（2017）渝03民终1499号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-07-15

案件名称

南川区明阳天下小区业主委员会与重庆市泉平物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第三中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南川区明阳天下小区业主委员会,重庆市泉平物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第三中级人民法院民事判决书（2017）渝03民终1499号上诉人（原审原告）：南川区明阳天下小区业主委员会，住所地南川区明阳天下小区内。负责人：赵云权，南川区明阳天下小区业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园小区1幢2-18，19-5。法定代表人：裴定伟，重庆市泉平物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：王毅，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：罗琴，重庆祥永律师事务所律师。上诉人南川区明阳天下小区业主委员会（以下简称明阳天下业委会）因与被上诉人重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2017)渝0119民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。明阳天下业委会上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判解除我业委会同泉平物业公司于2016年3月14日签订的《重庆市南川区明阳天下物业管理服务合同书》（以下简称《物业服务合同》），一、二案件受理费由泉平物业公司负担。事实和理由：1.我业委会请求解除《物业服务合同》符合同泉平物业公司的约定条件。首先，我业委会在一审提供的泉平物业公司2016年工作计划是真实的，应予以采用。一审判决对我业委会提供的工作计划不予认可，应依法责令泉平物业公司提供由我业委会和其共同拟定的当年工作计划，然而泉平物业公司并没有提供，应认定我业委会提供的泉平物业公司2016年的工作计划是真实的。该计划中关于2016年4月底前解决完房屋质量问题，6月底接通消防水、保压报警，10月底前配齐消防设施设备三项工作，泉平物业公司均没有完成，我业委会据此提出解除双方签订的《物业服务合同》符合双方约定。其次，泉平物业公司违反《物业服务合同》29条约定，我业委会可主张解除《物业服务合同》。我业委会在一审中举证证明了小区消防设施设备仍未修复配备完毕且未通过消防部门验收，泉平物业公司没有达到《物业服务合同》附件3中约定的“消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通”之标准；《物业服务合同》附件3中约定“每年至少以一次征询业主对物业服务的意见，满意率百分之七十以上”，业委会认为如果达不到百分之七十，即可主张解除合同，我业委会两次组织业主对泉平物业公司2016年的服务质量进行了测评，不满意率分别为百分之八十九点三和百分之七十以上，我业委会主张解除《物业服务合同》符合约定。泉平物业公司在一审提交的《关于召开临时会议的请求》同我业委会无关，且该份材料是泉平物业公司在不公开操作下通过物管保洁工找业主签的字。2.我业委会请求解除同泉平物业之间的《物业服务合同》符合法定解除条件。一审判决认定我业委会具备诉讼主体资格，其依据是《南川区明阳天下业主大会关于解聘泉平物业的决定》所得出的结论，而该决定载明业主大会已授权我业委会提起诉讼解聘泉平物业公司。根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，我业委会起诉解聘泉平物业公司也得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，我业委会提出解除双方签订的《物业服务合同》符合法定解除条件。3.泉平物业公司虽为小区业主提供了一些服务，但是其未履行《物业服务合同》约定的服务事项，且小区业主对其物业服务并不满意，我业委会主张解除同泉平物业公司签订的《物业服务合同》符合约定解除条件和法定解除条件。泉平物业公司辩称：1.明阳天下业委会不具有诉讼主体资格。明阳天下业委会在一审第一次开庭审理终结前，都没有举示证据证明其诉讼得到了小区业主的书面授权。明阳天下业委会在一审第二次开庭时提交的《南川区明阳天下小区业主大会关于解聘泉平物业的决定》（简称《决定》），一审法院依据《决定》认定其具备诉讼主体资格错误，该《决定》存在冒用业主签名、弄虚作假、引诱业主签名等情形，不能全面反映业主真实意思；《决定》系明阳天下业委会起诉之后找业主补签的名字，不应追认其合法性和有效性，该《决定》不合理也不合法；《决定》系小区业主的“追认签名”而不是诉讼前小区业主出具的授权委托书，未载明受托人姓名、委托事项和权限等；《决定》的作出没有通知小区业主、未公示，没有告知居委会参加，作出的程序不合法。