（2017）冀0110民初3990号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-09-04

案件名称

马海燕与张连敏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

石家庄市鹿泉区人民法院

所属地区

石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马海燕,张连敏,河北天昊房产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第九十四条

全文

河北省石家庄市鹿泉区人民法院民事判决书（2017）冀0110民初3990号原告：马海燕，女，1989年12月6日生，汉族，住邢台市平乡县。委托代理人郝朋利、任林娟，河北英汇律师事务所律师。被告：张连敏，女，1971年3月15日生，汉族，住鹿泉区。委托代理人赵志雷，河北决策律师事务所律师。第三人河北天昊房产经纪有限公司，地址：石家庄市桥西区旭称花园旭芳园6-1-104。法定代表人王江涛，经理。委托代理人赵志华，公司职员。原告马海燕与被告张连敏、第三人河北天昊房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院二0一七年四月二十六日作出（2017）冀0110民初880号民事判决书，原告不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院以(2017）冀01民终7186号民事裁定书将该案发还重审，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马海燕的委托代理人郝朋利、任林娟、被告张连敏及其委托代理人赵志雷、第三人河北天昊房产经纪有限公司的委托代理人赵志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月24日，我和被告及第三人河北天昊房产经纪有限公司都市晶华分公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告张连敏购买我位于鹿泉区拾里洋房14-1-206室70.29平方米住宅一套，成交价43万元，双方约定先付定金2万元，当初我卖房的时候就与被告和第三人明确说明，卖房子的目的是为了短时间内获得房屋价款，去新的地方购买房子，因为当初我已经订好新房屋，被告和第三人称三个月内肯定可以办理下房产证，并办好过户手续（该事实在录音中可以证明）。在这种情况下我才同意出售该房屋，因为当时房屋没有房产证，况且三方在合同中明确约定我与被告各支付第三人一半的办本费用，我的办本费用5000元已经交了。可是合同签订之后，第三人迟迟没有办法将房产证办理下来，至今什么时候能办理下房产证都是未知数，房产证不能办理，导致本次房产交易无法进行，因此我当初出售房屋的根本目的无法实现。根据合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违法行为致使不能实现合同目的，我方可以行使法定解除权。现诉至法院，要求依法判令解除我与被告及第三人于2016年8月24日签订的《房屋买卖合同》，并判令被告张连敏所付定金2万元不予退还；第三人返还我6002830号收款收据收取的5000元现金。返还0012295号收据中所涉及的拾里洋房14-1-206号购房合同原件及收款收据原件，票据号是3637433、3610456、0714220三份收据。被告张连敏辩称，1.被告从未承诺过给原告办理原始房本，自然没有承诺在一定期限内给原告办理下原告房本，本案是房屋买卖合同纠纷，原告系卖方，被告系买方，原告将其房屋出卖给被告，办理原始房本的义务在原告，原告办理好原始房本之后将房子过户至被告名下，被告作为房屋买卖合同中的买方，没有义务为原告办理原始房本。现在原始房本已经办下来，原告起诉状所列事实已经发生变化，房屋买卖合同可以继续履行。2.办理原始房本的义务应由原告履行，原告委托给中介办理房本，属于委托合同纠纷，与办案房屋买卖纠纷没有关系，属于两个法律关系，根据《合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”，原告与中介之间的委托合同纠纷，与被告没有关系，不应该因为原告与第三人之间的委托合同纠纷，而造成原告与被告之间的买卖合同自然解除。