（2017）豫03民终5117号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-01-04

案件名称

郭斌、洛阳市广和物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省洛阳市中级人民法院

所属地区

河南省洛阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭斌,洛阳市广和物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省洛阳市中级人民法院民事判决书（2017）豫03民终5117号上诉人（原审被告）：郭斌，男，汉族。被上诉人（原审原告）：洛阳市广和物业管理有限公司。住所地：洛阳市西工区上阳花园物业楼。法定代表人：钱峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王乙妃，该公司员工。上诉人郭斌与被上诉人洛阳市广和物业管理有限公��物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初5371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭斌，被上诉人洛阳市广和物业管理有限公司的委托诉讼代理人王乙妃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭斌上诉请求：1、请求依法撤销本案一审判决，发回重审或依法改判驳回被上述人的诉讼请求；2、判令被上诉人退还上诉人缴纳的装修押金及物业服务费；3、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，被上诉人与上诉人于2010年4月20日签署的《物业管理服务协议》应依法被确认无效，按照《物业管理条例》第六十七条、第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项之规定，被上诉人并未遵循房地产开发企业与物业管��相分离的原则，在一审时也未提交投标文件及政府相关部门批准成立的文件，其成立并不符合我国相关法律的规定，故本案所涉《物业管理服务协议》应依法确认无效。根据《物业管理条例》第二条之规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理企业应由全体业主通过选聘的服务企业，被上诉人并非业主及业主委员会选聘服务企业，《物业管理服务协议》也并非全体业主或业主委员会及其业主代表共同研究协商，拟定的公平协议。作为建设单位选聘服务企业，并没有要求业主与其签署《物业管理服务协议》的权利。因此，该物业管理协议应依法被确认无效。被上诉人不配合业主筹备业主委员会，不提供业主联系方式，不通知业主来参加业主大会，导致业主委员会无法筹备成立。被上诉人也从未开展过服务满意率调查，既违反了相关规定，也反映了其对自身物业服务水平不自信，回避现实的态度。根据《物业管理条例》第六十七条之规定。对于欠费业主先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前提下，被上诉人无权直接起诉欠费业主。二，一审判决认定基本事实不清，一审法院认为上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议》合法有效，这与客观事实不符，该协议由被上诉人单方拟定，且当时若不签订该协议，被上诉人不为上诉人办理入住手续及移交房屋钥匙，故上诉人是在被胁迫的情况下才签订该协议，且也从未主动向被上诉人缴纳过物业管理费，一直是被迫缴纳，故上述《物业管理服务协议》应依法确认为无效。该协议内容存在诸多违法之处，如收费标准被涂改，也未具备我国法律规定的必备条款，本案一审时被上诉人辩称“物业服务费按月缴纳，缴纳期间为每月的10日—20日”与事实情况完全不符，业主去缴纳物业费，物业收费人员明确表示按年收费。三、一审认定基本事实不清，没有查清被上诉人是否履行了物业服务义务。首先，被上诉人与上诉人于2010年4月20曰签署的《物业管理服务协议》为无效协议，该协议不能证明被上诉人履行物业服务义务，其次，被上诉人应该至少提供其与建设单位或者其他物业服务企业之间签章确认的查验、物业交接等书面记录，其向相关行政部门备案的材料手续，告知业主物业承接查验备案情况的书面材料等证据材料以证明其承接了物业或何时移交了物业。被上诉人对小区共用设施没有尽到的维持运行、维修、养护管理的义务，被上��人未完全尽到维持小区清洁卫生的义务，全体业主反馈几乎整月不见楼道卫生保洁人员，污水管道疏通工作基本为不堵不疏通，不报修不影响业主生活不疏通，公共主管道向业主收费疏通，楼道包括主干道卫生打扫工作不到位。关于小区公共绿化的养护和管理，被上诉人只能算是按期完成绿化养护，并未按时按需对绿化养护，造成荒草四野或绿化荒秃严重。关于小区车辆停放管理。实际上，被上诉人对车辆管理无章无序，除固定车位外，其他车辆只收费办理了进出门证，不做任何管理规划，造成小区内车辆乱停乱放，占用消防通道．绿化被肆意碾压。关于物业档案和业主档案资料管理。实际上，物业服务公司用其档案管理之权限，胁迫业主预存清缴物业费，对业主反映合理诉求置之不理。小区安全防范工作，小区内发生多起入室盗窃案件，电动车被盗也时有发生。对其所承诺的巡视工作根本无从谈起。小区监控设备老化缺失严重，无法或很难提供有效视频证据资料,被上诉人对上述问题拒不整改，相关政府部门曾组织召开协调会，向被上诉人下发《信访投诉交办通知单》，要求物业公司全面提高服务水平和意识，而被上诉依然拒不整改。被上诉人出于牟利目的占用小区公共资源或排除合理竞争，侵害业主利益。被上诉人要求上诉人支付物业费及违约金的请求已超过诉讼时效。综上所述，被上诉人的一审诉求依法应予驳回，一审法院事实认定不清，适用法律错误，故请求二审依法支持上诉人的上诉请求。洛阳市广和物业管理有限公司辩称：一、一审法院事实认定清楚。1、答辩人与上诉人签订的《物业管理服务协议》是双方当事人在平等、自愿的基础下签订的，为双方当事人的真实意思表示，且合同未违背我国法律的相关规定，因此，《物业管理服务协议》合法有效，双方当事人应按合同履行各自的义务。2、答辩人在一审时向法院提交了收费许可证（后在2015年年审时因政策原因统一取消了该证）、资质证书、营业执照证明答辩人的收费资质，答辩人自签订合同以来一直按照合同约定对小区进行管理。