（2017）赣0102民初2771号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-02-27

案件名称

刘新建与揭国兰、熊涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南昌市东湖区人民法院

所属地区

南昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘新建,揭国兰,熊涛

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十六条

全文

南昌市东湖区人民法院民事判决书（2017）赣0102民初2771号原告：刘新建，男，1956年11月22日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：游少群，江西民信律师事务所律师,执业证号：13601199510443778。被告：揭国兰，女，1964年9月14日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市青云谱区。被告：熊涛，男，1964年3月11日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市青云谱区。两被告共同委托诉讼代理人：胡晖，江西观睿律师事务所律师,执业证号：13601199910211002。原告刘新建诉被告揭国兰、熊涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘新建委托诉讼代理人游少群，被告揭国兰、熊涛共同委托诉讼代理人胡晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘新建向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行合同立即向原告支付自2016年12月20日至2017年6月19日应付租金910000元;2、案件受理费由被告承担。事实和理由：位于南昌市××区××号××室及××室（房屋）商铺系原告合法所有的房产，被告揭国兰与被告熊涛系夫妻关系，均为江西裕泰福珠宝金行有限责任公司股东，2014年6月原告委托其子刘金亮与被告揭国兰签订出租位于南昌市××区××号××室及××室商铺的《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同约定原告将位于南昌市××区××号××室及××室商铺租赁给被告用于开设裕泰福珠宝金行，租赁期限自2014年4月20日至2019年6月19日，乙方租赁保证金12万元由裕泰福珠宝金行法人代表熊涛于2009年3月18日与甲方签署的租赁合同中保证金结转而来。合同第五条规定：“租金支付：乙方必须做到先付租金后用房的原则，房屋租金一次性提前支付2个月租金……，若乙方不按合同规定的期限缴付租金，乙方须按应缴租金的10%向甲方支付滞纳金”。合同第十三条规定；合同期内，如因城市建设、改造等一切非甲方原因的事项导致乙方不得正常营业的，乙方仍需向甲方支付房屋租金。并且合同第十四条规定违约方须向守约方支付违约金12万元，因上列被告拖欠原告租金，原告于2016年9月5日向贵院起诉要求被告揭国兰、熊涛等履行合同立即支付截止2016年10月19日应付租金844000元，因起诉后被告支付了部分租金，原告将诉讼请求变更为判令被告揭国兰、熊涛等支付截止2016年12月19日租金666000元，贵院经审理后认为被告揭国兰、熊涛自2005年开始承租原告所有的店面用于经营裕泰福珠宝金行，本案诉争合同承租方签订人虽只有揭国兰签字，但系延续原租赁关系，实际合同承租人为被告揭国兰、熊涛，东湖区法院作出（2016）赣0102民初4388号民事判决书，判决被告揭国兰、熊涛向原告支付截止2016年12月19日租金666000元。被告揭国兰、熊涛不服该判决向南昌市中级人民法院上诉,南昌市中级人民法院对该上诉案经审理后认为2014年6月20日揭国兰、熊涛与刘新建自愿签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示且不违反法律、法规规定当属合法、有效，双方均应诚实、全面履行该合同，涉案房屋出租方刘新建按照合同约定要求承租方揭国兰、熊涛支付截止2016年12月19日拖欠的房屋租金有事实和法律依据。据此，南昌市中级人民法院作出（2017）赣01民终967号民事判决书，驳回揭国兰、熊涛上诉，维持了原判。被告揭国兰、熊涛不仅不支付（2016）赣0102号民初4388号民事判决书及（2017）赣01民终967号民事判决书判决的666000元,还拖欠原告自2016年12月20日至2017年6月19日租金910000元，根据房屋租赁合同规定，2016年6月20日至2017年6月19日的每月租金为111000元；2017年6月20日至2018年6月19日每月租金为人民币122000元；房屋租赁合同第五条规定，租金支付为先付租金后用房的原则，房屋租金一次性提前支付2个月租金，据此，根据房屋租赁合同规定，被告揭国兰、熊涛应付原告刘新建自2016年12月20日至2017年6月19日租金910000元。