2.我公司同明阳天下业委会签订的《物业服务合同》不存在法定解除和约定解除情况。我公司不存在违反《物业服务合同》约定的行为，全面履行了合同义务。我公司根据《物业服务合同》第二章第三条“物业服务事项”、第三章“服务质量”等约定，全面履行了物业服务义务，并向一审法院提交了证据，明阳天下业委会并没举示证据证明我公司违反了双方约定的义务，其不能依据《物业服务合同》第八章第二十三条、第二十八条、第二十九条的约定解除合同。3.明阳天下小区的消防设施不完善、不报警不保压等问题是开发商未完成的法定义务，小区业委会应向开发商主张，我公司对此不应承担安装以及完善义务。我公司受小区开发商委托，代开发商对处于保修期范围内的正常保修范围履行保修义务，但开发商向我公司支付的32万元维修费远不足满足实际的维修需要，对于消防问题、房屋质量问题在保修期内应由开发商承担，保修期外应由大修基金处理，不能够由我公司承担。且明阳天下小区消防问题、房屋质量问题很多都是开发商不规范施工、偷工减料等行为造成的。我公司对此已经垫付了多笔费用，将保留向开发商追偿的权利。4.明阳天下业委会本届部分成员不符合要求。部分成员存在不缴纳物业费等情况，且部分成员不是业主，因此本届业委会作出的相关行为无效。明阳天下业委会向一审法院起诉请求：依法解除与泉平物业公司于2016年3月14日签订的《重庆市南川区明阳天下小区物业管理服务合同书》并承担案件受理费。一审法院认定事实：泉平物业公司系南川区明阳天下小区的物业服务企业。2013年8月1日，明阳天下业委会（甲方）、泉平物业公司（乙方）签订了《重庆市南川区明阳天下小区物业管理服务合同书》，该合同约定，由甲方选聘乙方对南川区明阳天下小区实施物业管理服务事宜，该小区共7幢，住宅876套，非住宅42套，合同期限为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。合同签订后，泉平物业公司对该小区进行物业管理。2016年3月14日，明阳天下业委会（甲方）又与泉平物业公司（乙方）签订了《重庆市南川区明阳天下小区物业管理服务合同书》，该合同约定，由甲方续聘乙方对南川区明阳天下小区实施物业管理服务的事宜，物业服务事项，采取包干制。合同第三条约定，乙方提供的公共性物业服务的主要包干内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水道、雨水道、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：道路、共用的上下水管道、落水道、污水管、垃圾道、共用照明、高压水泵房、二次供水、楼内消防设施设备。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯、健身器材、小区配电房。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护维修与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、化粪池的清掏和管理、清掏每年不少于2次。9、电梯的日常维修、养护、运行和管理及每年一次实施年检（1000元内乙方承担）。10、制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应及时采取应急措施，并按规定向相关行政部门和专业单位报告，协助做好相关工作。11、健立健全公共秩序，安全、维护、制度。12、公共秩序、安全、消防等事项的管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。13、物业档案资料管理，保证物业资料的完整完好。14、按有关规定申报使用物业专项维修资金（共用人三分之二以上签字认可）。15、装修管理。16、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。17、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。18、法律政策规定由乙方管理服务的其它服务事项。合同第四条约定，在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、房屋管理。3、共用设施设备维修养护。4、维护公共秩序。5、保洁服务。6、绿化养护管理。7、档案管理。8、社区文化建设。合同第二十三条约定，本合同期限3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。完成当年工作计划好而续聘（每年底由业主委员会同物管企业共同拟订第二年工作计划）。不完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止。合同第二十九条约定，乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”的或没有履行本合同第二章约定，造成社会负面影响极大的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。