上诉人得到答辩人的服务后应按照合同要求按时向答辩人交纳物业费，但上诉人在无任何正当理由的情况下长时间拒不缴纳，该事实在一审庭审过程中均有体现。3、上诉人在长期未交纳物业费的情况下，答辩人一直通过电话、通知等多种途径催促答辩人交纳费用，答辩人一审提交了4份催收通知为证。答辩人一直在积极维护自身的权益，且上诉人的行为属于连续性情况，因此，答辩人要求上诉人支付的物业费均未超过诉讼时效。二、一审法院适用法律正确。上述事实可知，答辩人与上诉人之间成立物业服务合同关系，答辩人在履行管理义务的前提下有请求上诉人按照合同约定支付费用的权利，因此一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判令被答辩人支付物业费及违约金完全正确，并无不当。综上所述，一审法院事实认定客观清晰，法律使用正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判,并判令上诉人承担本案二审诉讼费用。洛阳市广和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付截止于2016年7月31日累计拖欠的物业费1937.6元，违约金4302元，共计6239.6元。2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:原告系经洛阳市工商行政管理局核准于1997年10月10日成立的经营物业管理等业务的有限责任公司。被告系洛阳市涧西区江南绿��小区2区3号楼1单元102号住宅的业主。2010年4月20日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定由被告按其住宅建筑面积83.49平方米向原告交纳物业服务费，标准为每月每平方米0.39元（不含每月2元的城市垃圾处理费及公共照明分摊费）；物业服务费按月缴纳，缴费期间为每月的10日—20日；被告未按时足额交纳物业服务费，应按日3‰的标准向原告支付违约金。此后至2011年11月19日间，被告应当交纳的物业服务费（含城市垃圾处理费），被告已交清。自2011年11月20日起被告再未向原告交纳过物业服务费。截止于2016年7月31日，被告已欠下原告物业服务费（含应当交纳而未交纳的垃圾处理费）1937.6元。依照“未按时足额交纳物业服务费，应按日3‰的标准向原告支付违约金”的约定，被告应向原告交纳4302元违约金（被告应当交纳而未交纳的垃圾处理费未计算违约金）。一审法院认为：原、被告签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效之合同。被告在与小区内其他业主共同享受了原告提供的物业管理服务，且已履行了部分交纳物业服务费的义务之后，再以“《物业管理服务协议》是原告单方拟定，以威胁的方式强迫被告与原告签订的，不具有法律效力”的理由，拒绝交纳2011年11月20日之后的物业服务费，于事实相悖，于法律无据。原告要求被告立即支付拖欠的1937.6元物业服务费（含被告应当交纳而未交纳的垃圾处理费）的诉讼请求，该院应予支持。原告要求被告支付4302元违约金的诉讼请求，因双方在《物业管理服务协议》中约定计算违约金的比例过高，该院酌定由被告按欠费总额的30%向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郭斌于该判决生效后十日内向原告洛阳市广和物业管理有限公司支付自2011年11月20日起至2016年7月31日间的物业服务费1937.6元（含应当交纳而未交纳的垃圾处理费），违约金581.28元；若逾期，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告洛阳市广和物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告郭斌承担。二审中,郭斌提交照片20张，拟证明洛阳市广和物业管理有限公司提供物业服务时存在瑕疵。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为:郭斌在《物业管理服务协议》上签名视为其知晓并认可协议的内容，且该协议并未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效之合同。郭斌主张其被胁迫签订协议，但其未在法定期限内向具有管辖权的人民法院请求撤销该协议，且其提供的证据不足以证明该主张能够成立，故本院不予支持。郭斌在其所居住的小区内享受了洛阳市广和物业管理有限公司提供的物业管理服务，却未按照《物业管理服务协议》的约定额交纳物业服务费，洛阳市广和物业管理有限公司曾数次向郭斌主张过权利，其债权请求权并未超出诉讼时效，故对于洛阳市广和物业管理有限公司要求郭斌支付拖欠的1937.6元物业服务费（含被告应当交纳而未交纳的垃圾处理费）的请求，应予支持。由于洛阳市广和物业管理有限公司在履行物业服务过程，其服务质量存在一定的瑕疵，故对于该公司要求郭斌支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，郭斌的上诉理由部分可以成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第��款第二之规定，判决如下：一、撤销洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初5371号民事判决第二项；二、变更洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初5371号民事判决第一项为：郭斌于本判决生效后十日内向洛阳市广和物业管理有限公司支付自2011年11月20日起至2016年7月31日间的物业服务费1937.6元（含应当交纳而未交纳的垃圾处理费），若逾期，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回洛阳市广和物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由郭斌负担30元，由洛阳市广和物业管理有限公司负担20元，二审案件受理费50元，由郭斌负担30元，由洛阳市广和物业管理有限公司负担20元，本判决为终审判决。审判长　祖　萌审判员　刘丽娜审判员　王　鹏二〇一七年十月二十六日书记员　文成博来源：百度“”