（2017）京02民终8049号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-12-12

案件名称

北京良训教育咨询有限公司、任亮等与北京北旅时代商务旅游投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

任亮,北京良训教育咨询有限公司,北京北旅时代商务旅游投资有限公司,北京天成信泰商贸有限公司,北京惠通永源商场有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民终8049号上诉人（原审被告）任亮，男，1982年1月21日出生。上诉人（原审被告）：北京良训教育咨询有限公司，住所地：北京市海淀区中关村东路18号1号楼12层C-1211-057号。法定代表人：任亮。被上诉人（原审原告）：北京北旅时代商务旅游投资有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路32号。法定代表人：张俊峰，董事长。委托诉讼代理人：廉毅，男，1967年3月11日出生。委托诉讼代理人：隋云鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。原审被告：北京天成信泰商贸有限公司，住所地北京市西城区新风街3号1号楼。法定代表人：杨建勇，总经理。原审被告：北京惠通永源商场有限公司，住所地北京市西城区西外大街136号动物园公交枢纽六层、七层。法定代表人：任敏，总经理。上诉人任亮、北京良训教育咨询有限公司因与被上诉人北京北旅时代商务旅游投资有限公司、原审被告北京天成信泰商贸有限公司、原审被告北京惠通永源商场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任亮、北京良训教育咨询有限公司（下称良训教育）上诉请求：撤销一审判决，驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司（下称北旅公司）的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。北旅公司有偿使用诉争房屋，使用期限8年，北旅公司与北京惠通永源商场有限公司（下称惠通公司）之间的合同就是8年，北京天成信泰商贸有限公司（下称天成公司）是惠通公司的下属公司，2012年11月同我方签订房屋租赁合同，我方租赁新风街3号院2号楼二层、一层，合同期限到2017年12月1日，我方有营业执照，合法经营，每年按时交纳租金。我方的租赁协议是三方真实意思表示，应当受保护。我方不应当承担责任。二、北旅公司与天成公司之间的房屋租赁合同及补充协议解除于2015年8月31日解除。但北旅公司并未将案情告知房屋的实际租赁者即我方，天成公司继续进行物业管理，我方支付了各项费用，提前解除合同造成我方重大经济损失，我不同意解除合同，要求继续履行。三、我方租赁的房屋在2017年3月6日已经被全部拆掉了，尚在合同期就拆除了涉案房屋，我不应支付房屋使用费。四、北旅公司要求我们按照房屋租金来支付房屋使用费，就表示北旅公司认可了我们与天成公司签订的合同。另，我房屋租金已交至2016年8月3日，并非一审认定的2016年7月3日，一审认定错误，应当撤销原判。北旅公司辩称，我公司同意一审判决，不同意任亮、良训教育的上诉请求。答辩意见如下：认可诉争房屋现已被拆除的事实。诉争房屋即使有违章建筑，也是天成公司所为，与我公司无关。我方与任亮、良训教育并无合同关系，不存在返还押金的问题。另外，我公司不同意其要求赔偿损失的请求装修损失、经营损失等，一审中其并未提出反诉，二审中不能再提。天成公司、惠通公司未上诉，也未进行答辩。北旅公司向一审法院起诉请求：1.天成公司、良训教育、任亮返还北京市西城区新风街3号院2号楼二层（原金钥匙二层）、一层（原洗衣店）的房屋；2.天成公司、良训教育、任亮支付2015年9月1日起至房屋腾退之日止的房屋使用费（标准按照次承租合同租金标准递增）；3.惠通公司对前述房屋使用费承担连带责任；4.本案诉讼费由天成公司、惠通公司、任亮、良训教育承担。一审法院认定事实：北京公共交通控股（集团）有限公司系北京市西城区新风街3号院房屋的所有人。2011年8月1日，北京公共交通控股（集团）有限公司（甲方）与北京公共交通控股（集团）有限公司保修分公司（乙方）、北旅公司（丙方）签订《资产有偿使用协议书》，经三方共同协商，就丙方有偿使用和开发经营管理甲方房屋达成如下协议：一、有偿使用和经营管理标的，西城区德外新风街3号院西南角新风机械厂车间（三层楼房）和15间平房，楼房建筑面积3278平方米，平房建筑面积311.11平方米；二、使用期限，双方确定标的有偿使用期限为8年，自2011年8月1日起至2019年7月31日止，协议期满，在甲方同意下，丙方可申请继续有偿使用上述标的，甲、乙、丙三方应另行签订协议；……。2011年7月3日，北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市西城区新风街3号新风机械厂院内三层厂房3278平方米，及楼南侧平房202平方米，共计3480平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期自2011年9月1日至2019年8月31日。