（2017）津0105民初4948号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-30
案件名称
崔磊与天津信义房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河北区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔磊,天津信义房地产投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初4948号原告：崔磊，男，1987年8月20日出生，汉族，古驰（中国）贸易有限公司销售，住天津市河北区。委托诉讼代理人：傅向明，天津茹是律师事务所律师。委托诉讼代理人：万志薪，天津茹是律师事务所律师。被告：天津信义房地产投资有限公司，住所地天津市河北区王串场一号路与正义道交汇处东南侧波莹公寓11-3-232号。法定代表人：杨永江，总经理。委托诉讼代理人：刘铭，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳，天津益清律师事务所律师。原告崔磊与被告天津信义房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔磊的委托诉讼代理人傅向明、万志薪、被告天津信义房地产投资有限公司的委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔磊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告自2016年10月1日起至2017年5月9日止的房款利息43348.64元；2、请求判令被告赔偿原告自2016年10月1日起至2017年5月9日止的违约金3637.3元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告购买被告开发并预售的河北区××道××家园××号楼-×-×××号商品房一套，并于2015年7月6日与被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号2014-0182429）。合同签订后，原告将首付款及余款向被告付清。2016年9月29日，原告按被告电话通知时间到售楼处领取《入住通知单》，并按被告方的要求办理入住。但被告隐瞒了未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况。原告认为，根据合同约定，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》是交付房屋的前提条件，被告未按照法律法规、合同约定的标准交付房屋，其行为违反了相关法律规定，违反了合同约定。综上所述，为维护原告自身的合法权益故诉至法院，望判如所请。天津信义房地产投资有限公司辩称，原告购买涉诉房屋已经享受优惠价格，根据其签署的《特殊优惠申请单》，原告在享受优惠价格的同时必须遵守以下三个条件：1、公司在保证工程质量的前提下，对由于某些客观因素所造成的如未能按期交工、进住、水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化、商品房产权登记不到位等特别情况，公司不再承担违赔责任。2、如确因公司直接责任给客户造成的经济损失，须由客户补足优惠后再向公司申请违赔。3、申请购房优惠后，不允许调房、退房。上述约定均系原告与被告的真实意思表示，并不违反合同法及相关法律、法规的强制性规定，上述约定应当被认定为有效，双方均应遵守，因此原告以优惠价格购买涉诉房屋后，不得在就以上情况要求被告承担违约责任；即便原告申请赔偿也应当履行协议义务，补足优惠后再行主张权利，否则原告无权要求被告承担赔偿责任。原告已经领取了涉诉房屋的钥匙，办理了入住手续。原告在办理房屋交付手续时，已经明知被告暂未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但并未对交房入住的事实提出任何异议，应视为合同双方均对原商品房买卖合同中第三条第一款、第二款约定的交房日期和交付条件做了变更。被告已经履行了合同义务，将房屋交付原告，不应再承担违约责任。涉诉房屋是否取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不影响房屋的交付。根据相关法规规定，如果被告存在取得该证前交付房屋的行为，所应承担的法律责任是责令改正并处罚款，而不是承担违约责任。原告将《天津市商品房买卖合同》第五条作为其起诉依据，但该条并没有约定违反合同第三条第一款交付条件应当如何承担违约责任的约定。被告依据《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同第九条约定的交付标准如期交付房屋不存在违约。由于普吉家园项目施工过程中受到诸多不可抗力的影响，其中包括重污染天气（雾霾）各级预警、APEC会议、9.3大阅兵、中高考等导致的停工，累计停工时间长达190天，所以延误了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的核发，现涉诉房屋所在的普吉家园项目已竣工、验收合格并取得该证。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月6日，原告崔磊（乙方）与被告天津信义房地产投资有限公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》一份，合同约定：乙方购买甲方开发建设的坐落河北区××道××家园××号楼-×-×××号住宅房屋，该房屋建筑面积101.63平方米，每平方米单价16194.4元，总房款1645837元。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期处理。乙方应于2015年7月13日前，一次性存入商品房首付款745837元，其余价款办理贷款。甲方逾期交付商品房的处理为：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任，即合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。