该合同还约定了其他事宜。合同签订后，泉平物业公司继续为该小区进行物业管理至今。因该小区的消防等问题，小区业主向相关部门进行反映。2016年9月1日，重庆市南川区人民政府督察室作出《关于督办人大代表对明阳天下小区无消防水的问题限期接通的建议有关情况的报告》，建议对泉平物业公司聘请的四川国安安装工程有限公司对小区消防供水管网发现漏水点等故障在消防支队指导下由泉平物业公司对小区存在故障的消防设施进行维修，确保消防安全。2016年10月14日，四川国安安装工程有限公司对该小区的消防维修提出了《消防给水系统维修方案》，2016年11月1日，由南川区国土房管局主持且有南川区城乡建委、南川区消防支队、南川区南城街道办事处、泉平物业公司、四川国安安装公司、小区业主代表等相关人员参与下，召开了《关于明阳天下小区消防管网维修相关事宜》的协调会，对该小区消防管网维修相关事宜提出了相关处理意见。2016年11月2日，泉平物业公司与四川国安安装工程有限公司签订了《消防安装工程施工合同》，该合同对该小区消防栓管道更改、维修、安装调式等进行了约定，该公司即对小区消防系统进行维修。2017年6月14日，南川区消防支队对该小区消防问题进行了检查，四川国安安装工程有限公司出具了《说明》一份，证明小区消防管网已维修完毕并结算清楚。明阳天下业委会提交的《测评表》、《南川区明阳天下小区业主大会关于解聘泉平物业的决议》与泉平物业公司提交的该小区业主《关于召开临时会议的请求》中有同一业主签名且出庭作证，即明阳天下业委会提供的《测评表》、《南川区明阳天下小区业主大会关于解聘泉平物业的决议》中要求解聘泉平物业公司的业主在泉平物业公司提交的《关于召开临时会议的请求》中也有签名，其意见是要求重新选聘业主委员会且不同意解聘泉平物业公司，双方提交的证据互相矛盾。在一审审理中，明阳天下业委会认为泉平物业公司虽然为小区做了些工作，但不能够充分说明泉平物业公司做的工作完全符合服务质量的要求且在2016年履行了物业服务合同所约定的义务。而泉平物业公司认为其履行了相关义务，其未根本违约，不符合法定或约定的解除条件。双方各持己见，未能达成协议。一审法院认为，本案争议焦点：一、关于明阳天下业委会是否具有本案诉讼主体资格的问题。二、关于物业服务合同是否应解除的问题。一、关于明阳天下业委会是否具有本案诉讼主体资格的问题。明阳天下业委会作为明阳天下小区业主大会的执行机构，在涉及业主共同利益的事项发生纠纷时，其应当在业主大会或者业主代表大会依法表决同意诉讼的情况下，才可以作为明阳天下业委会提起民事诉讼。本案中，由于明阳天下业委会在诉讼中取得小区大部分业主同意其提起诉讼的书面材料，其提起民事诉讼已经得到大部分业主的追认，因此，明阳天下业委会具有本案诉讼主体资格，有权向人民法院提起诉讼。二、关于物业服务合同是否应解除的问题。合同的解除有法定解除和约定解除两种情形，明阳天下业委会主张本案既符合法定解除的条件也符合约定解除条件，分析如下：1、关于合同的法定解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，不发事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，明阳天下业委会主张解除合同，但未能提供充分证据证明其同泉平物业公司之间签订的合同在履行过程中存在上述依法可以解除合同的法定情形，而泉平物业公司出示的相关证据证明了泉平物业公司在履行合同中履行了相关义务，即使在履行合同中有瑕疵，也未构成根本违约。故对明阳天下业委会主张法定解除，于法无据，不予支持。2、关于约定解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方于2016年3月14日签订物业合同后，2013年8月1日双方签订的《重庆市南川区明阳天下小区物业管理服务合同书》自然终止，双方均应按照2016年3月14日签订的《重庆市南川区明阳天下小区物业管理服务合同书》履行权利义务。明阳天下业委会认为泉平物业公司违反了物业服务合同第二十三条“本合同期限3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。完成当年工作计划好而续聘（每年底由业主委员会同物管企业共同拟订第二年工作计划）。未完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止”和第二十九条“乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章‘物业服务质量’约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的‘物业管理事项’的或没有履行本合同第二章约定，造成社会负面影响极大的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失”的约定，未完成2016年的工作计划，因此主张解除合同。由于明阳天下业委会在诉讼中提供的2016年的工作计划上没有泉平物业公司的盖章或者相关人员签名确认，同时泉平物业公司亦予以否认，因此该工作计划的真实性无法确定，故该院对该工作计划不予确认。