（2017）黔04民终846号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-23
案件名称
李某某、贵州安顺银驹物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省安顺市中级人民法院
所属地区
贵州省安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李某某,贵州安顺银驹物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔04民终846号上诉人（原审被告）：李某某，女，汉族，1977年9月21日生，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：贵州安顺银驹物业管理有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区。法定代表人：王某某，该公司总经理。上诉人李某某为与被上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司（以下简称银驹物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2017)黔0402民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。李某某上诉请求：1、请求二审法院依法撤销(2017)黔0402民初2093号民事判决书第一项；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：第一，一审法院认定事实不清，导致错误判决。一审法院认定上诉人租用的金山福园小区1号楼负一层的18个车位及金山福园小区东苑场地属于物业服务的范围与本案事实不相符，本案事实为上诉人从2011年4月份一直租用被上诉人的地下车库作为仓库使用，每年租金2万多，当时的物业服务费是包含在场地的租金内的。在物业费的收据上清楚地注明了上诉人与被上诉人之间的物业服务费的时间是“2015年6月1日至2016年5月31日，2016年6月1日至2017年5月”，可以证实上诉人与被上诉人对上下场地的物业服务费（车辆秩序维护费）是每年1200元，双方是认可的。本案的上诉人已经向被上诉人交纳了相关的车辆秩序维护费，而且上诉人租用的是上下场地，并非是所谓的车位，而且车辆秩序维护费是按上诉人与被上诉人的约定交纳了两年，不存在拖欠之说，有车辆秩序维护费收据为凭。第二，本案中所涉及的车辆秩序维护费与住宅的物业服务费不一样，性质不同。根据上诉人与被上诉人之间的约定，上下场车辆秩序维护费已经一并交纳了。现在被上诉人不认可是上下场地的车辆秩序维护，有悖常理。综上，上诉人已经依约向被上诉人交纳上下场地的车辆秩序维护费，被上诉人未对上诉人的物业区域提供物业服务属于未履行自己的职责，望二审法院查明案件事实，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人银驹物管公司答辩称：第一，上诉人李某某所说租用的场地并非车位，在2015年9月6日被上诉人就要求上诉人将上下场地一年的物管费1200元一次性缴纳都与事实不符。2015年10月26日，上诉人与康鸿房开租用的是金山福园小区1号楼负一层地下停车场的18个停车位，有场地租用协议为证。同年5月11日上诉人与康鸿房开租用金山福园小区地毯厂旁的一块空地，口头约定车辆秩序维护费为1200元/年，所以“2015年6月1日至2016年5月31日，2016年6月1日至2017年5月”所收取的车辆秩序维护费为上诉人租用康鸿房开金山福园小区地毯厂旁的一块空地的物业服务费。第二，上诉人李某某说租用的地下停车位从未进行过物业服务与事实不符。被上诉人从2011年接管金山福园小区以后，就安排清洁员不定期对地下停车场进行清扫，护卫员不定期对地下停车场进行巡查、抽水。上诉人经常把租用的车位锁上导致我们无法开展工作。上诉人租用的地下停车场的电也是我们提供的，上诉人从未交过电费。综上，上诉人的上诉理由与事实不符，请二审法院驳回上诉人上诉请求。银驹物管公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业服务管理费12960元,滞纳金人民币6415.2元,合计人民币19375.2元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与金山福园业主管理委员会根据《物业管理条例》的相关规定,分别与金山福园业主委员会签订管理期限为十二个月的两份物业管理委托合同,即2O15年6月1日起至2016年5月31日止,2016年6月1日起至2O17年5月31日止,其间约定露天临时无固定车位每月90元/月/辆(汽车、三轮摩托车),地下车库运营费每个车位60元/月/辆向业主征收。同时约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按每天应交管理服务费的3‰交纳滞纳金,物业管理服务费从业主或使用人入住时开始征收。被告系原告管理的金山福园小区东苑3号楼1单元502室业主,自2015年10月开始租用18个地下停车位,被告拖欠物业服务管理费至2016年10月,共拖欠物业服务管理费人民币12960元,滞纳金人民币46415.2元,合计人民币19375.2元,被告拖欠物业服务管理费导致原告正常运营困难,严重侵害原告和其他业主的合法权益。李某某答辩称：本案原告诉称的与案件事实不相符,本案的事实为被告从2011年4月份以来一直向原告租用地下车库作为仓库使用(每年租金2万多),当时的物业服务费是包含在场地的租金内的。被告向原告交纳租金时,原告就将物业服务费一并收取,不再另行收取物业服务费。被告与原告的物业服务费的收取时间是从每年的6月1日至次年的5月31日止。