（2017）沪01民终10203号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
蔡滕俊诉王华成房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡滕俊,王华成,王家怡,余翠娣,滕华昕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终10203号上诉人（原审被告）：蔡滕俊，男，1997年3月30日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：管文琦，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王华成，男，1950年10月8日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：王家怡，男，1982年7月3日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：余翠娣，女，1954年11月6日出生，汉族，住上海市闵行区。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：李良清，上海元才律师事务所律师。原审被告：滕华昕，男，1974年4月25日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上诉人蔡滕俊因与被上诉人王华成、王家怡、余翠娣及原审被告滕华昕房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初22623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人蔡滕俊上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：1、在签订《承诺书》时，上诉人是未成年人，且并未在上面亲笔签名。根据（2013）闵民一（民）初字第10071号民事调解书，上诉人由案外人蔡某抚养，故从2013年9月27日起，上诉人的法定代理人为蔡某。《承诺书》系2014年滕华昕出具，其非上诉人法定代理人，故该《承诺书》无法代表上诉人的真实意思。2、上诉人户口已于2014年2月15日从上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）内迁出，不应承担逾期迁出户口的违约责任，且买卖合同中并无相关的违约条款，滕华昕作出的《承诺书》仅针对其个人户口未迁出的违约赔偿事宜。3、一审法院判决的人民币（下同）30万元违约金明显过高，超出了涉案房屋总价款的30%，被上诉人也并未对实际损失进行举证。综合考虑，上诉人认为违约金金额以不超过房屋买卖合同总价5%较为适宜。被上诉人王华成、王家怡、余翠娣辩称：1、上诉人虽然在《承诺书》出具时是未成年人，但其父亲滕华昕是其法定代理人。2、虽然滕华昕在《承诺书》中所作约定仅针对其一人的户口，但该份《承诺书》系房屋买卖合同关于户口问题的延续，故滕华昕作为蔡滕俊的法定代理人对买卖合同中关于户口的约定进行延续承诺并无不当。3、在双方2015年及2016年两次诉讼的判决书中，法院均已查明被上诉人未支付尾款是因上诉人方的违约行为所致，不能认定被上诉人未履行合同义务。故不同意上诉人的上诉请求。原审被告滕华昕未作答辩。王华成、王家怡、余翠娣向一审法院起诉请求：滕华昕、蔡滕俊支付违约金354,500元（自2015年3月1日起暂计至2017年2月7日按每天500元的标准计算）。一审法院认定事实如下：王华成、余翠娣、王家怡作为买受人（乙方）与滕华昕、蔡滕俊作为卖售人（甲方）于2010年3月5日就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同补充条款第9条约定：“甲方承诺上述房屋无户口：若有户口，甲方承诺于2010年6月30日前迁出上述房屋内所有户口，若甲方未能按期迁出，甲方承担由此产生的一切法律责任。”合同另对双方其他权利义务作出相关约定。嗣后，王华成、余翠娣、王家怡在办理过户手续时发现涉案房屋内有滕华昕、蔡滕俊及案外人蔡某的户口在内，经协商，王华成、余翠娣、王家怡将尾款两万元扣留未再给付滕华昕、蔡滕俊，约定待前述三个户口迁出后再行给付，然滕华昕、蔡滕俊及案外人蔡某并未按约迁出户口。在王华成、余翠娣、王家怡一直催告之下，滕华昕于2011年9月25日出具《承诺书》：“原XX路XX弄XX号XX室户主滕华昕，因户口暂时无地方迁入，与现住户商议决定至2012年12月之前把户口迁出，特此承诺！”。