其中：①2016年12月20日至2017年6月19日的6个月租金为111000元×6个月=666000元；②按先交二个月租金原则，2017年6月20日至2017年8月19日2个月租金122000×2个月=244000元，合计910000元，被告揭国兰、熊涛至今仍拖欠原告上述租金。被告揭国兰、熊涛系房屋租赁合同实际承租人，且该俩人系夫妻关系，该二被告均应共同承担向原告支付拖欠租金的法律责任。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告揭国兰、熊涛辩称，双方从2005年就建立了房屋租赁关系，之后进行了２次续签。我方一直履行合同，原告一直委托他人对租赁房屋进行管理，并从2013年2月起委托其子刘竟亮对本案租赁房屋进行管理。2014年６月后，因胜利路市政改造原因，严重影响我方经营并造成持续亏损，然而我方还是继续履行合同，支付租金。后因亏损严重难以维系，我方多次与原告协商，希望争取原告理解，能调低租金或解除合同。经多次协商，我方与原告的代理人，也是原告的小儿子刘竟亮于2016年7月31日通过电话就“解除合同、恢复房屋原状”等事宜达成一致意见。当天，我方按照双方达成的约定搬离了租赁房屋，并委托装修公司对房屋恢复原状（恢复原拆除的墙面和楼梯等）。当房屋恢复原状施工完工后，我方于2016年8月31日通过电话、于2016年9月3日通过书面函件等形式通知了原告“解除合同，房屋已恢复原状完毕，可以收房”。然原告在获悉我方邮寄函件后，却隐瞒并否认事实，于2016年9月5日向法院提起诉讼。在该案件审理的一、二审过程中，我方通过答辩，邮寄书面函件、房屋钥匙等形式一直向法院、原告提出解除合同、交还房屋的请求，从未停止过。由以上事实可见，我方已于2016年7月31日退出了租赁房屋，而租赁房屋在恢复原状施工完工后，从2016年8月31日起一直空置至今。原告明知我方已无继续租赁的意思，明知租赁房屋已恢复原状并空置，合同目的已明显不能实现的情况下，不但不履行减损义务，减少损失，反而以否认、歪曲事实的方式，以拒收书面函件、拒收房屋钥匙的方式，恶意通过诉讼达到拖延时间、扩大损失，并将该损失转嫁给我方的目的，现已造成我方承担了至2016年12月19日的房屋空置期间的租金，给我方造成巨大损失。原告现又以同一理由向法院提起本案诉讼，要求我方继续支付空置期间的租金，原告的这种主观恶意，放任损失扩大并转嫁给我方的行为，依法应不予支持。由于本案所涉租赁合同已有长达一年多的时间没有履行，且该合同也无法继续履行，合同目的无法实现，且合同义务不能强制履行，因此，人民法院应依法解除本案所涉之房屋租赁合同，并驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的房屋租赁合同、授权委托书、房屋所有权证、江西裕泰福珠宝金行有限责任公司工商档案材料、胜利路改造通知及现场照片、2016年7月31日刘竟亮与揭国文电话通话记录、2016年8月2日装饰（装修）工程施工承包合同、揭国兰关于提前终止房租合同交还店面给房东的函及其邮寄单据、刘新建要求继续履行合同的回复函、（2016）赣0102民初4388号民事判决书、（2017）赣01民终967号民事判决书、租金收据、民事起诉状等证据，本院认定事实如下：自2005年起原告刘新建将其自有的位于南昌市东湖区胜利路4-24号A栋103室及A302室非住宅房屋租赁给被告揭国兰、熊涛用于经营江西裕泰福珠宝金行。2014年6月20日，因原租赁合同到期后双方继续延续租赁关系，双方补充签订房屋租赁合同（合同签订人甲方为原告刘新建儿子刘竟亮，乙方签订人为被告揭国兰）。合同主要内容有：1、租赁期限为2014年4月20日至2019年6月19日；2、乙方租房保证金为12万元（此保证金由江西裕泰珠宝金行有限责任公司法人代表熊涛于2009年3月18日与甲方签署的租赁合同中的保证金结转而来），保证金在合同期满后，如乙方无不当使用和违约，甲方应在乙方履约完毕并结清其他款项后如数（不计利息）退还给乙方；3、2014年4月20日至2016年6月19日期间每月租金101000元；2016年6月20日至2017年6月19日期间每月租金111000元；4、租金一次性提前支付2个月，签订合同时乙方向甲方支付2014年4月20日至2014年8月19日404000元，以后租金分别在每年的6月15日，8月15日，10月15日，12月15日，2月15日，4月15日前一次性支付2个月的租金；5、合同期内，如因城市建设、改造等一切非因甲方原因的事项导致乙方不能正常营业的，乙方仍需向甲方支付租金；6、双方如有违约，违约方承担因违约造成的全部损失并支付违约金12万元。此外，合同还就租金及租金支付方式等内容作出了约定。合同签订后，双方继续履行合同。2014年6月30日，东湖区人民政府下发通知对诉争店面所在的胜利路步行街实施改造，被告揭国兰、熊涛正常经营受到道路改造影响，开始迟延给付租金。