房屋年租金为4445700元，自租赁期限第五年开始，房屋租金增加10%，年租金为4890270元整。2012年5月9日，北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方）、天成公司（丙方）签订《新风街项目租赁协议合作方变更说明》，内容为：因乙方在北京市西城区新风街3号院1号楼经营地注册了天成公司，经甲、乙、丙三方协商同意：1、将北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方），于2011年7月31日签订的新风街3号院1号楼房屋租赁合同中约定的乙方变更为天成公司，法人代表杨建勇；2、将合同中约定的74万元保证金改为37万元。其他条款继续有效。2012年7月9日，北旅公司（甲方）与天成公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲、乙双方于2011年7月31日共同签署了关于北京市西城区新风街3号《房屋租赁合同》，因经营需要，乙方向甲方提出申请，扩建面积440平方米，经研究甲方同意乙方扩建，经友好协商，特订立此《补充协议》。1.乙方根据租赁房屋的现状和经营需要，可以对租赁房屋进行改造，该改造包括但不限于对租赁房屋的重建、改建、扩建、装修和加固等，乙方对租赁房屋进行改造之前，应将改造方案报甲方并经甲方上级专业部门书面批准后方可进行，乙方对整、改、扩、装、固的房屋安全、防火等全面负责，出现任何状况均由乙方承担，乙方改建、重建、扩建的新增面积是指在原有面积外立面及房顶屋面扩建后的部分（室内加层及外立面装饰、装修除外）；2.在装修和使用租赁房屋的过程中，乙方如确需对租赁房屋的主要结构进行拆改，应对原建筑机构做好加固防护和承重计量，确保使用安全，乙方对整、改、扩、装、固的房屋安全防火责任，甲方有权监督，并对不符合规定的提出整改，乙方对改造后的房屋自行办理许可手续，甲方予以配合，改造后的房屋产权归甲方所有，若乙方未办理合法手续，导致甲方被处罚的，乙方承担所有责任；3.乙方自2012年7月1日起按新建筑面积2.5元每平方米每天向甲方托管的北京北旅时代物业管理有限公司缴纳物业管理费，截止2012年9月30日，一季度费用101200元，随北京市西城区新风街3号《房屋租赁合同》合同母本时间，租赁期于2015年9月1日物业管理费递增10%，一季度费用111320元一次性缴纳；4.甲乙双方同意本合同到期日为2019年8月31日。2015年7月27日，惠通公司向北旅公司出具《还款计划书》，内容为：天成公司新风街3号项目，2014年至2015年7月底欠缴北旅公司房屋租金673万余元，滞纳金按合同约定，以实际发生为准，计划还款时间在2015年8月28日左右，到期不还，惠通公司愿承担一切债权债务，承担还款责任。2015年9月，因天成公司拖欠相关费用，北旅公司以天成公司、惠通公司为被告诉至本院，要求确认该公司与天成公司之间的房屋租赁合同于2015年8月31日解除，要求天成公司支付2014年1月1日至2015年8月31日的租金、要求天成公司支付及赔偿其他相关费用及损失，并要求惠通公司承担连带责任。本院经审理后作出（2015）西民初字第28587号民事判决书，判决确认北旅公司与天成公司之间的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，判决天成公司支付北旅公司2014年1月1日至2015年8月31日的剩余租金，判决惠通公司对2014年1月至2015年7月的租金承担连带支付责任，并判决天成公司支付和赔偿北旅公司其他相关费用。2012年11月27日，天成公司（甲方）与任亮（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于新风街3号院2号二层（原金钥匙二层）、一层洗衣房租赁给乙方使用。租赁期限为2014年11月3日至2017年12月1日。2014年11月3日至2014年12月2日为免租期，房屋年租金为280000元。自租赁期第2年开始，房屋租金每年递增3%。押金50000元。任亮承租涉案房屋后，将房屋用于良训教育的培训场所。审理中，由于天成公司承租房屋后，进行了大量改扩建，为确定涉案房屋的具体位置，本院进行现场勘验，本案涉及房屋位置为：北京市西城区新风街3号院2号楼外西侧一层北数第六间，2号楼外西侧二层北数第二间至2号楼外南端二层全部房屋接2号楼外南侧二层全部房屋（至过道西侧止）。为直观反映房屋位置，本院要求北旅公司制作了平面图纸，并要求任亮、良训教育在图纸上就其实际承租的房屋进行了标注。现北旅公司诉至本院，要求天成公司、任亮、良训教育返还涉案房屋并支付2015年9月1日至实际腾房之日止的房屋使用费，要求惠通公司对房屋使用费承担连带责任。天成公司、惠通公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。任亮、良训教育主张其与天成公司签有租赁合同，且租金已支付至2016年7月3日，故不同意北旅公司的诉讼请求。任亮、良训教育针对其主张，向本院提交了租金交纳收据予以证明，北旅公司对该证据的真实性不予认可。一审法院认为，天成公司、惠通公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的权利，本案依法缺席审理。