同时在合同附件六即《补充合同》中第八条约定：不可抗力。不可抗力是指：不可预见、不能避免、不能克服的等客观情况，包括但不限于交通管制、市政停水、停电、新颁布的法律法规变更、政策变化、政府主管部门指令、恶性传染病、自然灾害、战争、社会动乱等。如因上述不可抗力情况而引发的合同迟延履行、履行不能等情形，甲方对此不承担任何责任。此外，双方还对其他相关权利义务一并进行了约定。合同签订后，原告如约支付了全部首付款，并将购房余款900000元办理了银行贷款向被告付清。自原、被告于2015年7月6日签订合同后，涉诉楼盘施工建设期间，本市陆续出现重污染天气（2015年8月11日-2015年8月14日4天、2015年10月14日-2015年10月17日4天、2015年11月14日-2015年11月15日2天、2015年11月27日-2015年12月2日6天、2015年12月6日-2015年12月10日5天、2015年12月11日-2015年12月31日21天、2016年1月13日-2016年1月16日4天、2016年3月14日-2016年3月18日5天、2016年4月13日-2016年4月15日3天，合计54天），被告按照天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，启动Ⅲ级应急响应措施的要求，施工现场停工治理扬尘并在施工监理日志中对停工期间予以记录。原告于2016年9月29日在办理收房手续后，得知被告尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。后被告于2017年5月9日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。另查，原告曾另外签署被告公司出具的《特殊优惠申请单》，该申请单载明“凡申请优惠者必须遵守下列条件：1.公司在保证工程质量的前提下，对由于某些客观因素所造成的如未能按期交工、进住、水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化、商品房产权登记不到位等特别情况，公司不再承担违赔责任。2.如确因公司直接责任给客户造成的经济损失，须由客户补足优惠后再向公司申请违赔。”其中，优惠单领导意见处载明“特批1%”。涉诉房屋最后定价16194元/平方米，其中开发商特批优惠金额1%为17324.6元，另有其他优惠不在此申请单审批范围内。原告认可《优惠申请单》是其本人签字，但主张《优惠申请单》是格式条款，该申请单签订于双方正式买卖合同之前，买卖合同最终确定了房屋价款1645837元，该合同中原告没有放弃任何放弃要求违约赔偿的权利。上述事实，有原、被告提供的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告系商品房买卖合同的需方与供方关系，双方于2015年7月6日签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示且已实际履行，应依法确认有效，双方均应依约享受权利、履行义务。原告已依约支付了全部购房款，被告亦应依照双方合同约定如期交付商品房，现被告虽在2016年9月29日约定的时间内向原告交付了商品房，但是在交付该房屋时，涉诉房屋并未实际取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备合同约定的商品房交付条件。综合考虑到原告已于2016年9月29日办理了入住手续以及在办理入住手续时涉诉房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情形，对于原告要求被告支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求，本院酌情考虑部分予以支持，具体以支持逾期交房违约金及利息的60%为宜。此外，考虑到被告施工期间本市陆续出现雾霾天气，被告确应相关部门作出的应急措施要求，现场停工治理扬尘共54天，且雾霾天气已被纳入自然灾情范围，因此被告逾期交房的起算日期应相应延后54天，即自2016年11月24日起算。关于被告抗辩的本市召开APEC会议和组织中、高考的原因，相应停工期间应扣减的意见，因本市中、高考每年均如期进行，被告作为房屋开发商，在订立合同时对客观因素的出现和突发事件的发生可能会导致工期延误，本应有合理预期并尽到谨慎的注意义务，因此该意见本院不予采纳。另原、被告签订的《优惠申请单》系被告提供的格式条款，但是从约定的内容来看，权利义务相对等，且原告是在签订《天津市商品房买卖合同》之外，另行签订了《优惠申请单》，《优惠申请单》文字字体适中，能够引起原告的注意，原告自身应尽到谨慎注意的义务，故本院对《优惠申请单》的效力予以认定。根据《优惠申请单》的规定，原告需向被告补足优惠后，才可申请违赔，遵循该条款本意及公平原则，并减少当事人诉累，本院酌定扣除优惠金额17324.6元后，再由被告向原告支付逾期交房利息及违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津信义房地产投资有限公司以总房款1645837元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告崔磊支付自2016年11月24日起至2017年5月9日止的逾期交房利息的60%，上述款项扣除优惠金额17324.6元后再由被告支付原告；二、本判决生效后十日内，被告天津信义房地产投资有限公司以总房款1645837元为基数，按每日万分之0.1的标准，向原告崔磊支付自2016年11月24日起至2017年5月9日止的逾期交房违约金的60%；三、原告崔磊的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，减半收取计487.5元，由原告崔磊负担195元，由被告天津信义房地产投资有限公司负担292.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员 于丽英二〇一七年十月二十六日法官助理 宋晓慧书 记 员 季晓晶附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注公众号“”