（2016）沪0114民初9065号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
杨洪明、陈惠芬等与秦绪清、解月环房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨洪明,陈惠芬,王美珍,杨晨怡,秦绪清,解月环
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初9065号原告：杨洪明，男，1963年8月16日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：陈惠芬，女，1963年8月22日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：王美珍，女，1942年3月1日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：杨晨怡，女，1987年2月25日生，汉族，住上海市嘉定区。上述四原告共同委托诉讼代理人：柴小森、ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。被告：秦绪清，男，1982年10月9日生，汉族，户籍地山东省，住上海市嘉定区。被告：解月环，女，1982年7月21日生，汉族，户籍地山东省，住上海市嘉定区。上述两被告共同委托诉讼代理人：王步权，上海瑞富律师事务所律师。原告杨洪明、陈惠芬、王美珍、杨晨怡与被告秦绪清、解月环房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。第一次庭审，四原告的共同委托诉讼代理人柴小森、ＸＸ、两被告及其共同委托诉讼代理人王步权到庭参加诉讼。第二次庭审，四原告的共同委托诉讼代理人ＸＸ、两被告及其共同委托诉讼代理人王步权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告就上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“涉诉房屋”)签订的《拆迁安置房(预售)买卖合同》于2016年5月2日解除；二、判令被告立即向原告返还涉诉房屋。事实与理由：2012年11月12日，原、被告就买卖涉诉房屋达成一致意见，双发签署了《拆迁安置房(预售)买卖合同》，约定房屋总价63万元，被告先行支付50万元，待三年限转期届满后进行过户，被告于过户同时支付剩余房款13万元。2016年3月，原告告知被告能够办理过户手续，并要求被告支付剩余房款，但经多次沟通被告却不配合。原告遂于2016年4月11日发出《通知函》，告知被告过户条件成就，需被告支付房款并尽快办理过户以使原告获得换房资格，但被告未回应。2016年4月16日及4月26日，原告发函催促被告支付房款并办理过户，但被告均未回应。房屋买卖合同中，支付房款为购房者的主要义务，而作为购房者的被告经原告多次催告，却仍不履行付款义务，已构成违约。另外，原告多次声明需过户涉诉房屋以实现换房目的，但被告不予配合，现房价上涨造成原告换房成本增加的巨大损失。原告于2016年5月2日向被告发出《解约通知函》，通知被告解除双方之间的《拆迁安置房(预售)买卖合同》，并要求被告于2016年5月15日前搬离，但被告却拒不搬离。基于上述情况，原告为维护自己的权益诉至法院，要求判如所请。被告辩称：一、原告作为违约方，无权要求解除合同。2016年3月中旬，中介方通知双方办理涉诉房屋的过户手续，但原告却要求将房屋总价增加至110万元，否则不予配合过户。被告拒绝原告的加价行为，仅同意按合同约定的价格支付剩余房款，故原告未配合被告办理过户手续。2016年3月25日，上海市实施新的购房政策，规定非户籍人士缴纳社保满5年才能购买房屋。此时，被告缴纳社保约3年，不具备新政规定的购房资格，目前丧失购房资格恰是因原告要求涨价所致。原告未告知过其需换房，其寄送至被告户籍地址的书面函件被告均未收到，其发送的短信被告已收到，但原告违约在先，故无权解除合同。二、双方在《拆迁安置房(预售)买卖合同》中约定，待能够办理产证及过户手续时进行办理。原告加价的行为导致被告目前不具备过户条件，但并不代表被告一直不符合条件，原告应在被告符合条件时配合过户。本案的争议焦点为，原、被告在履行合同过程中，谁属违约方？原告是否具有合同解除权？针对争议焦点：原告陈述系被告在上海已有住房故不愿办理过户手续。被告则认为系原告要求加价致使过户未成，为证明该观点被告提供其与原告陈惠芬的谈话录音一份，该录音其中显示：陈惠芬提及“本来还有13万没有付，再加50万，再加多少你们自己算”，被告方答“另外加37万”，陈惠芬回“对，你们再商量”，被告方答“她打工不容易，能少一点吗”，陈惠芬回“没有，不还价，嘉闵高速通了，14号通了，这个房子涨到3万、4万我无所谓，我也没办法，我心疼了要命哦”……原告认为该录音形成于2016年5月，此时原告已与被告解约并将涉诉房屋另行出售，被告方要求原告配合将涉诉房屋过户给他人并要求原告办理公证手续，在此前提下原告提出额外支付费用。被告认为，该录音形成于2016年4月18日，录音内容真实、完整，不存在剪辑情况。被告为证明原告要求加价致使过户未成，另申请了上海家怡房地产经纪事务所(下称“家怡地产”)的投资人范瑞戊到庭作证。证人陈述：涉诉房屋于2016年3月20日可以过户，证人遂于2016年3月19日短信通知原、被告双方办理过户手续。但原告方要求涨价，起初要求涨到110万元，被告方未接受又降为90余万。2016年3月25日后，在询问被告是否具有购房资格得到肯定答复后，证人仍联系双方过户，终因价格未达成一致而无法办理。证人不清楚双方是否协商过公证事宜。证人并提供了其于2016年3月19日通知双方过户的短信，原告杨洪明回复“……不过请范经理帮我们提出的方案由上下二家的事情处理好，确保及时更改户名和办理过户手续”，被告方当日未有回复。