（2017）粤20民终3630号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-05
案件名称
肖衍勇、王统云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖衍勇,王统云,张先军,中山市三川房地产投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3630号上诉人（原审原告）：肖衍勇，男，1979年4月17日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。委托诉讼代理人：刘晶，广东凯邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王统云，男，1976年8月6日出生，汉族，珠海市王氏装饰设计工程有限公司总经理，户籍地四川省资中县，现住广东省珠海市。委托诉讼代理人：袁大聪，广东亚太时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓琼妹，广东亚太时代律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张先军，男，1985年3月20日出生，汉族，珠海市王氏投资有限责任公司员工，户籍地四川省资阳市雁江区，现住广东省珠海市香洲区。原审第三人：中山市三川房地产投资有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花朝苑1幢69卡,统一社会信用代码91442000MA4UL8L60M。法定代表人：汪长祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：支江成，男，该公司营业经理。上诉人肖衍勇与上诉人王统云、张先军及原审第三人中山市三川房地产投资有限公司（以下简称三川公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人肖衍勇上诉请求：撤销一审判决第一项中的由王统云、张先军支付其律师费20400元内容，改判王统云、张先军向其支付律师费2.5万元。事实与理由：1.根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，本案一审律师费最高为20400元，但本案如果发生二审、再审或者执行程序则还要另行收取律师费。2.其与律师在委托代理合同中约定，该律师费的代理阶段包括一审至债权款项收回止发生的各种程序（包括一审、二审、再审和执行程序），2.5万元律师费并没有超出法定标准，应予支持。上诉人王统云、张先军针对上诉人肖衍勇的上诉请求辩称，其在履行合同过程中并未违约，不应承担违约责任，不应支付对方律师费。上诉人王统云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回肖衍勇的全部诉讼请求。事实与理由：1.本案中，其与张先军不存在任何违约行为。合同签订后，肖衍勇先是安排冯水华与其签订两方当事人的房产买卖合同，用于在房地产登记机构备案及办理按揭贷款手续。后因房屋产权人变更为张先军，无法办理银行按揭贷款。肖衍勇又要求张先军与一黄姓人员签订新的房屋买卖合同并到银行办理按揭贷款，而且签订合同和办理按揭都是肖衍勇安排其或张先军与冯水华或黄姓人员分别签订，其不曾见过冯水华和黄姓人员，肖衍勇的目的就是避免其与真正的买方见面，从而暴露交易的差价。这说明肖衍勇并不打算实际出资购房，其本质是和三川公司恶意串通，先交付定金控制房源，再另行寻找真正买家从中赚取差价。如果按照肖衍勇的要求做，涉案房屋由不同的卖方向不同的买方出售多次，直接构成一房多卖，卖方的法律风险极高。因此，其与张先军提出先退回原合同，完善手续后再继续交易，但肖衍勇和三川公司均拒绝。2.一审判决认定张先军代其持有房产的事实是错误的，该认定否定了珠海市香洲区人民法院已生效的执行裁定的效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，其为该房产的原权利人，法院裁定生效后，权利人变更为张先军。3.在2016年9月17日签订房地产买卖合同时，双方均清楚涉案房屋由法院裁定归张先军所有的事实，先由王统云过户到张先军名下是避免不了的，故合同约定一切税费由买方承担，其将房产过户给张先军这一手交易的税费已由其垫付，该笔费用应由肖衍勇承担。