2015年5月11日因业务需要被告与安顺康鸿房地产开发有限公司就租用安顺市西秀区运输路金山福园小区内的空地一块作为仓库使用。被告承租好该场地后与原告协商物业服务费的事情,因为被告承租的地下车库的物业管理服务费的起算时间是每年的6月1日,为了方便,被告主动提出两边的物业服务费一起交纳按每年12OO元交纳。原告对上下场地仓库不作任何管理。当时由于安顺康鸿房地产开发有限公司准备把最初交给原告管理的地下车库收回去自己管理、经营,原告还告知被告自己去与安顺康鸿房地产开发有限公司协商场地租金的问题。在被告与安顺康鸿房地产开发有限公司为租金问题协商的过程中,被告一直使用该场地未搬离。因为被告与原告的上下场地物业服务费是从6月1日开始计算,被告已经拖了几个月。原告由于资金紧张向被告提出被告的物业服务费是从2015年6月1日开始计算的,在2015年9月6日原告就要求被告将上下场地一年的物业服务费(1200元)一次性交纳了。被告与安顺康鸿房地产开发有限公司为租金问题一直协商到2015年10月份才达成协议签订合同(每年租金5万元)。第二年的物业服务费都是在2016年8月26日交纳的,在物业服务费的收据中对被告与原告之间的物业服务费的时间都是注明清楚“2015年6月1日至2016年5月31日,2016年6月1日至2017年5月”根据两份物业服务费收据的记载内容可以证实被告与原告对上下场地的物业服务费是约定清楚的每年1200元,双方是认可的,不然的话,就不可能产生第二年(2016年6月1日至2017年5月)的物业服务费还是按照每年1200元收取。2015年10月开始如果原告收不到被告的地下车库物业服务费的话,原告早就在2015年10月之后就已经开始起诉了或者不准被告通行原告管理的物业服务区域。在2016年8月26日被告向原告交纳第二年的物业服务费时,原告也没有向被告主张过2015年、2016年的物业服务费,这些事实都足以充分证实原告是按照协商的每年1200元的标准收取两年的物业服务费的。本案中原告在举证的证据中根本没有被告拖欠其物业服务费的事实依据和书面证据,被告是按照协商好的缴费标准按时交纳了上下场地的物业服务费即每年12OO元，根本不存在拖欠原告物业服务费的事实。恳请人民法院依法判决驳回原告对被告的诉讼。原审法院认定事实如下：被告李某某系金山福园小区的业主。被告李某某使用的金山福园小区场地分别为：1、金山福园小区东苑地面场地，2015年5月11日，被告李某某与安顺康鸿房地产开发有限公司签订的场地租用协议，安顺康鸿房地产开发有限公司将其位于金山福园小区东苑的地面场地出租给被告使用，租期三年，自2015年5月9日至2018年5月8日；2、金山福园小区1号楼负一层18个地下停车位，2015年10月26日被告李某某与安顺康鸿房地产开发有限公司签订场地租用协议，约定：安顺康鸿房地产开发有限公司将其位于金山福园小区1号楼负一层的18个停车位出租给被告，租期为一年，自2015年10月26日至2016年10月25日止，协议第五条约定被告自行与物业管理公司对接交纳物业管理费。2015年6月1日，安顺市金山福园东苑业主管理委员会（甲方）与原告银驹物管公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定委托管理的期限自2015年6月1日起至2016年5月31日止。2016年5月27日双方续签物管合同，约定委托管理的期限自2016年6月1起至2017年5月31日止。物业管理服务合同第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；第十七条规定：物业管理公共服务费：……8、业主和物业使用人逾期交纳物业管理公共服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之3交纳滞纳金；第十八条规定：车辆秩序维护费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车辆使用人按下列标准向银驹物业交纳：1、露天临时无固定车位的每月90元/月/辆(汽车、三轮摩托车),地下车库运营费每个车位60元/月/辆……。2016年8月26日，原告收到被告交纳的2016年6月至2017年5月的车辆秩序维护费1200元，2015年9月6日，原告收到被告交纳的2015年6月1日至2016年5月31日的车辆运营费1200元。上述事实，有原告提交的营业执照、场地租用协议、物业管理服务合同、被告提交的身份证、场地租用协议、收据等证据及庭审笔录在案佐证。原审法院认为，根据原告银驹物管公司的陈述和本案物业管理服务合同的规定，原告银驹物管公司主张被告李某某拖欠的物业服务费用为2015年10月26日至2016年10月25日的金山福园小区1号楼负一层18个地下停车位的车辆秩序维护费12960元。安顺市金山福园东苑业主管理委员会与原告银驹物管公司签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告是金山福园小区业主和物业使用人，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；”故被告应履行该物业管理服务合同规定的义务。被告租用的金山福园小区1号楼负一层的18个停车位及金山福园小区东苑场地属于物业服务的范围，根据《物业管理服务合同》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。”被告应按合同约定向原告交纳相应的服务费用。物业管理服务合同明确规定了露天临时无固定车位和地下车库是不同的收费标准，原告按照地下车库运营费每个车位60元/月/辆的标准向被告主张从2015年10月26日起至2016年10月25日止18个地下停车位的车辆秩序维护费，符合物业合同的约定，应予支持。被告主张其交纳的2016年6月至2017年5月的车辆秩序维护费1200元和2015年6月1日至2016年5月31日的车辆运营费1200元是按照双方的约定，包括地面场地和地下停车位的物业服务费，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故被告应对其反驳理由负有举证责任。