（2017）辽01民终10227号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-11-29

案件名称

上诉人张涛与被上诉人孙彦超、原审第三人沈阳市和平区琪海月房产家政信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张涛,孙彦超,沈阳市和平区琪海月房产家政信息咨询服务部

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终10227号上诉人（原审被告）:张涛，男，1960年7月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张宏伟，辽宁知然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙彦超，男，1987年10月15日出生，汉族，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：张俊东，辽宁腾达律师事务所律师。原审第三人：沈阳市和平区琪海月房产家政信息咨询服务部，住所地沈阳市和平区砂山街58号311。经营者：王月英，女，1955年5月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人张涛因与被上诉人孙彦超、原审第三人沈阳市和平区琪海月房产家政信息咨询服务部（以下简称“琪海月家政”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.认定被上诉人违约；4.判令第三人作伪证，并责令其向上诉人赔礼道歉；5.判令被上诉人与第三人共同承担上诉人支付的律师代理费；6.判令被上诉人与第三人共同承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院对已不存在的事实提起的诉讼不予驳回，不符合法律规定。二、一审法院作出上诉人返还被上诉人定金的判决，显失公正。三、一审法院认定上诉人不存在故意违约行为不正确，是被上诉人不履行协议故意违约所致。四、一审法院判令上诉人与第三人共同承担违约责任，属事实不清，证据不足。五、一审法院适用法律错误。六、上诉人提出被上诉人违约有事实依据。七、上诉人否认2017年6月6��与上诉人通过电话，作伪证，应当向上诉人赔礼道歉。鉴于退税需要买卖双方共同完成，如最终判决结果为房屋买卖协议不能继续履行，请求法院判令双方共同完成退税的期限，以便案结事了。孙彦超辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。上诉人虽经一审认定不存在故意违约行为，但不等于不存在违约事实。此点我方已在一审中提交了大量证据予以证明，包括录音，另外，双方在买卖协议中针对交易行为存在明确约定，即在贷款后进行交易，而被上诉人在贷款完成后直到一审起诉前长达数月时间里，与上诉人仍无法完成涉案房屋交易。琪海月家政述称，上诉人是自己整事、自己违约，就应该自己承担。我是一个60多岁的老人，退休金比较少，还有心脏病，为了补贴家用，经营了一家合理、合法的房产中介所，双方协议中约定，由违约方承��中介费，法院应按双方签订合同裁决。上诉人开始时说人在重庆呢，再打电话上诉人说后勤领导去北京开会，又催他，他说他爱人告房产局了，上诉人不按房产大厦的要求去做，否则早就完事了。买卖双方签订协议时，第三人已经告知注意事项，第三人没有违约，更不应该承担违约责任。第三人付出了劳动，受法律保护。孙彦超向一审法院起诉请求：1.判令被告双倍返还定金20,000元，并赔偿原告损失17,169.88元（包括中介费6000元、银行贷款评估费2000元、契税9169.88元）；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月18日，原告孙彦超（买房人、乙方）与被告张涛（卖房人、甲方）、第三人沈阳市和平区琪海月房产家政信息咨询服务部（中介方）签订房屋买卖协议书一份，约定原告购买被告所有的位于沈阳市和平区砂川街39-1号楼6单元3层2号房屋，房屋总价款700,000元，定金10,000元，中介费6000元。其中第二条违约责任约定如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费，如乙方违约，定金、中介费不退，由违约方承担，交定金时同时付中介费。协议签订后，原告向被告交纳定金10,000元，向第三人交纳中介费6000元及贷款评估费2000元。2017年3月17日，原告缴纳契税9169.88元。其后，当原、被告在房产局办理更名过户手续时，工作人员告知诉争房屋办理更名过户手续需军队批准，故双方未能办理更名过户手续。2017年5月26日，原告就房产更名过户事宜询问被告，双方协商无果后，原告诉至法院，要求解除合同，被告承担违约责任。另查明，被告得在知诉争房屋办理更名过户需军队同意批准后，一直通过行政复议等途径寻求解决该事宜的办法，2017年6月20日，沈阳军区善后办住房制度改革领导小组办公室给沈阳市房屋权属登记中心出具文件，同意诉争房屋办理更名过户手续。现被告同意继续履行买卖协议，但原告已不同意继续履行。一审法院认为，原告孙彦超与被告张涛、第三人沈阳市和平区琪海月房产家政信息咨询服务部签订的房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。原告依约交纳了定金、中介费、税费，被告也一直履行协助原告办理相关手续等义务，原、被告在办理更名过户时方得知需部队同意批准，故买卖双方未能办理更名过户手续，致使原告的合同目的未能实现，直至起诉之日被告仍未能提供部队同意办理更名过户的文件，故原告主张解除买卖协议应予支持。协议解除后，被告应将收取的10,000元定金予以返还。协议虽未能继续履行，但被告在��行协议过程中并不存在故意违约行为，故对于原告要求双返定金的诉请不予支持。