上诉人张先军上诉请求：撤销一审判决，驳回肖衍勇的全部诉讼请求。事实与理由：1.本案并非其不愿意出售房屋，也没有不配合办理手续。合同签订后，肖衍勇先后找了冯水华和另外一个姓黄的人，要与其及王统云签几份合同，明显是一房多卖。后来其发现肖衍勇根本就不是真正的买房人，他就是想付点定金套住房子，再找真正的买家。其与王统云要求退回先前和冯水华的合同，再与姓黄的签合同，但肖衍勇和三川公司不同意，双方僵在那里。2.合同约定房产过户税费由肖衍勇负担，但肖衍勇不付款，责任在肖衍勇，非其不配合递交资料。上诉人肖衍勇针对上诉人王统云、张先军的上诉请求辩称，其未与三川公司恶意串通，双方在合同中明确约定可以由其指定第三方购买房产，之后张先军也在委托书中签名同意其指定的第三方冯水华过户，冯水华身份是明确的也是唯一的。本案真正买方就是自己，因按照当时的贷款政策，其通过贷款买房有难度，才指定其亲属冯水华代为办理按揭贷款手续，实际还贷还是由其负责。其从始至终没有指定黄姓人员办理按揭贷款手续。既然其委托第三方代为履行合同是经过合同约定及委托书确认的，那么其指定冯水华购买房产是符合法律规定的。另根据合同约定，税费是指过户至其指定的第三方名下时产生的税费，并未明确其对张先军裁定过户过程承担税费，而且从交易惯例看，其也不应承担该笔税费。原审第三人三川公司述称，对律师费的承担问题没有意见。其未与肖衍勇恶意串通，并不知晓有无黄姓人员，肖衍勇指定的第三方是冯水华。第一次办理按揭贷款手续时涉案房产登记在王统云名下，后来变更为张先军，需要重新办理按揭贷款手续。第二次去办理按揭贷款手续时，王统云、张先军一直不配合提交完整的资料，故银行不予审批。合同中已经明确约定本次交易的税费由肖衍勇承担。王统云、张先军二人在过户过程中所产生的其他费用，不应由肖衍勇负担。肖衍勇向一审法院起诉请求：判令王统云、张先军向其双倍返还定金20万元，支付律师代理费2.5万元。一审法院认定事实：2016年9月17日，王统云（卖方）、张先军（卖方代理方）、肖衍勇（买方）与三川公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣年华苑××房，建筑面积100.84平方米，总楼价85万元。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费由买方承担。定金10万元作为楼款一部分，买方须在2016年9月17日支付，卖方需将房产证原件等相关资料托管于经纪方作为办理过户相关手续之用。买方按揭付款的，买卖双方须在本合同签订后15天内向银行或银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或银行指定贷款机构办理贷款审批手续。首期楼款（不含定金）23万元，买方应于买卖双方办理交易过户当天直接支付卖方本人或卖方账户（到账即视为收取）。楼价余款52万元按揭付款，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。买方应于办妥房产证2天内将房产证交与银行或银行委托的按揭公司办理按揭贷款、抵押手续，买方应在银行或按揭公司或经纪方通知办理抵押登记5天内到房屋登记机关办理抵押登记手续。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭、抵押登记等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过10天的，违约方须按逾期每日总楼价0.1%向守约方支付违约金；如买方逾期超过10天仍未履行的，则已付之定金将由卖方没收，定金之外已收之房款应于解除合同当日内退还，而卖方有权再将该房地产转让给任何人，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。如卖方逾期超过10天仍未履行的，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方损失。在履行合同过程中任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等。合同备注：买方可指定产权人，卖方不得有异议；该物业定金款，在卖方把该产权证交给经纪方时当天内由银行支付给卖方；该物业定金暂时托管在买卖双方同意的银行；由于该物业现状已由卖方在法院裁决给代理方张先军，现代理方和卖方双方均同意把该物业过户给买方指定人。