（2017）陕民申1903号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-04
案件名称
赵泓博与青岛海信日立空调系统有限公司租赁合同纠纷民事裁定书
法院
陕西省高级人民法院
所属地区
陕西省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
赵泓博,青岛海信日立空调系统有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
陕西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）陕民申1903号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：赵泓博，男。委托诉讼代理人：张高峰，陕西呼建武律师事务所律师。委托诉讼代理人：何君伟，陕西呼建武律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：青岛海信日立空调系统有限公司。法定代表人：FRANZWOLFGANGCERWINKA，该公司董事长。委托诉讼代理人：王岸瑛，女。再审申请人赵泓博因与被申请人青岛海信日立空调系统有限公司（以下简称海信日立公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2017）陕01民终1002号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。赵泓博申请再审称，2016年其与海信日立公司签订《租赁合同》，约定将位于西安市高新路2号西部广场1幢2单元22701室出租给海信日立公司使用，约定租期为2016年6月11日至2017年3月10日止，免租期为一个月，自2016年6月11日至2016年7月10日，租金为人民币50元/月/平方米（含税），共计173813.5元。2016年6月11日，申请人交付房屋后，2016年10月8日，被申请人借故以房屋装修过程中受到他人阻挠，将申请人诉至法院，要求退租，申请人在一审中提出反诉。西安市莲湖区人民法院在认定事实明显错误的情况下解除《租赁合同》，并判令申请人返还被申请人租赁费148983元，申请人上诉至西安市中级人民法院，该院对一审判决予以维持，严重损害了申请人的合法权益。原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，且存在明显偏袒被申请人的情况。本案的起因是租赁房屋在装修过程中遭到案外第三人的阻挠，导致合同目的无法实现，被申请人将第三人的阻挠认定为租赁物存在瑕疵，并以此认为申请人存在违约行为，一、二审法院以上的认定属于认定基本事实缺乏证据，适用法律错误。一、二审法院认定被申请人应返还申请人房屋租金计算有误，被申请人实际占有租赁房屋的期限为2016年6月11日至2016年11月17日，期限是5个月零6天，但一、二审法院均认定被申请人应返还申请人一个月的房屋租金，该认定明显偏袒被申请人。请求：1、依法撤销（2016）陕0104民初6484号民事判决书第二项及（2017）陕民终1002号民事判决书判决申请人退还被申请人房屋租金148983元的判项，改判申请人退还被申请人房屋租金69525.4元；2、依法撤销（2016）陕0104民初6484号民事判决书第五项及（2017）陕民终1002号民事判决书的相关判项，依法改判被申请人将租赁房屋恢复原状、返还申请人拆除费、装修费95313元，赔偿因对公共区域装修损坏，致使涉案房屋另一半无法出租的租金损失643152元（租金损失从免租期满后计算至被申请人将涉案房屋公共区域恢复原状之日，按1071.92平方米*50元/月/平方米计算，暂计至2017年7月10日），赔偿《租赁合同》签订日至恢复原状之日的物业费；3、本案一、二审的诉讼费用由被申请人承担。海信日立公司提交意见称，（一）原审判决认定本案涉诉房屋存在瑕疵，赵泓博违约正确。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，赵泓博作为出租人有保证正常使用本案涉诉房屋的法定义务。双方签订的《租赁合同》第九条第2款约定：“甲方（即赵泓博）保证在出租期内房屋的正常使用功能，并不得无故干涉乙方的正常使用行为。”但2016年7月7日下午，有六七十人闯入海信日立公司的装修现场，阻止海信日立公司装修该租赁房屋并对已经完成的部分装修进行毁坏。海信日立公司第一时间通知赵泓博，希望其能积极协商处理有关纠纷，使海信日立公司顺利入驻，却遭到了赵泓博的拒绝。之后这些人又多次来到装修现场，阻挠并大肆破坏装修工程。对于承租人海信日立公司，能正常占有、使用租赁房屋是其租赁涉案房屋的根本目的，但是本案涉案房屋的合同目的根本无法实现。（二）本案系赵泓博根本违约，其作为过错方应当承担自己的损失。1.海信日立公司实际占有赵泓博的出租房屋不到一个月，原审法院判令赵泓博扣除一个月租金后将剩余租金返还给海信日立公司正确。2.合同履行期间产生的相关费用由双方按合同约定负担。根据《租赁合同》约定，租赁房屋公共区域恢复原貌及后期装修由海信日立公司来负责完成，但费用均由赵泓博来承担，海信日立公司正是依据合同才对公共区域进行了恢复及部分装修，并且也对办公区域进行了水电安装等基础装修。这些装修赵泓博或者后来的房屋使用者均能继续享受海信日立公司的工作成果，赵泓博无任何损失可言。即使存在部分损失，但本案的合同因赵泓博违约而被解除，同时这些费用均发生在合同被解除前，具体金额已经双方核实确认，故应由赵泓博自行承担。其次，赵泓博没有证据证明其另一部分未能出租的房屋与本案有关，其要求另一半房屋租金损失的理由不能成立。最后，赵泓博关于要求海信日立公司承当物业费、电梯费的诉请。本案中，涉诉房屋还在免租期内，就因赵泓博的违约无法履行。相关费用不应由海信日立公司来承担，而且赵泓博的该请求无具体金额，属于诉讼不明确，也无证据来支持，不应得到支持。本院经审查认为，申请人赵泓博作为出租人，将涉案房屋交付给被申请人海信日立公司，海信日立公司在装修过程中遭到案外人阻挠，租赁房屋无法装修和使用，因此，原审认定赵泓博出租房屋存在瑕疵，海信日立公司无法实现合同目的正确。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。海信日立公司起诉解除合同，赵泓博也同意解除合同，因此，双方签订的租赁合同已经解除。由于涉案房屋在装修期间即遭到案外人的阻挠，原审根据本案的实际情况酌定由海信日立公司承担一个月租赁费并无不当。赵泓博要求撤销其退还海信日立公司房屋租金148983元，改判其退还海信日立公司房屋租金69525.4元的再审请求不能成立。关于赵泓博要求海信日立公司将租赁房屋恢复原状、返还其拆除费、装修费95313元以及赔偿因对公共区域损坏，致使其涉案房屋另一半无法出租的损失643152元的请求，根据《租赁合同》第十条第二款约定：乙方（即海信日立公司）承租后，乙方可对租赁物进行装修改造……；《租赁合同》第十一条：租赁房屋公共区域原有的装饰装修由海信日立公司恢复为毛坯房状态，费用由赵泓博支付，装修费用由双方各半支付。因此，海信日立公司在承租后对所租赁房屋以及公共区域进行装修符合双方合同约定。赵泓博要求恢复原状，返还费用以及赔偿因对公共区域损坏，致使其涉案房屋另一半无法出租损失643152元的请求无事实和法律依据，其该项请求亦不能成立。至于赵泓博要求赔偿其物业费，因赵泓博未提交相应的证据，且诉讼请求不具体，原审未予支付并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回赵泓博的再审申请。审 判 长 宋小敏代理审判员 涂道勇代理审判员 罗红涛二〇一七年十月二十六日书 记 员 刘凯强 来源：百度搜索“”