原告起诉被告，主体错误。3.原告与被告在签订房屋买卖合同时，房屋买卖合同内容系双方真实意思表示，合同依法有效，被告已经按照合同约定，支付了原告定金和首付款。原告也在2016年9月份将涉案房屋交付给被告，占有、使用，房屋一直由被告使用至今。原告房本已经办下来，被告现在随时配合原告及中介办理过户手续，交付剩余房款。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求，判决合同继续履行。第三人河北天昊房产经纪有限公司述称,卖方马海燕和买方张连敏于2016年8月24日在天昊房产经纪有限公司签订一份位于石家庄鹿泉市的房产买卖合同（具体条款详见三方买卖合同）；于2016年8月25日办理公证，2016年8月25日当日张连敏付马海燕首期部分房款6万元整。房屋买卖合同签单日之前三方均了解到此小区已有出证（房屋不动产权登记证），在2016年3月份就有房东拿到房屋不动产权登记证并委托我们出售，并且也早已经办理完毕过户手续：我公司于2016年9月1日开始联系拾里洋房开发商，了解到开发商确实正在陆续办理房本。关于产权证下发晚原因，开发商根据自身情况、政策原因等，把90平米以下的房屋不动产权登记证排在了后期处理，导致延迟。现在开发商将涉案房屋缴税完毕，房本在正常办理中，三方可正常履行房屋买卖合同约定。原告为证明自己的诉讼主张，提供证据如下：1.2016年8月24日的房屋买卖合同，证明原、被告及第三人签订合同的具体情况以及三方权利义务情况。2.二份票据，证明第三人收取原告方现金及相关合同的事实，也是要求返还的依据。3.录音光盘，证明第三方工作人员李会娜承诺原告合同签订后三个月之内可以办理下房本办理过户手续。4.贷款还款凭证复印件，证明当初原告卖房的初衷是短时间获得房屋价款并在其它地方购买房屋，因此原告在中介的要求下借钱偿还完涉案房屋的所有贷款，因不能办理房产证导致原告的根本目的无法实现，所以要求解除合同。被告张连敏质证意见：对证据一无异议，证据二与我方无关联性，证据三没有原始载体，属于复印件对其真实性不认可，根据录音并不能明确电话沟通中两人的身份。也没有录音的具体时间，录音中所谓的中介也没有明确答复原告三个月内办下房本，根据录音中体现的是原告委托其他人办理房本的委托事宜，与原告与被告之间的房屋买卖合同没有关联性，属于两个法律关系，综上真实性、关联性均不认可。证据四是复印件，真实性不认可。第三人质证意见：对收据无异议，贷款还款凭据与我方无关联，录音不能证明什么，真实性不发表意见，是否是我们公司员工不确定。被告为证明自己的诉讼主张，提供证据如下：1.房屋买卖合同一份和补充协议，证明原告与被告就鹿泉区拾里洋房14-1-206室房屋达成买卖协议。2.原告给被告出具的2万元定金收条及6万元房款收条。证明被告按合同约定共计支付原告房款8万元。3.第三人给被告出具的中介费收据，证明被告共计支付第三人中介费7740元。4.原告收到被告定金及房款的转账记录，证明被告共计按照合同约定支付原告房款8万元。5.房屋交接清单，证明合同签订后，被告依约支付原告房款，原告按照合同约定在15日内将房屋交付给被告。6.河北恒辉物业服务集团有限公司出具的两份收据，一份是工本费收据、一份是物业费收据，还有拾里洋房业主手册，有被告方签名，证明被告现在实际占用房屋。原告质证意见：对证据一、证据二无异议，证据三与原告无关联性，证据四无异议，证据五、证据六与原告诉求无关联性，对真实性无异议。第三人对上述证据均无异议。第三人河北天昊房产经纪有限公司辩称,卖方马海燕和买方张连敏于2016年8月24日在天昊房产经纪有限公司签订一份位于石家庄鹿泉市的房产买卖合同（具体条款详见三方买卖合同）；于2016年8月25日办理公证，2016年8月25日当日张连敏付马海燕首期部分房款6万元整。房屋买卖合同签单日之前三方均了解到此小区已有出证（房屋不动产权登记证），在2016年3月份就有房东拿到房屋不动产权登记证并委托我们出售，并且也早已经办理完毕过户手续：我公司于2016年9月1日开始联系拾里洋房开发商，了解到开发上确实正在陆续办理房本。关于产权证下发晚原因，开发商根据自身情况、政策原因等，把90平米以下的房屋不动产权登记证排在了后期处理，导致延迟。