原告对证人关于原告涨价及不清楚双方协商公证事宜的陈述不予认可，对其他证言予以认可，并认为证人提供的短信系节选内容，不能完整反映全部情况，同时认为证人与被告方存在利害关系，证言不能采信。被告对证人关于被告隐瞒购房资格的陈述不予认可，对其他证言予以认可，证人提供的短信能够反映原告配合过户设置有前提条件，该条件即为加价。被告对原告关于其已有住房故不愿过户的陈述不予认可，因原告未能提供证据，故对原告的该意见本院不予采纳。而被告为证明因原告提出加价致过户未成提供了谈话录音及证人证言。关于录音，虽然双方对形成时间各执一词，且原告陈述录音中“加价”另有原因，但就该段录音看，内容上前后连贯、完整，原告明确提出要求加价，且谈话过程中并未出现任何关于“另行出售”、“公证”等字样。关于证人证言，双方只认可对各自有利的部分，但综观证言内容，该证人陈述客观、公正，与录音内容亦能相互印证，故本院对录音及证人证言均予以采信，故由此认定系原告提出加价导致过户事宜耽搁。经审理查明，2009年1月24日，原告王美珍作为被拆迁人与拆迁人签订《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆迁人将包括涉诉房屋(小套)在内的一大、一中、一小共计三套房屋安置给原告方。2012年10月19日，被告向原告陈惠芬支付购房定金5万元。2012年11月12日，四原告(甲方)与两被告(乙方)在家怡地产居间下签订《拆迁安置房(预售)买卖合同》，其中约定：甲方将涉诉房屋作63万元出售给乙方；乙方已于2012年10月19日支付定金5万元，应于2012年11月13日支付房款45万元，尾款13万元应于甲方将房屋产权过户给乙方并将全部户口迁出当日支付；甲方应在乙方付清第二笔房款时将房屋交付给乙方；甲方在办理房产证时应通知乙方陪同，中介方作为见证，甲方同意由乙方设置产权证密码并保管产权证，直至房屋过户给乙方；甲方应协助乙方在规定的期限内(安置房需满三年)办理过户手续；乙方未按约支付房款，逾期达十天，甲方有权解除本合同，乙方首付给甲方的房款归甲方所有，其余款项退回给乙方。当日，被告向原告杨洪明、陈惠芬支付房款45万元。涉诉房屋已由原告方交予被告使用。2015年8月21日，原告方自行办理了涉诉房屋的权属证书，涉诉房屋于2015年9月1日登记至原告杨洪明名下，权属证书办理后亦未交予被告保管。2016年3月19日，中介方通知双方办理过户手续，因原告方提出加价，被告不同意，故双方未能及时办理产权过户手续。2016年4月26日，原告向被告发送短信，要求被告于2016年4月30日前与原告方网签、支付剩余房款并办理过户。2016年5月1日，原告向被告再次发送短信，载明与被告就涉诉房屋签订的买卖合同于2016年5月1日解除，要求被告于2016年5月15日前搬离涉诉房屋。又查明，1、被告秦绪清自2013年3月起在上海参加社会保险，至2016年3月连续缴纳约37个月。2、双方一致确认涉诉房屋自2016年3月20日符合上市交易条件。3、2016年4月21日，原告杨洪明与案外人徐2就涉诉房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定涉诉房屋的出售价格为163.8万元，十五天内订立网签版买卖合同，案外人徐某1于当日支付定金5万元。2016年5月7日，原告杨洪明与案外人陈某某、徐2签订《上海市房地产买卖合同》，涉诉房屋已于2016年8月9日登记至陈某某、徐2名下。4、2016年8月，案外人田某某向本院起诉本案原告，并将本案被告列为第三人，要求本案原告配合将涉诉房屋过户至其名下。后案外人田某某向本院申请撤诉。5、2016年10月，本案被告向本院起诉本案原告及案外人陈某某、徐2，要求确认其就涉诉房屋签订的买卖合同无效，本院经审理作出(2016)沪0114民初13013号民事判决书，驳回本案被告的诉请。本案被告不服该判决并提起上诉，目前该案仍在二审审理中。以上事实由当事人的庭审陈述，原告提供的房地产登记簿、《拆迁安置房(预售)买卖合同》、短信截屏、移动详单、大产证信息、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，被告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁安置房(预售)买卖合同》、收条、房款收据、农业银行转账凭证、上海市房地产登记簿、基本养老保险参保缴费凭证、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、(2016)沪0114民初13013号案件庭审笔录、录音、证人证言等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《拆迁安置房(预售)买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。本案中，原告以被告逾期支付尾款13万元、拒不配合办理过户，且经催告仍不履行为由，主张解除合同。经查，合同约定尾款13万元应于原告将产权过户给被告并将房屋中的全部户口迁出当日支付。涉诉房屋于2016年3月20日符合上市交易条件，中介方曾于2016年3月19日通知双方办理过户手续，但因原告提出加价致使过户未成。因原告违约在先，故其无权要求解除合同，其发送的解除通知不能发生相应效力。而2016年3月25日，本市购房政策调整，外地户籍家庭购房所应缴纳的社保年限延长，导致被告暂不具备购房资格，政策调整不应归责于被告。综上，原告主张的确认合同解除等诉讼请求，依据不足，本院不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨洪明、陈惠芬、王美珍、杨晨怡的全部诉讼请求。本案受理费10,100元(原告已预交)，本院减半收取5,050元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 芬二〇一七年十月二十六日书记员 张学禹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”