（2017）沪01民终12471号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
���海金盛家居市场经营管理有限公司诉李国强房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海金盛家居市场经营管理有限公司,上海春申汽配市场有限公司,李国强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终12471号上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，该公司员工。上诉人（原审被告）：上海春申汽配市场有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李国强，男，1964年7月20日出生，户籍地广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：郑乔乔，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）、上海春申汽配市场有限公司（以下简称春申公司）因与被上诉人李国强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初11596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月26日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司、春申公司之共同委托诉讼代理人付先来、被上诉人李国强之委托诉讼代理人郑乔乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金盛公司、春申公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判上诉人无需支付房屋使用费，上诉人仅对2016年12月31日前的租金债务承担一般保证责任。事实和理由：上诉人在2017年1月后就没有再实际控制房屋，其无需再承担2017年1月后的房屋使用费，被上诉人应当向实际经营者主张使用费。关于保证责任范围的问题，春申公司的承诺函中的保证范围仅针对2016年12月31日之前的租金债务，不应包括2017年的使用费债务。被上诉人李国强辩称，使用费部分不同意上诉人的意见，要求维持原判，关于保证期限同意上诉人的意见。李国强向一审法院起诉请求：1、金盛公司支付李国强2016年4月1日至2016年12月31日期间拖欠的租金人民币25,737元（以下币种相同）；2、金盛公司支付李国强违约金3万元；3、金盛公司支付李国强2017年的商铺实际占用费共计15,918.36元（2017年1月份的占用费为2,805元，2017年1月31日至2017年4月4日期间的占用费为13,068.36元）；4、春申公司对金盛公司的上述债务承担一般保证责任。诉讼中，李国强变更第一项诉讼请求金额为26,122.47元，变更第三项诉讼请求为金盛公司支付李国强2017年的商铺实际占用费共计11,880.36元（2017年1月份的占用费2,862.74元，2017年1月31日至2017年4月4日期间的占用费9,017.62元）。一审法院认定事实：2007年12月21日，李国强（出租方，签约甲方）与金盛公司（承租方，签约乙方）签订《商铺租赁合同》1份，合同编号M24-102-26。双方约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营。乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元（租金标准1.26元/平方米/天）。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的1月15日、4月15��、7月15日、10月15日之前向甲方支付各期段的租金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。在实际履行合同过程中，金盛公司一直租赁使用涉案商铺，然却拖延支付租金。2016年6月15日，金盛公司、春申公司共同出具《支付欠租承诺担保书》，内容如下：鉴于金盛公司与XX家居XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX（除XX、XX号已收回除外）XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等每栋中XX号商铺的业主签订的商铺租赁合同将于2016年12月31日到期。金盛公司承诺于2016年12月31日前付清所有业主合同期内未付租金，若2016年12月31日未付清应付租金，春申公司（包括以金盛家居在建二期工程）以公司全部资产予以一般保证担保，且担保人未经被欠租业主同意，不得转让任何担保义务，另外，若春申公司出现转让情形，则受让人将受本《支付欠租承诺担保书》中所有条款的约束，承担本担保书项下全部法律责任。2016年6月16日，李国强作为业主维权代表之一（乙方）与金盛公司（甲方）签署《备忘录》一份，载明：“……上海金盛家居市场经营管理有限公司承诺与2016年12月31日前付清��有欠租，……”。另查明，金盛公司曾于2016年12月中旬在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示2016年12月31日后因租赁合同到期，金盛公司不再经营管理XX路XX号市场，并要求XX路XX号所有业主于2017年1月1日上午9点至17点至春申公司二楼会议室办理房屋交接手续，金盛公司将于当日将涉案商铺移交给各位业主。2016年12月底，金盛公司又在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示因金盛公司与业主签订的租赁合同已于2016年12月31日到期，故要求各商户在2017年1月31日前自行消化产品，将商铺（展位）返还给商铺业主；自2017年2月1日起，XX路XX号市场因商户未返还商铺所发生的一切事宜，金盛公司将不再承担任何责任。又查明，李国强于2017年4月5日收回了系争商铺。金盛公司代缴2016年系争商铺的税费共计1,201.04元。一审法院认为：李国强与金盛公���签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。对于李国强主张的租期内的租金及逾期支付租金的违约金，一审法院认为，金盛公司租赁并经营涉案商铺，应按时支付租金。然在实际履约过程中，金盛公司长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故金盛公司除应及时支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。因此，李国强要求金盛公司支付2016年4月1日起至2016年12月31日止的租金及逾期付款违约金，符合双方约定，一审法院予以支持。但是对于违约金的具体金额，一审法院认为，根据上述合同约定，金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月，即对李国强构成实质性违约，应向李国强支付200,000元违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现���国强虽已将上述合同约定的违约金金额自愿调整为3万元。但一审法院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到金盛公司拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对李国强造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情将商铺的违约金调整至1.5万元。对于李国强主张的房屋使用费，一审法院认为，虽然金盛公司在涉案商铺所属市场张贴了公告，但并不能免除金盛公司作为承租方将涉案商铺返还给李国强的义务，现李国强自述于2017年4月5日收回了商铺，故金盛公司应当向李国强支付自2017年1月1日起至李国强收回涉案商铺之日止的房屋使用费。对于房屋使用费的标准，根据合同约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商���占用使用费”，故对于李国强要求金盛公司按原租金标准向李国强支付自2017年1月1日起至2017年1月30日止的房屋使用费2,862.74元以及按原租金1.50倍标准向李国强支付自2017年1月31日起至同年4月4日止的房屋使用费的诉请，一审法院予以支持。根据金盛公司、春申公司出具的《支付欠租承诺担保书》记载“金盛公司承诺于2016年12月31日前付清所有业主合同期内未付租金，若2016年12月31日未付清应付租金，春申公司以公司全部资产予以一般保证担保”，故春申公司应当就金盛公司的债务承担一般保证责任。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，于二〇一七年八月一日作出判决：一、金盛公司于判决生效之日起十日内支付李国强自2016年4月1���起至2016年12月31日止的租金26,122.47元；二、金盛公司于判决生效之日起十日内支付李国强违约金15,000元；三、金盛公司于判决生效之日起十日内支付李国强自2017年1月1日起至2017年1月30日止的房屋使用费2,862.74元以及自2017年1月31日起至2017年4月4日的房屋使用费9,017.62元;四、春申公司就金盛公司的上述债务承担一般保证责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计596.72元，由金盛公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。关于上诉人主张的使用费问���，上诉人亦认可实际经营人返还房屋的时间是在2017年4月。根据合同相对性原则，被上诉人主张上诉人承担之前期间的使用费并无不当。关于春申公司的保证责任范围问题，根据春申公司出具的承诺函件记载，其承诺保证的债务范围系针对2016年12月31日之前产生的租金债务，而并未保证金盛公司在合同期满后及时交还房屋，也不存在对因迟延交还房屋产生的使用费债务承担保证责任的意思表示。故春申公司主张将其保证责任限定在2016年12月31日之前的相关租金债务范围内，与其承诺相符，且被上诉人对该保证责任限定期限予以认可，故本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2017）���0112民初11596号民事判决第一、二、三项；二、变更上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初11596号民事判决第四项为：上海春申汽配市场有限公司就上海金盛家居市场经营管理有限公司的上述第一、第二项债务承担一般保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计596.72元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。二审案件受理费人民币97.01元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司与上海春申汽配市场有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 沈 强审判员 任文风审判员 李 兴二〇一七年十月二十六日书记员 刘晓静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：