现在开发商将涉案房屋缴税完毕，房本在正常办理中，三方可正常履行房屋买卖合同约定。原告陈述并举证：2016年8月24日三方在签订涉案《房屋买卖合同》时涉案房屋的不动产权证，三方均知道未办理不动产产权证这个事实。涉案房屋在出卖时原告就已经全部装修完毕，并配备了家具，能够直接入住。当时原告出卖该房屋是为了购买另外一套房屋总价值为110万元左右，另一套房屋的首付如果按照政策的话首付20万元即可（原告当时手里有这个钱），但是如果原告将该案房屋出卖并顺利在三个月内拿到出卖款，这样原告另外一套购买的房屋使用公积金贷款60万元，首付50万元。因该案房屋并未在三个月内交易完成，原告需对外借钱40多万元，购买了另外一套房屋，原告出卖涉案房屋的目的因对方的违约已经无法完成，被告并未在涉案房屋内居住。证据1、房产买卖合同一份，补充协议一份，合同第二条约定房屋成交价为43万元，约定涉案房屋附属设施包括：整体橱柜、烟机、灶具、茶几、电视柜、沙发、藤椅、圆茶几、衣柜、床、热水器、床头柜、餐桌、椅子，合同第二条第2项约定首付款为6万元，合同第十条第4项第3款约定，办理房本1万元是由双方各承担50%，第4项第4款约定被告需要支付高评费，证明原告所出卖的房屋本身已经属于精装修，基本生活的、非个人私生活的家具家电已经匹配完全，被告不存再另需要装修的前提，被告支付的首付款并不够国家规定的20%的比例，并且签订该合同时原、被告以及中介均明知该房屋没有不动产权证，中介作为专业的房屋出卖机构，未提醒原告不能出卖房屋，而且如果被告需要贷款，并不是正常支付贷款费，需要支付高评费的相关事实，同样证明涉案房屋合同的约定违背了法律规定，应为无效合同。证据2、收款收据一份，证明马海燕向中介公司交付5000元，按照房屋买卖合同履行了义务。证据3、实物收据一份，证明马海燕向中介公司交付了涉案房屋的相关书面材料，按照房屋买卖合同履行了义务。证据4、个人还款凭证一份，证明原告为了出卖涉案房屋自行向他人借款，135985.79元，偿还涉案房屋剩余银行贷款，原告按照合同履行了义务。证据5、出生医学证明一份，证明马海燕出卖涉案房屋时因怀孕急需用钱的急迫性。证据6、税收完税证明发票两张、个人借款合同、抵押合同，证明马海燕出卖涉案房屋的目的是为了购买另外一套房屋，但因二被告并未在其承诺的三个月内办理下房本，原告无法取得出卖款，虽向他人借款购买了另外一套房屋的事实。证据7、2016年11月13日的录音，证明原、被告及中介三方一起协商要求尽快办理房本的事实，但至11月份涉案房屋的房本并未办理成功。另外一个录音2017年3月8日系马海燕与张连敏的通话录音，证明被告并未在涉案房屋内实际居住。证据8、原告丈夫赵瑞波与中介工作人员的微信聊天记录。在记录中明确表明原告多次催促中介人员进行办理房本的事实，在2016年11月份向中介表明要求被告交还该房屋的事实。被告质证意见：对于证据1，真实性无异议，现在被告对涉案房屋进行了精装修，被告儿子本计划本月结婚，对房屋内的家电家具都进行了重新购买，原来旧的家具换新，因本涉案房屋有纠纷，被告儿子没能顺利的完婚，对方现在不同意结婚。对于证据2、3真实性无异议，5000元收据是当时办理售房保证金的钱，与原被告之间的房屋买卖合同没有直接关系。对于证据4，真实性无异议，证明的目的有异议，只是体现出马海燕进行了还款，但是具体还款还给谁了，全部体现不出来。对于证据5，与本案无关联性，但是通过出生证明能够证明赵瑞波是马海燕的丈夫。对于证据6，这个证据能够证实原告在其他地方购买了房产，但是证据本身以及要证明的目的与本案房屋买卖合同没有直接关联性，不能因为原告在其他地方购买了房产而解除本房屋买卖合同，不能自然而然的认定本房屋买卖合同无效。对于证据7，真实性、关联性都不认可，对2016年11月13日的录音不能明确沟通主体，另外根据录音内容，原告所谓的中介一再解释办理房本需要开发商同意才能办理房本，中介没有权利决定房本办理出来的时间，另外根据实际情况，即使中介有原告给出具的公证委托手续，中介方也是不能单独办理房本，需要原告本人同意后房本方能办下来，另外通过原告打印出来的录音内容，体现出来的是原告与中介之间的沟通，并没有被告方在场，被告方或中介都没有承诺原告三个月内办下来房本，中介与原告系无偿的委托合同关系，原告起诉被告是房屋买卖关系，属于两个法律关系。