关于原告要求被告赔偿中介费及贷款评估费损失的诉请，买卖协议之所以未能实际履行，系因被告及第三人对房屋产权性质认识不够，导致无法正常办理更名过户手续，故均应承担相应的违约责任，一审法院酌定双方各承担50%的责任。第三人作为房产中介公司，其在居间过程中付出了一定的劳动，促成了合同的订立、协助原告完成了契税的缴纳等，应该获得一定报酬，故酌定其收取4000元，剩余4000元退还原告，同时原告因此受到的中介费损失4000元应由被告赔偿。关于原告要求被告赔偿已缴纳契税的损失，因房产交易取消后，原告可以自行到税务机关办理退税，故该项诉请不予支持。关于被告抗辩的合同未约定履行期限问题，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从双方得知合同不能履行至起诉已有两个月时间，原告在起诉之前再次向被告确认，被告尚未能确定合同的履行期限，据此可以认定原告已经给了被告合理的履行期限，故该项抗辩意见不予采纳。关于被告提出的原告违约问题，因其未提交证据予以证明，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告张涛于本判决生效之日起十日内返还原告孙彦超定金10000元；二、被告张涛于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙彦超中介费损失4000元；三、第三人沈阳市和平区琪海月房产家政信息咨询服务部于本判决生效之日起十日内��还原告孙彦超中介费4000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费365元（已减半收取），由原告承担240元，被告承担100元，第三人承担25元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张涛提供电话通话号码截屏一份，证明：2017年6月6日曾打电话通知中介告诉买方已经完成了沟通协调可以完成交易，6月8日去办理手续。被上诉人孙彦超对关联性提出异议，认为不能证明上诉人想要证明的问题，该份证据只表现为2017年6月6日上诉人曾与原审第三人的负责人进行了长达10分钟的通话，不能证明两人通话内容，且被上诉人没有收到任何人的通知。原审第三人��可通话过程，但表示后来上诉人到我这来了，但提供的证明只有几个人的签名，没有公章，所以也办不了。本院认为对该证据应结合全案情况予以综合考查，记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。上诉人张涛与被上诉人孙彦超、原审第三人琪海月家政签订的房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。虽然协议中未明确约定买卖合同履行的截止期限，但纵观合同订立时间及履行过程，被上诉人如期交付了定金，中介费、评估费、办理契税，配合中介、等待上诉人处理卖房手续事宜，而依上诉人所出据的《关于刘樱已购军队房改房办理房屋权属更名过户事》系由沈阳军区善后办住房制度改革领��小组办公室于2017年6月20日作出，距买卖合同订立时间近4个月之久，在被上诉人拒绝继续履行合同的前提下，该期间已超出正常的二手房屋买卖合理的期待期，上诉人仅以现在可以继续履行合同为由，拒绝承担解除合同、退还定金、赔偿损失的责任，依据不足，理由不能成立。而上诉人又主张因一审判决未判令其双倍返还定金为由，主张其不存在违约行为，因一审法院系基于合同约定、合同未能及时履行的原因、上诉人及原审第三人的对房屋产权性质认识不够等综合因素，判令上诉人返还定金10,000元，赔偿一定的中介费损失，并不能由此反证上诉人没有违约行为。又根据合同相对性原则，被上诉人在房屋买卖过程中并不存在违约行为，其权利应有法律保护。至于上诉人提出的是否需要部队提供手续一节，既不属于本案审查范围，又无法免除上诉人应承担的违约责任��一审判决对于本案各方责任认定并无不当，本院予以确认。对于中介费一节，庭审中各方均认可由琪海月家政收取中介费为6000元，由银行收取贷款评估费为2000元，又鉴于买卖合同中没有约定具体履行截止期限，上诉人表示同意且实际可以继续履行合同，而被上诉人坚持拒绝履行合同，故一审法院将贷款评估费作为实际损失判令上诉人与原审第三人一并向被上诉人承担赔偿责任，有失妥当，至于被上诉人付出的贷款评估费应由其自行承担合同实际解除的风险后果。由此，本院认为，张涛和琪海月家政应各自向孙彦超返还中介费3000元为宜。综上所述，张涛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7388号民事判决第一项，即“一、张涛于本判决生效之日起十日内返还孙彦超定金10,000元”；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7388号民事判决第四项，即“四、驳回原告的其他诉讼请求”；三、变更沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7388号民事判决第二项为“张涛于本判决生效之日起十日内赔偿孙彦超中介费损失3000元”；四、变更沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7388号民事判决第三项为“沈阳市和平区琪海月房产家政信息咨询服务部于本判决生效之日起十日内返还孙彦超中介费3000元”；五、驳回各方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费365元，二审案件受��费730元，共计1065元，由上诉人张涛负担700元，被上诉人孙彦超负担300元，原审第三人沈阳市和平区琪海月房产家政信息咨询服务部负担65元。本判决为终审判决。审判长　　贾宏斌审判员　　姜会军审判员　　韩彩霞二〇一七年十月二十六日书记员　　王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。更多数据：