合同签订后，肖衍勇支付购房定金10万元，王统云、张先军在收据上签字并按捺指模。2016年10月8日，肖衍勇出具授权委托书，内容为：“本人肖衍勇购买中山市坦洲镇乐怡路锦绣年华苑××房事宜，现委托由冯水华指定购买，该套房按原合同要求执行，在2016年9月17日签订的合同仅供冯水华做贷款使用，该房屋所有人张先军及前业主王统云均同意按以上委托书办理及履行原来签订的买卖合同。”张先军在该委托书上签字同意。肖衍勇提供三川公司支江成与王统云短信记录。2016年12月15日，支江成：“王总，我们之前已约定今天您让小王补齐按揭所需资料，但现在又节外生枝。已跟肖先生沟通过了，如果您不今天之内让小王补齐资料，唯有走法律途径了。作为经纪方我们已经多次催您配合履行合同，但您多次违背承诺，不顾我等苦苦哀求，唯有诉之法律。”王统云：“不要和我谈这些，卖〔二审注：“卖”应为“买”〕房（方）的多次变，签订几次合同，要你们去交费用，你也不去交，还是我垫支，你看看那个官司会赢吧。”2017年1月5日，支江成通过短信向张先军、王统云发函，要求二人收到函后3日内配合中介方办理银行按揭抵押贷款手续及之后的过户手续，如逾期不配合将承担违约责任。另查，2016年4月22日，珠海市香洲区人民法院出具（2015）珠香法执字第1972-3号执行裁定，裁定中山市坦洲镇乐怡路锦绣年华苑××房的所有权及相应的其他权利归张先军。2016年11月2日，涉案房产登记至张先军名下。2017年1月19日，肖衍勇就本案纠纷委托广东凯邦律师事务所，支付律师费2.5万元。庭审中，肖衍勇述称，2016年10月8日与王统云、张先军一起去建设银行办理按揭手续，双方均签了名，但签名后，涉案房产变更登记至张先军名下，导致在建设银行办理的按揭手续无效。之后双方在2016年12月中旬，去了交通银行办理按揭手续，但张先军没有提供房产证原件，所以无法办理银行按揭手续，涉案合同无法继续履行。合同已经约定，可以由买方指定的人来办理合同的后续手续，王统云、张先军不能以办理手续的不是肖衍勇本人为由拒绝履行合同；合同约定的税费由肖衍勇承担，但交通费等其他费用肖衍勇不需要承担。王统云、张先军述称，签订合同时双方均知道涉案房产被法院裁定给了张先军，因买卖双方均有诚意买卖房屋，就签订了该房屋买卖合同，但王统云当时已经不是涉案房产的所有权人，张先军在办理房产证之前也不享有房屋的所有权，因此买卖合同应当无效；合同签订后又要与其他人再签订一份，王统云要肖衍勇把之前签订的合同拿回来才会再签订合同，但肖衍勇没有拿回来；合同约定的房屋买卖中的费用由肖衍勇承担，但是肖衍勇不愿意承担，导致合同没有继续履行。三川公司述称，由于张先军不能提供房产证等资料去银行办理按揭申请手续，银行没有出具同贷书，导致无法过户。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、肖衍勇与王统云、张先军签订的房屋买卖合同是否有效；二、何方违约导致合同未能继续履行。关于焦点一。签订合同时，买卖双方均知道涉案房产虽然登记在王统云名下，但该房产已经由法院裁定给张先军所有。王统云是房产在国土部门登记的所有权人，其是房产的卖方。张先军虽然以代理人的身份签订合同，但其为房产的实际所有权人，是合同的实际卖方，与王统云系合同的共同卖方。故王统云、张先军均有权销售涉案房产，系合同的共同主体，与肖衍勇签订的房屋买卖合同合法有效。关于焦点二。王统云、张先军并未提交证据证明肖衍勇拒绝支付合同约定的税费，故王统云、张先军以履行合同中费用承担问题为由拒绝履行合同的主张没有依据，不予采纳。肖衍勇主张王统云、张先军不提交资料，不配合办理按揭申请手续，并提交了短信记录证明，三川公司也予以佐证，予以采信。王统云、张先军不配合办理按揭申请手续构成违约，应承担违约责任。肖衍勇要求王统云、张先军双倍返还定金20万元的请求有合同依据，予以支持。至于律师费，因肖衍勇主张返还的金额为20万元，根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，律师费最高不得高于20400元，故肖衍勇主张的律师费2.5万元过高，依法调整为20400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条规定，判决：一、王统云、张先军于本判决生效之日起七日内向肖衍勇双倍返还定金20万元并支付律师费20400元；二、驳回肖衍勇的其他诉讼请求。