对2017年3月8日录音内容质证意见是当初张连敏的意思是房本没有办下来，造成被告的儿子没办法结婚，因为其儿子的对象要求房屋产权清晰才可以结婚，而至今房屋产权没有过户至被告名下，所以被告儿子一直未能办理结婚，现在涉案房产一直由被告一家人进行居住。对于证据8，对于沟通的主体身份我们不认可，其次根据聊天内容原告所谓的中介娜娜没有许诺给原告在一定期限内办理出房本，中介娜娜也在表示中介通知办房本也需要原告的配合。第三人质证意见：对收据无异议，贷款还款凭据与我方无关联，录音不能证明什么，真实性不发表意见，是否是我们公司员工不确定。补充：5000元的收据属于售房保证金，完全过户完毕以后交接物业时房主是否有拖欠相关费用，三方均知道涉案房产属于下本后才能进行交易，这个是告知过的，公司没有承诺三个月办理房本，中介也没有能力去办理，是开发商和房东配合的情况下才能进行办理，中介起到的是一个催办服务。录音不认可。对于证据8，同被告意见一致，要求被告返还房屋没有事实依据。被告陈述并举证：1.房屋买卖合同一份和补充协议，证明原告与被告于2016年8月24日就鹿泉区拾里洋房14-1-206室房屋达成买卖协议，协议约定房屋买卖价格为43万元，被告支付原告房款8万元，剩余35万元办理贷款。2.原告2016年8月24日给被告出具的2万元定金收条及2016年8月25日的6万元房款收条。证明被告按合同约定共计支付原告房款8万元。3.第三方给被告出具的中介费收据，证明被告共计支付第三人中介费7740元。4.被告支付原告房款的转账记录，证明被告共计按照合同约定支付原告房款8万元。5.房屋交接清单，证明合同签订后，被告依约支付原告房款，原告按照合同约定在2016年9月6日将房屋交付给被告占有和使用。6.河北恒辉物业服务集团有限公司出具的三份收据，一份是2016年9月19日工本费收据、一份是2016年9月19日出具的2016年8月1日至于2017年7月31日期间的物业费收据，一份是2017年7月5日出具的2017年8月1日至于2018年7月31日期间的物业费收据，还有拾里洋房业主手册，有被告方签名以及物业公司的公章，证明原告将房屋交付给被告后，被告在物业出办理了交接手续，被告交付了2年的物业费，现在被告一直占有和使用房屋。7.桥西区法院史雪菊诉马海燕民间借贷纠纷一案的一审卷宗。史雪菊起诉日期为2017年6月2日保全涉案房产的日期为2017年6月28日，都晚于办案中原、被告双方签订的房屋买卖合同的时间晚于部分房款交付的时间，晚于本案原告将房产交付给被告占有使用的时间。根据法律规定，应该先履行房屋买卖合同。8.马海燕诉张连敏房屋买卖合同纠纷一案二审的卷宗，结合证据7和证据8做个解释，在证据8原告二审代理律师的授权委托书中所留手机号码同史雪菊诉马海燕民间借贷纠纷一案送达地址确认书中史雪菊所留电话号码一致，桥西区法院史雪菊诉张连敏民间借贷纠纷一案史雪菊的居住登记地址同本案原告因登记地址一致，史雪菊与马海燕是一家人，并且是近亲属关系，桥西区在史雪菊诉马海燕纠纷一案中，在2017年6月28日依史雪菊申请对本涉案房产进行了保全，桥西区法院于2017年8月3日向马海燕送达史雪菊诉案的起诉状、保全裁定等材料，截至至目前，本案原告应一直不知道房产被保全的事实。而马海燕的代理律师在本案7月25日二审的询问的时候，竟然在没看到桥西区保全裁定、起诉状的时候，提前知道了本涉案房产被查封，并且知道房产查封是因为马海燕的民间借贷事实引起，桥西区诉案中史雪菊在2017年4月底向马海燕转帐记录显示是货款，并非是借款。综合桥西区民间借贷卷宗及本案二审卷宗，可以明确的认定史雪菊诉马海燕的纠纷一案，是为了造成本房屋买卖合同无法继续履行而故意进行的虚假诉讼。9.涉案房屋房本的复印件。原告质证意见：对于证据1，真实性认可，证明目的不认可，该合同中被告向原告交付的首付款仅为6万元，不符合中国人民银行关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知第1条二手房买卖首付最低为成交价的20%，但涉案房屋被告并未按照20%支付，协议同样约定被告自愿承担办理房本5000元费用，该约定即表明被告自愿承担办理涉案房屋房本的义务，并承担相应的风险，双方之间的合同是否能履行完毕，应取决于涉案房本是否能办理，二者之间密切关联。