2014年2月15日，蔡滕俊、案外人蔡某的户口从涉案房屋内迁出。2014年5月22日，王华成、余翠娣、王家怡再次寄送《律师函》，要求滕华昕、蔡滕俊收到律师函后立即将滕华昕户口迁出，并扣除尾款20,000元以作其迟延履行的违约金赔偿给王华成、余翠娣、王家怡。滕华昕、蔡滕俊于同年5月28日签收该律师函。2014年7月8日，滕华昕再次出具《承诺书》：“……现本人承诺，本人在该房屋的户口最迟于2014年8月15日前迁出。若本人届时违反上述承诺，王华成有权没收2万元保证金外，本人自愿按照逾期迁出户口日期500元每日的标准向其承担违约金直至本人户口迁出。特此承诺！”然，滕华昕仍未按约履行。王华成、余翠娣、王家怡为此曾于2015年1月14日向一审法院提起诉讼，要求判令滕华昕、蔡滕俊支付违约金，同年2月13日，一审法院对该案作出支持王华成、余翠娣、王家怡诉请的判决。但滕华昕至今未将其户口迁出。一审法院认为，双方之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，均应依照合同约定之事宜履行合同，滕华昕理应按照合同约定在2010年6月30日前迁出涉案房屋内滕华昕、蔡滕俊以及案外人蔡某的户口。但滕华昕在多次书面承诺的情况下，仍未按约履行户口迁出义务，明显有违契约精神与诚信原则。现王华成、余翠娣、王家怡依据2014年7月8日滕华昕出具的《承诺书》要求主张滕华昕、蔡滕俊承担逾期迁出户口的违约责任，符合双方约定，予以支持。庭审中，王华成、余翠娣、王家怡自愿表示降低自2015年3月1日至2017年2月7日的违约金至300,000元，系其合法行使自有权利，于法无悖，亦予以认可。滕华昕、蔡滕俊经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后，于二○一七年二月二十四日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：滕华昕、蔡滕俊于判决生效之日起十日内向王华成、王家怡、余翠娣支付违约金300,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,800元，由滕华昕、蔡滕俊负担。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，三被上诉人系基于原审被告滕华昕至今未将其户口迁出涉案房屋的事实，依据2014年7月8日滕华昕出具的《承诺书》，要求滕华昕、蔡滕俊承担逾期迁出户口的违约金。对此，本院认为，滕华昕未按照其自己出具的《承诺书》履行迁出户口的义务，故一审判令其承担相应违约金，其就此亦未提起上诉，故并无不当，本院予以认同。就蔡滕俊是否应承担涉案违约金的问题，首先，虽然涉案房屋买卖合同补充条款第9条约定，卖方应承担迁出涉案房屋内所有户口的义务，但就卖方对违反该项约定应承担的违约责任并未作出明确约定。其次，现被上诉人提起本案诉讼主张违约金的依据系原审被告滕华昕于2014年7月8日出具的《承诺书》，滕华昕在其中承诺若未在2014年8月15日迁出其户口，则自愿按照每日500元标准承担违约金至实际迁出户口之日。从该《承诺书》的通篇表述看，滕华昕均系以“本人”自居而并无代表蔡滕俊作出意思表示之意，且事实上蔡滕俊及案外人蔡某的户口在2014年2月15日即在该《承诺书》出具之前已迁出涉案房屋。由此，在蔡滕俊已经履行迁出户口义务，且其并未向被上诉人自愿作出承担滕华昕未迁出户口违约金之承诺的情况下，被上诉人要求蔡滕俊与滕华昕共同承担滕华昕逾期迁出户口的违约金，缺乏依据，本院对此不予支持。就被上诉人关于滕华昕在出具《承诺书》当时作为未成年人蔡滕俊的法定代理人有权代其作出相关承诺的问题，一方面其该主张与《承诺书》中滕华昕所作表述不符，另一方面，滕华昕作为法定监护人也不得从事损害被监护人利益的行为，故对被上诉人该抗辩意见，本院不予采信。综上所述，上诉人蔡滕俊的上诉主张部分成立，一审判决不当，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初22623号民事判决；二、滕华昕应于本判决生效之日起十日内支付王华成、王家怡、余翠娣违约金人民币300,000元；三、驳回王华成、王家怡、余翠娣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,800元，二审案件受理费人民币5,800元，均由滕华昕承担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 陈蓓蓉审判员 盛伟玲二〇一七年十月二十六日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注微信公众号“”