案件受理费4676元，减半收取2338元，由肖衍勇负担48元，王统云、张先军负担2290元。本院二审期间，上诉人王统云围绕其上诉请求提交手机短信聊天记录截图（包括2017年1月6日其通过手机彩信向肖衍勇发出的函件），以及2016年9月30日三川公司收取其房产证原件的收条。该函件中写到：“关于我们到建设银行签完字，你方贷款销售合同也签了二次了，现在又要换人员，我方认为你方是在拿我们房屋在找人，并不是你的家人买该房屋。”在收条中，三川公司员工岳欧林注明：“该物业过户过程中所产生的一切费用，与卖方王统云无关，不支付任何费用，也与张先军无关。”王统云欲以上述证据证实肖衍勇多次换人交易，肖衍勇并非真正的买房人，其与王先军之间的过户税费应由肖衍勇承担。本院组织当事人进行了质证，肖衍勇确认上述证据的真实性，但不确认合法性及关联性。函件是其发短信要求王统云、张先军配合办理按揭贷款手续后王统云、张先军所作的回复，恰好可以证实王统云、张先军拖延交易的事实；在签订合同时已经明确肖衍勇可以指定第三方购房，在委托书张先军也签名确认冯水华作为交易的第三方，并非其拿房找人；收条中对房产过户费用承担的承诺是中介公司员工作出的，依合同约定其只承担最后过户时的税费，不应包括其他费用。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王统云在短信发出的函件中指出肖衍勇多次换人交易，系其单方陈述，虽然肖衍勇未通过短信或其他方式否认，但不作为的默示只有在法律有规定或者行为人双方约定的情况下，才可以视为意思表示，故不能视为肖衍勇承认该主张。王统云、张先军与肖衍勇在房地产买卖合同中约定“买方指定产权人，卖方不得有异议”，在肖衍勇指定冯水华购买涉案房屋的授权委托书上，张先军签字同意，肖衍勇指定冯水华作为房屋购买人事实成立，且符合合同约定，无证据证实肖衍勇除冯水华之外还指定黄姓人员办理按揭贷款手续，故王统云、张先军关于肖衍勇以定金套住房子，再寻买主赚取差价的主张不成立。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，双方当事人在签订房地产买卖合同之时，涉案房屋虽然登记在王统云名下，但珠海市香洲区人民法院已将该房裁定归张先军所有，只是没有办理过户登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，张先军为该房屋的实际产权人。从合同中“由于该物业现状已由卖方在法院裁决给代理方张先军”的约定看，各方当事人签订合同时对此事实是明知的。为促成交易，双方协商确定以王统云作为卖方，张先军为卖方代理方签订合同。在合同履行过程中，王统云、张先军共同收取定金，在定金收据上签字，王统云在该房屋依法院裁定过户到张先军名下后，仍然以房屋出卖人身份积极与肖衍勇及三川公司进行交涉，一审中与张先军共同委托律师参加诉讼，并未对诉讼主体提出异议。可见，王统云与张先军的利益是共同的，一审法院将其作为房屋共同出卖人，并判令其与张先军共同承担违约责任并无不当。关于税费负担问题，双方当事人在房地产买卖合同中约定“为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费由买方承担”，从合同所使用的词句理解，“本次交易”应指肖衍勇与王统云、张先军之间的交易，并不包括王统云与张先军之间的交易；除非合同有明确约定，否则王统云与张先军之间交易所产生的税费不应由肖衍勇承担，王统云、张先军以此为由主张肖衍勇违约不能成立。王统云、张先军没有证据证实除冯水华之外肖衍勇还指定黄姓人员办理按揭贷款手续，故其关于肖衍勇以定金套住房子，再寻买主赚取差价的主张不成立，其拒不配合肖衍勇办理按揭贷款手续构成违约，应依照合同约定承担双倍返还定金、支付肖衍勇律师代理费的违约责任。肖衍勇已支付2.5万元律师代理费，一审支持其20400元，其律师代理费损失通过王统云、张先军双倍返还定金20万元足以得到补偿，故对一审确定的律师代理费金额本院不作调整。综上所述，肖衍勇及王统云、张先军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5101元，由上诉人肖衍勇负担425元；由上诉人王统云、张先军负担4676元（王统云、张先军多交4676元，本院予以退回）。本判决为终审判决。审 判 长 薛焕彬代理审判员 张群立代理审判员 陈爱玲二〇一七年十月二十六日书 记 员 张欣琪 微信公众号“”