐梓县人民法院
所属地区
桐梓县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司,邓伦旭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十四条，第四十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0322民初3437号原告：重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司。法定代表人：陈刚，系该公司总经理。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇马鞍山南部新城B区。委托代理人：陈本明，系该公司员工。委托代理人：姜世伟，系该公司员工。被告：邓伦旭，男，1956年12月18日生，汉族，贵州省桐梓县人。委托代理人：范褔贵，系桐梓县娄山关法律服务所法律工作者。原告重庆鼎达物业管理有限公司与被告邓伦旭物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司的委托代理人陈本明、姜世伟，被告邓伦旭及其委托代理人范福贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告邓伦旭立即支付原告从2014年05月01日起至2017年07月30日止的物业管理费1170元、滞纳金70元，合计1240元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告邓伦旭住所海校社区文笔花园业主委员会与原告重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司于2014年6月12日签订《物业管理合同》，原告依据协议向被告提供物业服务，被告邓伦旭产权所属住宅1-2-3-2，双方约定物业费每月30元，但被告从2014年05月01日起至2017年07月30日止的物业管理费1170元、滞纳金70元，合计1240元。在此期间原告多次催收未果。被告邓伦旭辩称，一、答辩人与原告无任何关系，答辩人与原告从始至终均无任何形式和内容的合同关系，也无相关物业服务缴费的约定，原告与海校社区文笔花园于2014年6月11日签订的《物业管理合同》与答辩人无关，答辩人作为桐梓县海校社区文笔花园的住户（业主），既不知晓也未委托任何组织和个人就物业管理与原告签订《物业管理合同》。原告与海校社区文笔花园业主委员会负责人周学烈所签订的《物业管理合同》，既未征询答辩人的意见，也未告知其合同的内容，答辩人认为：该合同系原告与业主委员会负责人周学烈之间的行为，对答辩人不具有约束力。二、该合同属于无效合同，答辩人既未依法追认也未实际履行，该合同系海校社区文笔花园业主委员会负责人周学烈与原告之间的约定，答辩人既未追认也未履行，故答辩人认为：该合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款明确规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代代理人名议订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。三、答辩人未收到原告任何缴费催收通知，对该合同不具有履行义务，答辩人从始至终未收到原告缴费催收通知，也没有以任何理由拒绝支付，更没有义务向原告缴纳任何费用，其理由是该合同与答辩人无关，答辩人对该合同不具有履行义务。原告向法庭提交的2017年6月的两份《物业服务催费通知单》纯属捏造的虚假证据，不能证明其原告的主张。四、本案已超过法定的诉讼时效，该合同第三条明确约定：“委托管理期限为1年，自2014年6月12日8：30起到2015年6月12日8：30止（2014年6月12日起到2014年12月11日止为试用期）。试用期届满，如业主对乙方的服务满意率达到60%，则甲方给乙方补贴壹万元的开办费”。一年合同期届满后，业主方既未追认，也未续签所谓的《物业管理合同》。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条明确规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外”。据此，答辩人认为原告的起诉已超过了法定的诉讼时效。综上所述，答辩人没有和原告签订任何合同，也未委托任何组织和个人与原告签订《物业管理合同》，故该合同与答辩人无关，答辩人既不差欠原告的物业管理费，也无物业管理费的支付义务，且原告的起诉已超过了法定的诉讼时效，恳请人民法院依据相关的法律规定和本案的客观事实，依法判决驳回原告的诉讼请求，切实维护答辩人的合法权益。经审理查明，被告邓伦旭系海校社区文笔花园业主，房号为1-2-3-2,2014年6月12日，海校社区文笔花园业主委员会负责人周学烈代表该业主委员会与原告签订《物业管理合同》，选聘原告为海校社区文笔花园的物业服务企业,该《物业管理合同》约定：管理总面积约34000㎡，物业服务费21000元/月，期限为一年。协议后，原告按约履行了清洁卫生、安全保卫等管理义务。现被告以与原告无合同关系及原告未尽到管理义务为由而不予交纳物业服务费。本院认为，本案争议焦点1为《物业管理合同》对被告是否具有约束力。对此，本院认为，被告答辩意见与两证人证言相互印证，可以证明被告等业主认可周学烈为业主委员会负责人，周学烈以业主委员会负责人身份代表业主委员会与原告签订《物业管理合同》，并盖有海校社区文笔花园业主委员会印章，即使《物业管理合同》的签订程序上有瘕疵，也并不当然无效，因为原告按约提供了物业服务，被告等业主也知道原告在进行管理，但并没有按《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出解除物业服务企业的决定，而是继续接受服务，视为对《物业管理合同》的追认，故《物业管理合同》对被告具有约束力；同理，约定期限届满后，业主未按规定作出解除物业服务企业的决定，视为原合同继续有效。本案争议焦点2为原告提供的物业服务是否存在不足，被告应否交纳物业费。对此，本院认为，被告认为原告提供的物业服务存在诸多不到位的情况，其拒交物业费是在行使抗辩权。业主与物业服务企业是小区和谐的共同缔造者，原告作为物业服务企业，应当积极聆听小区业主的意见与需求，并尽己所能满足小区业主的合理要求，以更好的服务来回报小区业主的信任与支持。而被告作为业主也应当拥有主人翁意识，爱护小区的公共环境。原告在小区管理等方面可能存在瑕疵，但上述问题不能作为被告拒交物业费的理由，且拒交物业费的行为也会使小区的管理陷入非正常状态。但这并不是说原告没有责任，其需要对业主的合理建议积极进行整改与完善，若原告长期置业主的需求于不顾，业主可以通过合法程序更换物业服务企业。若原告的行为导致业主的权益受损，业主可以通过诉讼另行主张权利。本案争议焦点3为原告的请求是否超过诉讼时效。对此，本院认为，被告一直未交纳物业费，其行为呈持续状态，延续至今，故原告的请求不超诉讼时效。综上，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告请求按30元/月计算物业费，被告也认为不超当地物价水平，故对原告请求被告支付2014年5月1日至2017年7月30日的物业费1170元的主张，本院予以支持，原告请求的滞纳金70元，没有合同约定和法律规定，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十四条、第四十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告邓伦旭于本判决生效后三日内支付原告重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司物业管理费1170元；二、驳回原告重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费25元，由被告邓伦旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 杨晓军二〇一七年十月二十六日书记员 魏春燕 更多数据：搜索“”来源：