2016年7月31日，被告揭国兰的弟弟揭国文通过电话向原告刘新建的儿子刘竟亮提出解除诉争房屋租赁合同并就恢复房屋原状进行了沟通，但双方就租金给付金额未达成一致意见。2016年8月2日，江西裕泰福珠宝金行有限责任公司与南昌市东辰商业展柜有限公司签订装饰（装修）工程施工承包合同对租赁房屋按原始图纸进行还原。2016年9月3日，被告揭国兰邮寄《关于提前终止房租合同交还店面给房东的函》给原告刘新建，称其已于2016年7月31日电话通知原告方要求提前终止租赁合同并于2016年8月31日电话通知原告方店面已恢复原样，要求原告方收到函后积极办理交收房手续。原告刘新建于2016年9月5日向本院起诉要求被告揭国兰、熊涛、江西裕泰福珠宝金行有限责任公司给付截至2016年8月15日的租金844000元并承担滞纳金84400元，并于2016年9月14日复函揭国兰要求其全面继续履行合同。原告刘新建起诉后，因于2016年9月21日收到租金404000元变更诉请，主张揭国兰、熊涛、江西裕泰福珠宝金行有限责任公司向其支付累计拖欠的租金666000元及滞纳金84800元。我院于2017年3月3日作出（2016）赣0102民初4388号民事判决，判令揭国兰、熊涛于判决生效后十日内向刘新建支付截至2016年12月19日租金666000元。揭国兰、熊涛不服，上诉至南昌市中级人民法院，南昌市中级人民法院于2017年6月20日作出（2017）赣01民终967号民事判决驳回上诉、维持原判。揭国兰遂于2017年6月22日向本院提起诉讼，请求法院确认双方合同已解除。本院受理后，为避免租赁房屋处于空置状态扩大损失，曾组织双方协商处理解除合同、交接租赁房屋事宜，但原告不同意解除合同，拒绝接收诉争店面，并于同年6月30日向本院提起本案诉讼，要求两被告继续履行合同并支付自2016年12月20日至2017年6月19日应付的租金910000元。庭审过程中，本院向原告释明，鉴于两被告在本案受理之前已向本院另案提起诉讼，要求依法确认双方租赁合同已解除，且两被告在本案审理中亦明确表示其不再继续履行租赁合同，并早已搬离诉争店面，询问原告是否变更诉讼请求，原告当庭表示不同意变更诉讼请求，坚持要求要求两被告继续履行合同、支付租金。另查明，诉争店面目前仍处于空置状态，房屋内装饰装修已经拆除。本院认为，原告刘新建与被告揭国兰于2014年6月20日签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都具有约束力。合同签订后，原告履行了交付租赁店面的义务。被告揭国兰、熊涛则因胜利路步行街实施改造影响江西裕泰福珠宝金行的正常经营开始迟延给付租金并于2016年9月3日致函原告明确表示不再继续履行合同,其行为属于单方违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鉴于被告揭国兰、熊涛已实际搬离诉争店面并为实现交还诉争店面的目的对诉争店面进行了恢复原状施工，目前诉争店面装饰装修已全部拆除，继续履行租赁合同费用过高，且两被告已明确表示不再继续使用诉争店面，其按合同约定使用诉争店面的义务又不适于强制履行，为防止诉争店面长期空置导致损失扩大，从衡平双方当事人目前利益受损状况和促进社会资源积极利用的角度出发，不宜再将继续履行作为两被告承担违约责任的方式，而应允许两被告用赔偿损失的方式代替继续履行。由于两被告搬离诉争店面后，既未能与原告就合同解除事宜协商一致，也未及时以诉讼的方式请求解除合同，直至2017年6月22日才向本院提起诉讼，请求法院确认双方合同已解除，而在合同依法解除之前，两被告仍负有向原告按约支付租金的义务，故对原告要求两被告支付自2016年12月20日至2017年6月19日期间租金666000元（月租金111000元×6个月）的诉请，本院予以支持。对于原告主张要求两被告按合同约定的先交二个月租金原则支付2017年6月20日至2017年8月19日期间租金244000元（月租金122000×2个月）的诉请，鉴于两被告已另案提起诉讼要求法院确认双方合同已解除，而原告经本院释明后，又不同意变更诉讼请求，仍坚持要求两被告继续履行合同，并按合同约定支付租金，故对原告的该项诉讼请求，本案不作处理，待合同是否解除事宜确定后再由原告另行起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告揭国兰、熊涛应于本判决生效之日起十日内向原告刘新建支付自2016年12月20日至2017年6月19日期间租金666000元；二、驳回原告刘新建的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告刘新建预交的案件受理费12900元，由原告刘新建负担3459元，被告揭国兰、熊涛负担9441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审　判　长　　张文军人民陪审员　　朱　凯人民陪审员　　王小文二〇一七年十月二十六日书　记　员　　陶媛媛附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。更多数据：搜索“”来源：