对于证据2，真实性认可，证明目的不认可，两份收条同样能够证实原告为出卖该房屋履行合同义务。对于证据3，真实性不认可，与原告无关。对于证据4，真实性认可，但该银行转帐只能体现2016年8月25日向原告转帐5万元。对于证据5，真实性认可，证明目的不认可，该证据能够证实原告按照合同履行其出卖义务。对于证据6，三个收据的真实性不认可，该收据未写明房屋坐落位置及名称，并且如果真是由物业公司收取费用，应开取正规发票，关联性不认可，同样不能证实被告在涉案房屋内居住的事实，业主手册关联性不予认可，真实性无法核实，不能证实被告在涉案房屋内居住。对于证据7，因马海燕并未委托办理与史雪菊之间的纠纷，该情况代理律师不清楚。对于证据8，真实性认可，对于涉案房屋因何被查封，系马海燕在庭前向代理律师陈述，证明目的不认可。对于证据9，对于涉案房屋房本是否办理需庭下向马海燕本人核实，代理律师不太清楚。第三人质证意见:没有异议。经审理查明，2016年8月24日，原、被告在第三人河北天昊房产经纪有限公司都市晶华分公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告张连敏以43万元价格购买原告马海燕位于鹿泉区拾里洋房14-1-206室70.29平方米房屋一套，合同未载明房屋所有权证号。合同签订后，第三人收取了原告马海燕售房保证金5000元及有关购房合同原件及收款收据原件。被告张连敏按照合同约定于2016年8月24日支付原告马海燕房屋定金2万元，支付第三人河北天昊房产经纪有限公司中介费7740元。2016年8月25日，原告与第三人公司职员李会娜办理委托公证手续，委托李会娜领取房屋所有权证或不动产权证。当日，原告收取被告张连敏房屋首付款6万元。按照合同第三条第二款的约定，被告张连敏委托第三人河北天昊房产经纪有限公司办理贷款35万元，贷款额度与期限以银行审批为准，贷款不足部分，被告张连敏需于办理房产过户手续当日补交给原告马海燕，第三人在被告贷款审批通过、原告过户资料齐备后，通知原、被告双方办理过户登记手续；贷款在银行放款之日起3个工作日内转付原告，定金冲抵房款。合同第十条第四项第二款约定：办原告房本1万元由原、被告各负担50%。2016年9月6日，原、被告办理了房屋交接，9月19日，被告张连敏办理了房屋物业登记手续。原告以未取得房屋所有权证或不动产权证，出售房屋的根本目的无法实现为由诉至本院，要求解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，定金贰万不予返还。诉讼中，原告取得涉案房屋的产权证书。本院认为，原、被告在第三人河北天昊房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，本院予以确认。双方应按合同约定全面履行义务。合同签订后本案被告支付定金、交纳物业费和支付部分房款，原告并按合同约定将涉案房屋交付被告占有使用。从合同第十条第四项第二款约定可以看出，原、被告及第三人均知道争议房屋没有房屋所有权证或不动产权证，正因如此致使房屋过户手续未继续履行，但原告明知房屋从开发商处购买，办理证书有一定的流程和需要一定的时间，并不是不能办理，其本人应当为履行合同留有充分的期限。其次，原告诉称被告和第三人承诺三个月内肯定可以办理下房产证并办好过户手续的履行期限并没有在合同中约定，双方也没有在合同中约定最后履行期限。诉讼中，涉案房屋原告已取得房屋的产权证书。现原告诉求解除原被告解除若原、被告原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，一是该合同没有约定解除条件，二是原告提交的证据不具有法定的合同解除情形，故原告主张本院不予支持，原告诉求应予驳回。至于在履行中双方是否有违约行为及应否承担违约责任，因本案没有主张，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》六十一条、六十二条和第九十四条的规定，判决如下：驳回原告马海燕的诉讼请求。本案诉讼费300元，由原告马海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审　判　长　李　霞人民陪审员　王　乾人民陪审员　霍晓翠二〇一七年十月二十六日书　记　员　刘灵芝微信公众号“”