本案中，生效判决已经确认北旅公司与天成公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，合同解除后，天成公司应当将房屋返还给北旅公司。任亮作为次承租人、良训教育作为实际使用人，也具有腾房义务，故对北旅公司要求天成公司、任亮、良训教育返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持，涉案房屋的具体位置以本院现场勘验为准：北京市西城区新风街3号院2号楼外西侧一层北数第六间，2号楼外西侧二层北数第二间至2号楼外南端二层全部房屋接2号楼外南侧二层全部房屋（至过道西侧止）的房屋。北旅公司要求天成公司支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持，房屋使用费的标准，本院参照2015年8月31日北旅公司与天成公司租赁合同解除时，天成公司与任亮之间租赁合同的租金标准，即年租金280000元，此后，不再考虑递增。由于任亮、良训教育已支付天成公司租金至2016年7月3日，故任亮、良训教育无需向北旅公司支付2016年7月3日之前的房屋使用费，2016年7月3日之后，任亮、良训教育应对涉案房屋的使用费承担共同给付责任。由于惠通公司只是承诺对2014年至2015年7月的租金及滞纳金承担连带还款责任，北旅公司要求惠通公司承担2015年9月1日之后房屋使用费的连带责任，缺乏依据，本院不予支持。需要指出的是，由于涉案房屋存在改扩建情形，本院判决将涉案房屋返还给北旅公司，不影响行政主管机关对涉案房屋性质的认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，一审法院于2016年12月判决如下：一、自判决生效之日起七日内，北京天成信泰商贸有限公司、任亮、北京良训教育咨询有限公司将北京市西城区新风街3号院2号楼外西侧一层北数第六间，2号楼外西侧二层北数第二间至2号楼外南端二层全部房屋接2号楼外南侧二层全部房屋（至过道西侧止）交还北京北旅时代商务旅游投资有限公司。二、自判决生效之日起七日内，北京天成信泰商贸有限公司按照年租金二十八万元的标准支付北京北旅时代商务旅游投资有限公司二О一五年九月一日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。三、任亮、北京良训教育咨询有限公司对判决第二项（二О一六年七月四日起至实际交还房屋之日止）的房屋使用费承担共同给付责任。四、驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司的其他诉讼请求。本院查明的基本事实与一审一致。二审中，另查明任亮承租的房屋因系违章建筑已于2017年3月6日被全部拆除。北旅公司认可任亮承租的房屋因系违章建筑被拆除的事实，但表示违章建筑非其所建，系天成公司所建。任亮主张其交给天成公司的房屋租金已交至2016年8月3日并非2016年7月3日，但未提供证据证明其该项主张。本院认为：已生效的人民法院判决书确认北旅公司与天成公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，合同解除后，天成公司已不享有涉案房屋的承租权及转租权，其应当将房屋返还给北旅公司。天成公司与任亮就涉案房屋签订的转租合同随之丧失继续履行的法律基础，任亮作为涉案房屋次承租人、良训教育作为涉案房屋的实际使用人，也具有腾房义务，至于合同解除后给任亮、良训教育造成的损失，任亮可另行向其转租合同的相对出租人主张权利。任亮、良训教育上诉不同意解除合同不符合法律规定和客观事实，本院不予支持。对于北旅公司要求天成公司支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费及任亮、良训教育承担共同给付责任一节，经本院查明，任亮、良训教育承租的涉案房屋系违章建筑已于2017年3月6日被拆除，且该违章建筑非北旅公司所建，系天成公司承租房屋后所建，在北旅公司与天成公司租赁合同解除后，天成公司所建的违章建筑应予拆除，故北旅公司无权就该违章建筑主张使用费收益。原审判决支持北旅公司要求支付房屋使用费的请求不当，本院予以撤销。鉴于涉案房屋已被拆除，原审判决腾退房屋已无实际意义，本院对原审判决腾退房屋内容予以撤销。综上所述，因原审判决后发生新的事实及原判适用法律不当，本院对原审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20051号民事判决第一、二、三、四项；二、驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司的全部诉讼请求。公告费按照实际发生数额计算，由北京天成信泰商贸有限公司负担（自本判决生效之日起7日内交至一审法院）。一审案件受理费4406元，由北京北旅时代商务旅游投资有限公司负担（已交纳2203元，余款2203元，于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费4406元，由北京北旅时代商务旅游投资有限公司负担（已由任亮、北京良训教育咨询有限公司预交，北京北旅时代商务旅游投资有限公司于本判决生效之日起7日内给付任亮、北京良训教育咨询有限公司）。本判决为终审判决。审判长　李蔚林审判员　曹　雪审判员　王军华二〇一七年十月二十六日法官助理　董　红书记员　马丽雅微信公众号“”