因被告未提供证据证明双方存在上述约定，故被告的主张，本院不予支持，且原告主张被告交纳的上述费用系地面场地的物业服务费更符合本案证据所反映的事实，具有合理性。原告主张的滞纳金是由物业管理服务合同第十七条和第二十三条所规定，该条款是对住宅物业服务费违约责任的规定，住宅物业服务费是按建筑面积收取，与车辆秩序维护费收取标准不同，故合同第十七条和第二十三条所规定的物业服务费应区别于车辆秩序维护费。合同中没有约定逾期交纳车辆秩序维护费的滞纳金，故原告诉请滞纳金没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李某某于本判决生效之日起十五日内向原告安顺银驹物业公司支付物业服务费12960元。二、驳回原告安顺银驹物业公司的其他诉讼请求。如果被告李某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币286元，减半收取143元，由被告李某某负担。本院二审期间，上诉人李某某向本院提交以下证据：地下车库的照片以及光盘，拟证明2015年双方口头达成协议，上面空地和下面仓库每年交纳车辆维护费1200元，不用银驹物管公司打扫、管理。只作为仓库使用，小区里其他交了车辆维护费的车辆可随意摆放在上诉人仓库门口。经审查，该证据在一审中已经提交过，亦不能证明双方存在上下场地维护费1200元/年的合意，故以上证据均不能达到上诉人的证明目的，且均不属二审新证据，本院依法不予采纳。被上诉人在二审期间未提交新证据。本院二审确认一审查明的事实。另查明：上诉人李某某从事电动车销售行业，租用本案的地上场地及地下车位均用作仓库使用，停放自营的电动车。综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：1、上诉人李某某是否缴纳地下车库的物业管理费；2、地下车库如何交纳物业管理费。本院认为：安顺市金山福园东苑业主管理委员会与银驹物管公司签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人李某某系金山福园小区的业主，2015年5月11日、10月26日先后与安顺康鸿房地产开发有限公司签订场地租用协议租用金山福园小区东苑地面场地及金山福园小区1号楼负一层18个地下停车位停放自营的电动车，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；”之规定，安顺市金山福园东苑业主管理委员会与银驹物管公司签订的《物业管理服务合同》对李某某及银驹物管公司具有约束力，双方当事人均应按照《物业管理服务合同》的约定履行义务。一、关于上诉人李某某是否缴纳地下车库的物业管理费问题。一审中，银驹物管公司主张李某某租用18个地下停车位后拖欠物业服务管理费12960元未予支付，但李某某提出抗辩称按照双方的约定，已经交纳了2016年6月至2017年5月的车辆秩序维护费1200元和2015年6月1日至2016年5月31日的车辆运营费1200元，包括地面场地和地下停车位的物业服务费，并提交了交付凭据加以证明，而银驹物管公司反驳称该1200元车辆秩序维护费和车辆运营费系缴纳地面场地的物业管理费，不包括地下停车位的物业服务费。从双方当事人的陈述来看，双方对于地面场地的使用应当交纳物管费均无异议，结合《物业管理服务合同》中“露天临时无固定车位的每月90元/月/辆(汽车、三轮摩托车),地下车库运营费每个车位60元/月/辆”的相关约定及上诉人李某某从事电动车销售行业，租用本案的地上场地及地下车位均用于停放自营的电动车的事实，认定上诉人李某某缴纳的1200元系地上场地电动车停放的物业管理费更加合理。上诉人李某某称按照双方的约定，1200元包括地面场地和地下停车位的物业服务费，但未提交充分证据加以证明，1200元交款凭据虽然载明用途为车辆秩序维护费或车辆运营费，但并未载明范围包括地面场地和地下停车位，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，其主张，本院不予支持。二、关于地下车库如何交纳物业管理费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；”之规定及《物业管理服务合同》第十八条“露天临时无固定车位的每月90元/月/辆（汽车、三轮摩托车）；地下车库运营费用每个车位60元/月/辆。”的约定，上诉人李某某应当履行义务按照每个车位60元/月/辆的标准缴纳案涉的18个地下车位的物业管理费。上诉人李某某上诉称银驹物管公司未对上诉人的物业区域提供物业服务属于未履行自己的职责，经本院核实，被上诉人银驹物管在此期间不定期的对其提供物业服务，且一直为其供水供电，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定及《物业管理服务合同》第四十一条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。”的约定，上诉人李某某作为业主应当依照《物业管理服务合同》地下车库运营费用每个车位60元/月/辆的规定向被上诉人交纳物业管理费。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律及处理正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费286元，由上诉人李某某负担。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 辜 贤 莉审判员 宋 颂二〇一七年十月二十六日书记员 刘治杏（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。 来源：百度“”