因明阳天下业委会无充分证据证明泉平物业公司存在合同约定的违约行为可以导致明阳天下业委会解除合同的情形，故明阳天下业委会以泉平物业公司违反了合同约定要求解除物业合同的事实和理由不成立，不予支持。综上，明阳天下业委会主张解除合同，既不符合法律规定，也不符合合同约定，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回南川区明阳天下小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元（明阳天下业委会已预交40元），由南川区明阳天下小区业主委员会负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.明阳天下业委会是否具备诉讼主体资格。2.《物业服务合同》是否符合解除条件。对于第一个焦点。本院认为，明阳天下业委会提起诉讼应当得到业主大会或者业主代表大会依法表决同意。根据《南川区明阳天下小区业主大会关于解聘泉平物业的决议》，明阳天下业委会提起本案诉讼已经取得明阳天下小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，取得了业主大会的授权。因此，明阳天下业委会具备本案诉讼主体资格。对于第二个焦点。本院认为，明阳天下业委会主张解除与同泉平物业之间签订的《物业服务合同》既不符合法定条件，也不符合约定条件。分述如下：首先，对于《物业服务合同》法定解除情况。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，明阳天下业委会未举示证据证明泉平物业公司存在上述法定解除情形，故不得依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除合同。对于专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主是否同意解除物业服务合同的问题。明阳天下业委会提交的《南川区明阳天下小区业主大会关于解聘泉平物业的决议》虽有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主签字，但其中部分业主在泉平物业公司提交的要求重新选聘业主委员会且不同意解聘泉平物业公司的《关于召开临时会议的请求》重复签字，该部分业主意思表示矛盾、不明确，结合双方证人在庭审现场证言以及提交的证人证言，本院认为，明阳天下业委会提交的《南川区明阳天下小区业主大会关于解聘泉平物业的决议》，不能认定明阳天下小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解除泉平物业公司。因此，对明阳天下业委会该主张，不予支持。其次，对于《物业服务合同》约定解除情况。明阳天下业委会主张泉平物业公司违反了《物业服务合同》约定的合同解除条款第二十三条和第二十九条，其享有合同解除权。根据《物业服务合同》第二十三条约定：“本合同期限3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。完成当年工作计划好而续聘（每年底由业主委员会同物管企业共同拟订第二年工作计划）。不完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止”，该工作计划应是明阳天下业委会和泉平物业公司共同拟定，但明阳天下业委会提供的2016年工作计划没有加盖泉平物业公司公章或者相关负责人的签名，且泉平物业公司对此不予认可，也未举示其他证据证明该工作计划系泉平物业公司公布的2016年工作计划，应承担举证不能的不利法律后果。一审法院据此认《物业服务合同》第二十三条约定的合同解除条件不成立，并无不当。明阳天下业委会主张泉平物业公司未能够使小区的消防设施设备达到“消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通”之标准，及服务满意度未达到百分之七十，符合《物业服务合同》第二十九条约定的合同解除条件。但《物业服务合同》第二十九条约定的合同解除条件系泉平物业公司“无法完成合同第二章约定的三项以上的'物业管理事项'的或没有履行合同第二章约定造成社会负面影响极大的”，虽部分业主对泉平物业公司物业服务不满意，且泉平物业公司虽在履行《物业服务合同》第二章约定的“物业管理事项”方面存在瑕疵，但明阳天下业委会未能够举示证据证明泉平物业公司未完成三项以上“物业管理事项”以及已经达到“造成社会负面影响极大的”的合同解除标准，应承担举证不能的不利法律后果。一审法院据此认定《物业服务合同》第二十九条的合同解除条件不成立，并无不当。综上，南川区明阳天下小区业主委员会上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南川区明阳天下小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黄镝鸣审　判　员　　王　利代理审判员　　张东一二〇一七年十月二十六日书　记　员　　刘哲琦搜索“”