（2017）鲁1082民初5154号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-10-30
案件名称
荣成市大地物业服务有限公司与张宗福物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
荣成市人民法院
所属地区
荣成市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
荣成市大地物业服务有限公司,张宗福
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条
全文
山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1082民初5154号原告：荣成市大地物业服务有限公司，统一社会信用代码：91371082694448597P，住所地：荣成市。法定代表人：徐颖新，经理。被告：张宗福，男，1983年4月18日出生，现住荣成市。原告荣成市大地物业服务有限公司与被告张宗福物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告荣成市大地物业服务有限公司法定代表人徐颖新到庭参加诉讼，被告张宗福第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告荣成市大地物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告向原告交纳2016年1月至2016年12月的物业费422元及滞纳金38元。事实与理由：原告于2016年1月1日与荣成市××街道××小区的开发建设单位签订了前期物业服务合同，并到荣成市物价局办理了备案手续。与此同时，原告对该信息在××小区内进行了公示，并安排工作人员进驻该小区进行物业服务。而被告在享受物业服务的同时拒不交纳物业费。原告工作人员多次催缴，但被告均置之不理。被告行为严重妨碍了原告的物业服务工作，影响了小区物业服务工作的资金流转，损害了原告与其他众多业主的利益。根据《荣成市物业管理办法》的规定及前期物业服务合同的约定，特向法院提起诉讼。被告张宗福辩称，物业进驻小区时没有通知被告物业费的收费标准，被告从开始住的时候楼宇门对讲机、地下室声控灯不好用，多次找物业也不管，被告不知道0.4元每平方米的标准是如何确定的，被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为依法登记成立的物业管理服务企业。2015年11月，荣成市润德置业有限公司与原告签订了前期物业服务合同，约定××××小区业主委员会成立前荣成市润德置业有限公司选聘原告为坐落在荣成市××街道××小区提供物业管理服务，合同期限自2016年1月1日至2017年12月30日止，物业服务收费标准按照荣价费发〔2014〕7号《关于荣成市普通住宅物业服务分等收费标准的通知》规定的相应要求按每平方米每月0.4元收取，物业服务费用自2016年1月1日起按年交纳。原告于2016年3月9日将××××小区的物业服务收费标准在荣成市物价局备案。被告系荣成市××街道××小区2号楼1单元4楼西的业主，房屋建筑面积87.92平方米。荣成市××××小区现尚未成立业主委员会。被告未向原告交纳2016年度的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业管理合同，对业主具有约束力。原告系依法成立的具有物业管理服务资质的企业，建设单位与原告签订的前期物业管理服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，故建设单位与原告签订的前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。前期物业管理合同约定由原告为××××小区提供物业服务，被告系小区业主，已实际享有了原告的物业服务，被告应向原告支付物业服务费。对于被告关于原告物业服务质量存在问题的抗辩，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是不能以此为由拒绝交纳物业管理费。被告2016年度应交纳的物业费为422.01元（87.92×0.4×12），原告请求被告支付422元物业费系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告请求的滞纳金，根据相关法律规定以物业公司因业主迟延付款所造成的实际损失为基础，本院确定被告应支付原告自2017年1月1日起至实际付清之日止参照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。应当指出原告在进行物业服务过程中，也应虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，为业主提供良好服务。同时，小区业主也应及时交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业管理费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量降低的恶性循环。若原告未能尽到物业管理对被告造成损害的，被告可另行向原告主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《物业管理条例》第二十一条规定，判决如下：被告张宗福于本判决书送达之日起十日内付给原告荣成市大地物业服务有限公司2016年物业服务费422元及自2017年1月1日起至本判决确定履行期限内实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（系减半收取），由被告张宗福负担。本判决为终审判决。审判员 于飞二〇一七年十月二十六日书记员 许帅 微信公众号“”